Table des matières
- Développement planifié HOA
- 1. Gamme de frais largement
- 2. Ce que vous obtenez varie aussi
- 3. Des frais supplémentaires peuvent s'appliquer
- 4. Frais et approbation de votre prêt hypothécaire
- 5. Le compte des alliances
- 6. Gestion des conflits
- 7. La réputation du HOA
- 8. Conformité avec la HOA
- 9. Responsabilités en matière d'assurance
- The Bottom Line
De nombreuses communautés résidentielles ont une structure d'association de propriétaires (HOA) pour aider à maintenir une atmosphère propre et cohérente dans le quartier. De plus, lorsque vous achetez un condominium, une maison en rangée ou une maison unifamiliale dans un «développement planifié», vous pouvez également rencontrer la structure HOA.
Bien que le HOA épargnera parfois le propriétaire de certaines responsabilités, il peut également assumer certaines obligations de propriétaire. Avant d'acheter une maison qui fait partie d'un HOA, voici ce que vous devez savoir et les questions que vous devriez poser à l'association et à vous et à votre famille.
Développement planifié HOA
Passer à un développement planifié vous oblige souvent à rejoindre l'association des propriétaires de la communauté (HOA) et à payer ses frais pour aider à couvrir l'entretien des espaces communs, des structures partagées et des extérieurs. L'adhésion vous lie également aux engagements, conditions et restrictions de l'association (CC&R). Ces règles pourraient contrecarrer votre rêve d'avoir une porte d'entrée violette, par exemple, ou de laisser votre véhicule récréatif dans l'allée, car les CC et R incluent généralement des stipulations sur l'apparence de votre maison et les véhicules que vous pouvez garer à l'extérieur.
Statistiquement parlant, les Américains ont une chance sur cinq de vivre dans une maison faisant partie d'un HOA, selon une analyse des données par le microéconomiste appliqué Wyatt G. Clarke. Depuis que l'estimation de Clarke a été établie (en 2017), les propriétés avec HOA ont encore augmenté.
La vie dans un développement planifié est-elle une bonne option pour vous? Et si oui, lesquels ont des HOA qui vous conviennent le mieux? Les réponses à ces questions dépendent non seulement de vos finances, mais aussi de votre enthousiasme pour les commodités partagées, de votre tolérance aux règles et règlements et de votre confort avec l'autonomie gouvernementale, car la plupart des HOA sont supervisés par des bénévoles qui vivent dans le développement.
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1. Gamme de frais largement
Une étude Trulia qui a utilisé les enregistrements de l'American Community Survey, a révélé que les frais mensuels de HOA étaient en moyenne de 331 $ par mois en 2015. Les moyennes variaient d'un minimum de 218 $ à Warren, Michigan, à un maximum de 571 $ à New York. Trulia a constaté que les cotisations étaient généralement plus élevées dans les bâtiments et les complexes plus anciens avec plus d'unités dans l'ensemble.
Le nombre et la taille des commodités du développement affectent également les tarifs, selon Nate Martinez, un agent immobilier à RE / MAX Professionals à Glendale, Ariz. Par exemple, un développement qui est gardé par une porte et qui a un club-house et un terrain de golf est susceptible de percevoir des frais plus élevés que ceux qui offrent une sécurité minimale et seulement un espace commun modeste.
Les frais peuvent différer même au sein d'un développement, en raison de variations de la superficie, de l'emplacement et de l'orientation, qui peuvent toutes affecter la quantité d'entretien dont la propriété aura besoin.
La plupart des services d'inscription multiple (MLS) incluent les frais HOA dans la liste des propriétés. Cela devrait garantir que vous pouvez accéder aux informations via REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com et d'autres sites de référencement, selon Martinez.
Vous devez également savoir à quelle fréquence les frais ont augmenté au fil du temps et de combien. Si vous le pouvez, obtenez un historique imprimé des cotisations HOA par année pour les 10 dernières années. Martinez dit que les frais pour un HOA n'augmentent généralement pas plus d'une fois par an. D'après l'expérience de Martinez, les augmentations de HOA sont généralement cartographiées trois à cinq ans à l'avance, en utilisant des estimations des coûts futurs des services publics, de la main-d'œuvre, de la maintenance, etc.
Examinez ces projections si elles sont disponibles. Puisqu'il ne s'agit que d'estimations, Martinez vous suggère également de vérifier le montant auquel les frais sont autorisés à augmenter chaque année en vertu des statuts de la HOA. Dans un nouveau complexe, cette recherche peut aider à déterminer si les frais initiaux de HOA ont été attractifs, même artificiellement, sous-évalués afin d'attirer les propriétaires et sont susceptibles d'augmenter considérablement au fil du temps pour combler l'écart entre les revenus et les coûts.
