Table des matières
- Emplacement
- Le financement
- Coût de la propriété
- Intimité
- Collection de loyer
- Frais de vacance
- Les taxes
- Vendre la propriété
- The Bottom Line
Vous pensez peut-être que c'est une excellente idée d'aider à défrayer les coûts d'achat de votre propre maison en achetant une maison ou un duplex pour deux familles et en faisant appel à un locataire pour vous aider à couvrir l'hypothèque. Vous avez peut-être raison, mais vous devez également considérer comment ce scénario peut changer votre vie, vos finances et le degré d'intimité que vous aurez. Voici huit éléments à considérer avant de franchir cette étape.
Points clés à retenir
- L'achat d'une maison pour deux familles peut aider vos finances si vous louez le deuxième logement, mais vous devez être prêt pour les paiements de location en retard, le non-paiement et les écarts entre les locataires. Gardez à l'esprit que vous pouvez être soumis à des critères hypothécaires plus stricts, vous '' Nous sacrifierons un peu d'intimité, et vos déclarations de revenus seront plus compliquées.Pensez également à l'emplacement et à votre rôle de propriétaire qui perçoit le loyer et doit suivre l'entretien de l'ensemble du bâtiment.Enfin, pensez à la revente, qui peut être plus difficile que pour une maison individuelle.
Emplacement
Vos choix de quartiers potentiels peuvent être considérablement limités, car les logements multifamiliaux - c'est-à-dire tout logement autre qu'une maison unifamiliale - ne sont pas autorisés dans tous les quartiers. Les zones urbaines ont souvent plus de logements multifamiliaux, tandis que les zones suburbaines ont tendance à avoir des maisons unifamiliales. Vous devez également déterminer si l'emplacement que vous choisissez sera populaire auprès des locataires potentiels. Par exemple, si vous achetez une maison dans un quartier moins attrayant de la ville, vous aurez plus de mal à trouver des locataires de qualité.
Le financement
Vous trouverez différents défis lorsque vous chercherez à financer une maison pour deux familles. Bien que vous puissiez utiliser le revenu de location potentiel pour vous aider à vous qualifier pour l'achat, vous aurez toujours besoin d'avoir un bon crédit et un faible ratio dette / revenu (DTI), ainsi qu'un acompte plus important, généralement d'environ 25% avec logement multifamilial. Les banques savent que les locataires peuvent déménager et que vous devrez peut-être payer vous-même l'intégralité de l'hypothèque jusqu'à ce que vous trouviez un autre locataire.
Coût de la propriété
Les maisons unifamiliales coûtent généralement plus cher que les maisons unifamiliales. Donc, non seulement vous devrez trouver un pourcentage plus élevé pour l'acompte, mais l'acompte lui-même sera plus élevé car il sera probablement basé sur une propriété plus chère. Assurez-vous d'avoir les fonds nécessaires pour payer ce coût supplémentaire.
Intimité
Lorsque vous achetez une maison bifamiliale et que vous habitez d'un côté (ou en bas ou à l'étage), vos locataires pourront s'arrêter à tout moment pour des questions ou des problèmes liés à leur maison de location. (N'oubliez pas qu'en tant que propriétaire, vous êtes responsable de vous assurer que tout fonctionne correctement.) Lorsque vous êtes propriétaire, vous avez naturellement moins d'intimité que d'habitude dans un logement partagé. Et si vous louez à plus d'une personne, votre vie privée peut faire l'objet d'une violation encore plus importante.
25%
Le pourcentage typique requis pour un acompte pour l'achat d'une maison multifamiliale.
Collection de loyer
Vous devrez être à l'aise de percevoir le loyer de vos locataires et être prêt à faire face à la possibilité qu'ils ne paient pas à temps ou pas du tout. Leur retard ou non-paiement peut affecter votre trésorerie ainsi que votre capacité à payer l'hypothèque si vous comptez sur les revenus locatifs pour couvrir ce coût. Si vous devez expulser les locataires pour non-paiement, cela peut prendre des mois et nécessiter une aide juridique. Et pendant ce temps, vous vivrez à côté d'eux.
Frais de vacance
Lorsque vos locataires déménagent et que la partie locative de la propriété est vacante, il s'agit d'une dépense de vacance. Essentiellement, vous devrez couvrir les coûts de la vacance jusqu'à ce que le bien soit à nouveau loué. Vous pouvez vous retrouver avec des réparations et des coûts de peinture entre les locataires pour réparer la propriété pour le prochain occupant. Vous devrez peut-être également payer la publicité pour obtenir un nouveau locataire.
Les taxes
Votre déclaration de revenus deviendra beaucoup plus complexe si vous choisissez de devenir propriétaire. Il existe une publication complète de l'IRS consacrée aux règles de l'immobilier locatif résidentiel (Publication 527) que vous devrez lire afin de ne pas enfreindre les règles et d'éviter les ennuis avec l'IRS.
Différents chapitres couvrent les revenus et dépenses de location, l'amortissement, les exigences de déclaration et même les règles d'utilisation personnelle de la propriété. Vous devrez également ajouter une annexe complète à votre déclaration de revenus appelée «Revenu et perte supplémentaires», ou Annexe E. Cependant, il existe également des avantages fiscaux, comme la possibilité de radier les dépenses liées à vos revenus de location.
Vendre la propriété
La vente d'une maison multifamiliale a tendance à être plus compliquée que la vente d'une maison unifamiliale pour plusieurs raisons. Premièrement, il n'y a tout simplement pas autant de personnes à la recherche d'un logement multifamilial que d'acheteurs d'un logement unifamilial, ce qui peut rendre la vente plus difficile. Deuxièmement, si vous avez des locataires dans l'une des unités, vous devez prendre leurs droits en considération lorsque vous mettez la maison en vente pour éviter les enchevêtrements légaux. Et un acheteur potentiel - qu'il ait l'intention de vivre dans l'immeuble ou non - voudra connaître les détails du contrat de location des locataires, ce qui est inclus dans le loyer, s'il y a un dépôt de garantie, et plus encore. Dans l'ensemble, il peut être plus simple de vendre une maison multifamiliale quand aucun locataire n'occupe le deuxième logement.
The Bottom Line
L'achat d'une propriété à deux familles peut être un excellent moyen d'aider à payer votre hypothèque, mais assurez-vous que vous êtes prêt à faire face à tous les problèmes qui surviendront lorsque vous devenez un investisseur immobilier et un propriétaire.
