Les investisseurs immobiliers et les acheteurs d'une première maison font face à une bataille difficile dans un marché immobilier lent. Quand il s'agit d'acheter et de vendre des propriétés, il est toujours possible de gagner de l'argent, mais ce ne sera pas facile. Cependant, éviter certaines erreurs classiques vous aidera à vous mettre sur la bonne voie (vous envisagez de vous lancer sur le marché immobilier?
Manque de recherche
Avant que la plupart des individus achètent une voiture ou un téléviseur, ils comparent différents modèles, posent beaucoup de questions et essaient de déterminer si ce qu'ils s'apprêtent à acheter en vaut vraiment la peine. La diligence raisonnable nécessaire à l'achat d'une maison devrait être encore plus rigoureuse.
Il existe également des considérations de recherche pour chaque type d'investisseur immobilier, qu'il s'agisse d'un propriétaire personnel, d'un futur propriétaire, d'un batteur ou d'un promoteur immobilier.
Non seulement l'acheteur potentiel doit poser beaucoup de questions sur la maison, mais il doit également se renseigner sur la zone (quartier) dans laquelle il se trouve. (Après tout, à quoi sert une belle maison si au coin de la rue se trouve une fraternité universitaire connue pour ses soirées de fût toute la nuit? À moins bien sûr, vous n'attiriez un étudiant locataire.)
Voici une liste de questions que les investisseurs potentiels devraient poser concernant la maison en question:
- La propriété est-elle construite à proximité d'un site commercial, ou une construction à long terme aura-t-elle lieu dans un avenir proche? La propriété réside-t-elle dans une zone inondable ou dans une zone problématique, comme celles connues pour les problèmes de radon ou de termites? la maison a des fondations ou des «problèmes» de permis qui devront être résolus? Quoi de neuf dans la maison et ce qui doit être remplacé? Pourquoi le propriétaire vend-il? Qu'est-ce qu'il a payé pour la maison et quand? Si vous déménagez dans une nouvelle ville, y a-t-il des zones à problèmes en ville?
Obtenir un mauvais financement
Bien que la bulle immobilière en Amérique du Nord soit apparemment apparue en 2007, il existe encore un grand nombre d'options hypothécaires exotiques. Le but de ces prêts hypothécaires est de permettre aux acheteurs de pénétrer dans certaines maisons qu'ils n'auraient pas pu autrement se permettre d'utiliser un contrat hypothécaire plus conventionnel de 25 ans.
Malheureusement, de nombreux acheteurs qui obtiennent des prêts ajustables / variables ou des prêts à taux d'intérêt finissent par payer le prix lorsque les taux d'intérêt augmentent. Le fait est que les acheteurs de maison doivent s'assurer qu'ils ont la flexibilité financière pour effectuer les paiements (si les taux augmentent). Ou ils devraient avoir un plan de secours pour se convertir à une hypothèque à taux fixe plus conventionnelle.
Tout faire par vous-même
De nombreux acheteurs pensent qu'ils savent tout ou qu'ils peuvent conclure une transaction immobilière par eux-mêmes. Bien qu'ils aient pu conclure un certain nombre de transactions par le passé qui se sont bien déroulées, le processus peut ne pas se dérouler aussi bien dans un marché en baisse - et il n'y a personne vers qui vous pouvez vous tourner si vous souhaitez résoudre une transaction immobilière défavorable.
Les investisseurs immobiliers devraient exploiter toutes les ressources possibles et se lier d'amitié avec des experts qui peuvent les aider à faire le bon achat. Une liste des experts potentiels devrait, au minimum, inclure un agent immobilier avisé, un inspecteur en bâtiment compétent, un homme à tout faire, un bon avocat et un représentant en assurance. Ces experts devraient être suffisamment capables pour alerter l'investisseur de tout défaut dans la maison ou le quartier. Ou, dans le cas d'un avocat, il ou elle peut être en mesure d'alerter l'acheteur de la maison de tout défaut dans le titre ou des servitudes qui pourraient revenir les hanter sur toute la ligne.
