Les prix immobiliers les plus bas attirent certains investisseurs immobiliers novices sur le marché. Mais avant de rejoindre les rangs des propriétaires, assurez-vous d'avoir une bonne compréhension des informations financières qui peuvent faire la différence entre devenir le prochain Donald Trump et vous retrouver en cour de faillite. Voici huit numéros d'investissement immobilier que vous devez connaître. (Pour plus d'informations sur l'achat d'une maison, voir: Guide de l'acheteur d'une première maison)
1. Votre versement hypothécaire
Pour une maison standard occupée par le propriétaire, les prêteurs préfèrent généralement un ratio dette / revenu total de 36%, mais certains iront jusqu'à 45% en fonction d'autres facteurs éligibles tels que votre pointage de crédit et vos réserves de liquidités. Ce ratio compare votre revenu mensuel brut total à vos obligations mensuelles de paiement de la dette. Pour le paiement du logement, les prêteurs préfèrent un revenu brut au logement total de 28 à 33%, selon d'autres facteurs. Pour un immeuble de placement, les directives de Freddie Mac indiquent que le ratio d'endettement maximal est de 45%. (Pour en savoir plus, consultez les moyens simples d'investir dans l'immobilier. )
2. Conditions d'acompte
Alors que les propriétés occupées par le propriétaire peuvent être financées par une hypothèque et aussi peu que 3, 5% d'acompte pour un prêt FHA, les hypothèques des investisseurs nécessitent généralement un acompte de 20 à 25% ou parfois jusqu'à 40%. Aucun des acomptes ou frais de clôture d'un immeuble de placement ne peut provenir de fonds de don. Les prêteurs individuels détermineront combien vous devez déposer pour être admissible à un prêt en fonction de vos ratios dette / revenu, de votre pointage de crédit, du prix de la propriété et du loyer probable.
8 chiffres pour évaluer un investissement immobilier
3. Revenus de location pour être admissible
Bien que vous puissiez supposer que, puisque les paiements de loyer de votre locataire couvriront (espérons-le) votre hypothèque, vous ne devriez pas avoir besoin d'un revenu supplémentaire pour être admissible au prêt immobilier. Cependant, pour que le loyer soit considéré comme un revenu, vous devez avoir une expérience de deux ans dans la gestion des immeubles de placement, souscrire une assurance-perte de loyer pendant au moins six mois de loyer mensuel brut et tout revenu locatif négatif de tout immeuble locatif doit être considéré comme dette dans le ratio dette / revenu. (En plus de créer un revenu continu et une plus-value du capital, l'immobilier offre des déductions qui peuvent réduire l'impôt sur le revenu sur vos bénéfices. Consultez les déductions fiscales pour les propriétaires d'immeubles locatifs .)
TUTORIAL: Explorer les investissements immobiliers
4. Ratio prix / revenu
Ce ratio comparait le prix médian des ménages dans une région au revenu médian des ménages. Avant l'éclatement de la bulle immobilière, le ratio prix-revenu aux États-Unis était de 2, 75, alors qu'à la fin de 2010, le ratio était de 1, 71. La moyenne entre 1989-2003 est de 1, 92 selon Fiserv, Inc., Agence fédérale de financement du logement, Moody's Analytics.
5. Ratio prix / loyer
Le rapport prix / loyer est un calcul qui compare les prix médians des logements et les loyers médians sur un marché particulier. Il suffit de diviser le prix médian des logements par le loyer annuel médian pour générer un ratio. À l'apogée du marché américain en 2006, le ratio pour les États-Unis était de 18, 46. Le ratio est tombé à 11, 34 fin 2010. La moyenne à long terme (de 1989 à 2003) était de 9, 56. En règle générale, les consommateurs devraient envisager d'acheter lorsque le ratio est inférieur à 15 et de louer quand il est supérieur à 20. Les marchés avec un rapport prix / loyer élevé n'offrent généralement pas une aussi bonne opportunité d'investissement. (Vous songez à acheter une maison? Nous examinons les coûts initiaux et continus ainsi que les avantages. Consultez Louer ou acheter? Les problèmes financiers .)
6. Rendement locatif brut
Le rendement locatif brut d'une propriété individuelle peut être trouvé en divisant le loyer annuel perçu par le coût total de la propriété, puis en multipliant ce nombre par 100 pour obtenir le pourcentage. Le coût total de la propriété comprend le prix d'achat, tous les frais de clôture et les frais de rénovation.
7. Taux de capitalisation
Un nombre plus précieux que le rendement locatif brut est le taux de capitalisation, également appelé taux plafond ou rendement locatif net, car ce chiffre inclut les charges d'exploitation de la propriété. Cela peut être calculé en commençant par le loyer annuel et en soustrayant les dépenses annuelles, puis en divisant ce nombre par le coût total de la propriété et en multipliant le nombre résultant par 100 pour le pourcentage. Les dépenses totales liées aux immeubles locatifs comprennent les frais de réparation, les taxes, l'assurance du propriétaire, les frais d'inoccupation et les frais d'agent.
8. Flux de trésorerie
The Bottom Line
Une fois que vous avez fait tous ces calculs, vous pouvez prendre une décision éclairée quant à savoir si une propriété particulière sera un investissement précieux.