Alternativement, l'inverse peut également être le cas - c'est-à-dire que les frais HOA pour les nouveaux développements peuvent en fait diminuer légèrement au fil du temps, car plus de maisons sont ajoutées au développement et plus de propriétaires sont disponibles pour partager les coûts fixes de HOA.
2. Ce que vous obtenez varie aussi
Lorsque vous achetez une maison dans une communauté gérée, vous achetez en fait un ensemble d'obligations et de droits légaux en plus d'un espace de vie physique, explique John Manning, courtier gérant chez RE / MAX on Market à Seattle. Les droits, services et commodités précis dont le HOA est responsable peuvent varier aussi largement que les frais facturés. "Une communauté fermée peut avoir l'entretien des portes comme le seul accord entre les propriétaires, ou il peut y avoir un HOA en place avec une autorité légale pour gérer beaucoup plus", dit-il.
Regardez ce qui est inclus (et non inclus) qui affectera les finances de votre ménage. Devrez-vous payer pour la collecte des déchets, par exemple? Les utilitaires sont-ils inclus? Lesquels? Qu'en est-il du câble et / ou du service Internet?
N'oubliez pas que vous paierez des avantages, tels que des installations de loisirs, que vous les utilisiez ou non. Découvrez les heures d'ouverture des équipements, tels que les piscines et les courts de tennis, pour déterminer s'ils fonctionneront avec votre horaire. Si vous pensez que vous voudrez partager ces installations avec des amis ou la famille, vérifiez les règles et les frais relatifs à l'utilisation des invités.
Alignez les frais - et leurs inclusions et exclusions - avec ceux d'autres développements dans le domaine, en particulier ceux qui sont déjà sur votre liste restreinte. «Si vous voulez en savoir plus sur les gammes HOA pour votre région, la meilleure ressource serait de passer par un courtier immobilier professionnel qui connaît bien les associations de propriétaires», explique le courtier Manning.
3. Des frais supplémentaires peuvent s'appliquer
Un HOA peut adopter l'une des différentes approches de la gestion financière. Ces choix affectent particulièrement la façon dont il finance les dépenses imprévues et les investissements en capital comme le remplacement d'un système de CVC.
Selon John Manning, courtier gérant chez RE / MAX on Market à Seattle, «Certaines associations préfèrent disposer d'une grande réserve de trésorerie pour répondre aux obligations de maintenance, juridiques ou de gestion à mesure qu'elles surviennent. D'autres ont des frais plus bas et comptent sur des évaluations spéciales - des fonds prélevés en dehors des frais HOA - pour les réparations et l'entretien. »Ces prélèvements sont similaires aux évaluations fiscales parfois perçues par les gouvernements locaux.
Voici comment fonctionne l'évaluation: lorsqu'une dépense importante, comme le remplacement d'un toit ou d'un ascenseur, est soulevée — et que les réserves de la HOA n'ont pas les fonds nécessaires pour le payer — l'association peut facturer à chaque propriétaire une évaluation spéciale. Ces prélèvements peuvent atteindre des milliers de dollars.
Selon Manning, la taille du fonds de réserve dépendra non seulement de l'approche du HOA mais également de l'âge, de l'état et des commodités du bâtiment. Les développements établissent souvent des plans pluriannuels pour les réparations et les investissements en capital, y compris leurs coûts annuels et le solde prévu dans le fonds de réserve au moment où les dépenses seront nécessaires.
Demandez à voir ces documents, en accordant une attention particulière à la mesure dans laquelle les dépenses nécessaires correspondent au solde du fonds de réserve. Une aide professionnelle peut être utile pour parcourir ces feuilles de calcul. Selon M. Manning, son entreprise doit «demander aux clients de discuter des états financiers avec un expert CPA en analyse financière».
Le HOA devrait être en mesure de fournir une telle liste. Demandez également si des évaluations spéciales sont prévues à l'avenir. Notez que les économies d'échelle peuvent signifier que les évaluations spéciales pour une certaine dépense en capital peuvent être plus petites dans les HOA qui ont de nombreux membres et plus élevées dans les HOA plus petites, où une dépense similaire aura moins de propriétaires pour la financer.
4. Frais et approbation de votre prêt hypothécaire
Lorsque vous envisagez un achat de propriété dans un développement planifié, vous prendrez bien sûr en compte l'impact de ses cotisations HOA dans vos finances globales. Il en sera de même pour les prêteurs hypothécaires potentiels.
Comme pour les impôts fonciers (qui, soit dit en passant, ne sont pas inclus dans les frais HOA dans la plupart des développements), les banques prendront en compte vos frais mensuels HOA pour décider de la taille d'une hypothèque que vous pourrez vous permettre. En conséquence, vous pouvez vous débattre avec des compromis vexants lorsque vous décidez parmi les propriétés. Des frais HOA plus élevés pourraient vous laisser un montant approuvé plus petit à dépenser pour votre maison par rapport au choix d'une propriété alternative avec des frais bas ou sans frais.