Trop payer
Cette question est quelque peu liée à l'idée de faire de la recherche. La recherche de la bonne maison peut être un processus long et frustrant. Et lorsqu'un acheteur potentiel trouve enfin une maison qui répond réellement à ses besoins / désirs, l'acheteur est naturellement soucieux que le vendeur accepte l'offre.
Le problème avec l'anxiété est que les acheteurs anxieux ont tendance à surenchérir sur les propriétés. Une surenchère sur une maison peut avoir un effet cascade de problèmes. Les acheteurs peuvent finir par se dépasser et s'endetter trop, créant des paiements plus élevés qu'ils ne peuvent se permettre.; en conséquence, il peut s'écouler des années avant que l'acheteur d'une maison ne récupère cet investissement.
Pour savoir si votre investissement de rêve a un prix élevé, commencez par rechercher ce que d'autres maisons similaires de la région se sont vendues au cours des derniers mois. Tout courtier immobilier devrait être en mesure de fournir ces informations avec une relative facilité (en particulier grâce à son accès à une base de données d'agents immobiliers à listes multiples). Mais comme solution de rechange, ou si vous n'utilisez pas les services d'un agent immobilier, regardez simplement les maisons comparables dans le journal local et voyez à quoi elles sont proposées. La logique devrait dicter qu'à moins que la maison ait des caractéristiques uniques qui sont susceptibles d'améliorer sa valeur au fil du temps, l'acheteur devrait essayer de garder toutes les offres cohérentes avec les autres ventes de maisons dans le quartier.
Les acheteurs doivent se rendre compte qu'il existe toujours d'autres opportunités et que même si le processus de négociation s'embourbe ou échoue, les chances sont en leur faveur qu'il existe une autre maison qui répondra à leurs besoins. C'est juste une question de patience dans le processus de recherche.
Sous-estimation des dépenses
Chaque propriétaire peut attester du fait qu'il y a beaucoup plus à posséder une maison que de simplement faire le paiement hypothécaire. Contrairement à la location, il y a des frais d'entretien qui vont de pair avec la tonte de la pelouse, la peinture du hangar et l'entretien du jardin. Ensuite, il y a les coûts associés à l'ameublement de la maison et au maintien de tous les appareils (tels que le four, la laveuse / sécheuse, le réfrigérateur et la fournaise), sans parler du coût d'installation d'un nouveau toit, apportant des changements structurels à la maison, ou d'autres petites choses comme les assurances et les taxes foncières.
Le fait est que les nouveaux investisseurs ont tendance à oublier ces coûts lors de la recherche d'une maison. Malheureusement, c'est exactement la raison pour laquelle de nombreux nouveaux propriétaires ont tendance à être pauvres en logements et en espèces.
Le meilleur conseil est de dresser une liste de tous les coûts mensuels associés à la gestion et à l'entretien d'une maison (sur la base d'estimations) avant de faire une offre sur celle-ci. Une fois ces chiffres additionnés, vous aurez une meilleure idée de si vous pouvez vraiment vous permettre une propriété.
Déterminer les dépenses avant d'acheter une propriété est encore plus important pour les palmes et les investisseurs. En effet, leurs bénéfices sont directement liés au temps qu'il leur faut pour acheter la maison, l'améliorer et la revendre. Dans tous les cas, les investisseurs devraient définitivement constituer une telle liste. Ils devraient également prêter une attention particulière aux coûts de financement à court terme, aux pénalités de remboursement anticipé et aux frais d'annulation (pour les assurances ou les services publics) qui pourraient être supportés lorsque la maison est retournée dans un délai court.
Bottom Line
La réalité est que si investir dans l'immobilier était facile, tout le monde le ferait. Heureusement, bon nombre des difficultés rencontrées par les investisseurs peuvent être évitées grâce à une diligence raisonnable et à une bonne planification avant la signature du contrat.