Fait intéressant, la présence de frais ne réduit pas nécessairement la valeur d'une propriété; si quoi que ce soit, il existe des preuves de l'effet inverse. La recherche du microéconomiste Clarke a révélé que, après avoir égalisé la taille et l'emplacement de la maison, les propriétés faisant partie d'un HOA se vendaient en moyenne environ 4% de plus que celles qui ne faisaient pas partie d'une association. La prime est la plus élevée, selon lui, lorsque la maison et le développement sont neufs; il diminue avec l'âge.
Votre prêteur potentiel peut fournir le montant du paiement hypothécaire, et vous devriez déjà avoir les numéros de taxe foncière et de frais HOA. Si vous commencez à peine votre recherche de logement - et que vous n’avez pas encore de relations avec des prêteurs - utilisez un calculateur hypothécaire en ligne pour estimer le versement hypothécaire probable pour le capital que vous recherchez et pour saisir d’autres informations pertinentes, y compris votre acompte prévu.
Encore une fois, tout prêteur avec qui vous parlez peut vous le fournir. Alternativement, de nombreux calculateurs hypothécaires en ligne, y compris celui que nous avons lié ci-dessus, vous permettent également de demander des devis aux prêteurs hypothécaires sur les taux et les montants maximaux approuvés.
5. Le compte des alliances
Étant donné que les règles et réglementations de tout HOA particulier peuvent être uniques, ne vous fiez pas à des informations de seconde main ou à l'expérience passée d'autres développements pour savoir quelles sont les règles et les engagements d'un HOA. Et réfléchissez bien si vous pourrez vivre avec eux.
Vous pourriez constater que vous êtes limité de plus de façons que vous ne le pensez. En plus de régir la couleur des portes et similaires, les CC et R peuvent limiter votre herbe peut grandir, que vous puissiez planter ou enlever des arbres, quels types de véhicules vous pouvez garer dans la rue ou dans votre entrée (les interdictions de stationnement des véhicules récréatifs ne sont pas rares, par exemple), la hauteur des clôtures et les types des revêtements que vous pouvez utiliser sur les fenêtres donnant sur la rue.
Si une vie respectueuse de l'environnement est une priorité personnelle, vérifiez les dispositions écologiques de la HOA, en commençant par ce qui peut être planté autour de votre maison, et comment cette végétation peut être maintenue.
Par exemple, certains HOA ne permettent pas la xeriscaping, une forme d'aménagement paysager écologique pour les climats arides, et peuvent limiter la taille et la composition de tout jardin que vous plantez. Les règles peuvent également dicter l'utilisation d'engrais, de pesticides ou de systèmes d'arrosage particuliers pour entretenir la cour et interdire les tas de compost et les panneaux solaires.
Vérifiez toute langue qui pourrait vous empêcher de louer votre propriété ou même la compliquer. Ce qui est considéré comme coutumier peut dépendre de la juridiction. «Dans la région de Seattle, il est courant de trouver des interdictions sur les locations de courte durée. Les HOA ont intérêt à limiter le pourcentage de logements non occupés par leur propriétaire, car les prêteurs hypothécaires peuvent être réticents à prêter sur des immeubles à forte occupation locative », explique Manning.
6. Gestion des conflits
Comme dans toute communauté, des désaccords surviennent au sein d'un développement planifié, parfois au sujet de certains résidents qui plient ou enfreignent les règles. Avant d'acheter, explorez comment les règles sont définies et appliquées et quelles sanctions sont imposées aux contrevenants aux règles.
Les sanctions peuvent être strictes. Dans certains HOA, les résultats peuvent inclure une amende ou une poursuite ou le fait que le HOA place un privilège sur votre maison. Portez une attention particulière à savoir si la HOA peut saisir sur votre propriété pour le non-paiement des cotisations HOA ou le non-paiement des amendes résultant de violations CC&R.
Renseignez-vous sur le processus de résolution des conflits, ainsi que sur la manière dont la HOA gère les ajouts ou les modifications aux règles.
Demandez une liste ou un autre compte rendu des conflits et des violations de règles que l'association a dû résoudre. Si ces informations ne détaillent pas les poursuites, demandez-les. Assurez-vous de vérifier tout procès passé, présent ou en cours dans lequel la HOA est impliquée. Examinez également l'issue de ces cas.
7. La réputation du HOA
Étant donné que l'association sert essentiellement de gouvernement hyper-local pour la communauté, il est utile de voir qui la gère et dans quelle mesure ces personnes fonctionnent ensemble.
Il est très courant que les HOA soient supervisés par des résidents de la communauté qui occupent leurs postes de bénévoles et sont élus par les membres de l'association. Cependant, certaines associations sont entièrement gérées de manière professionnelle. Si une entreprise privée gère le HOA, enquêtez sur sa réputation avant d'acheter. Si le HOA a des employés ou des entreprises à qui il confie des tâches, renseignez-vous sur ces entités et le travail qu'elles font.
Parlez si vous le pouvez à certains des propriétaires actuels de l'immeuble - ceux qui ne font pas partie du conseil d'administration de HOA et qui vivent dans l'immeuble depuis plusieurs années. Dans quelle mesure le conseil d'administration fonctionne-t-il collégialement? Les différences d'opinion sont-elles généralement traitées civilement et de manière constructive? Soyez attentif aux signes de drames fréquents, voire perpétuels. Comme avec certains autres organes directeurs, les HOA peuvent être entravés par l'égoïsme, les jeux de pouvoir et la petite politique.
Prévoyez du temps pour parler avec le président de HOA, pour savoir si vous voulez que cette personne prenne des décisions en votre nom sur le développement. Interrogez également le président sur l'intérêt des résidents à siéger au conseil: y a-t-il une forte motivation à le faire ou une relative indifférence? Cette conversation peut également vous motiver (ou non) à siéger vous-même un jour au conseil d'administration, ce qui nécessiterait d'être élu et de consacrer du temps libre à vos nouvelles responsabilités.
8. Conformité avec la HOA
Ne comptez pas être correctement alerté de tout problème persistant entre l'association et le propriétaire actuel d'une maison qui vous intéresse. Si vous ne posez pas de questions sur ces problèmes en temps opportun, vous pourriez en hériter lorsque vous prendrez possession de la propriété.
Certains problèmes potentiels peuvent être évidents, comme l'aménagement paysager mort ou envahi ou la peinture écaillée. Inversement, le propriétaire a-t-il apporté des améliorations extérieures ou d'autres modifications à la propriété sans obtenir l'approbation de HOA? Si ces changements ne sont pas conformes aux règles, que pourrait-il vous arriver si vous étiez propriétaire de la propriété? Vous pourriez être en mesure de forcer le propriétaire à résoudre les problèmes dans le cadre du contrat de vente ou de fournir de l'argent à la clôture.
9. Responsabilités en matière d'assurance
Comme pour la propriété d'un bien, les dispositions d'assurance au sein d'un développement planifié peuvent également être divisées, le HOA couvrant certains risques ou certaines zones et le propriétaire responsable d'autres.
Ceux-ci sont souvent prescrits par la loi de l'État. En Floride, par exemple, un immeuble en copropriété HOA doit assurer tous les biens communs, ce qui comprend chaque partie du bâtiment jusqu'à la cloison sèche inachevée d'un logement. Pendant ce temps, le propriétaire est responsable d'assurer tous les biens personnels dans son unité, y compris les appareils électroménagers, les revêtements de sol, les armoires, les traitements de fenêtre, etc.
Vérifiez la loi de l'État dans lequel vous allez vivre pour la répartition précise des exigences. Confirmez que le HOA de la propriété que vous envisagez respecte ces exigences.
L'assurance en cas de catastrophe est particulièrement importante si vous envisagez d'acheter un condo ou une maison en rangée dans une région sujette aux catastrophes naturelles majeures, telles que les inondations, les tremblements de terre, les blizzards, les incendies de forêt, les tornades ou les ouragans. «Dans le Pacifique Nord-Ouest, l'assurance contre les tremblements de terre est très courante, mais pas obligatoire», explique Manning.
Vérifiez si le HOA fournit une couverture supplémentaire comme un avantage pour la propriété dans le développement. «Un HOA avant-gardiste peut rendre un immeuble à condos plus attrayant», dit Manning. Ils pourraient ajouter «tremblement de terre et autres types d'assurance contre les risques, seront reflétés dans les cotisations HOA du propriétaire». Vous devez, bien sûr, confirmer si cette couverture supplémentaire s'étend également aux zones qui sont sous la responsabilité légale du propriétaire, ou seulement à celles sous la compétence du HOA.
The Bottom Line
Vivre dans un développement planifié - et être régi en partie par les règles d'un HOA - peut être une bénédiction mitigée. Il offre la perspective d'échanger un certain contrôle sur votre maison pour les responsabilités réduites de son entretien, et pour bénéficier de commodités et de sécurité partagées. Cependant, il peut également échanger l'apparence diversifiée d'un quartier typique pour une apparence plus uniforme, même s'il a moins de chances que le goût de décoration d'un voisin ou les habitudes d'entretien bâclées deviennent un problème pour vous.
La façon dont vous acceptez ces compromis contribuera à votre bonheur dans un condominium ou une autre «maison planifiée». Si vous décidez de procéder à un achat, assurez-vous d'engager des professionnels, y compris un agent immobilier, qui connaît bien les développements prévus et les HOA, car ils comportent un certain nombre d'aspects inhabituels par rapport à l'achat d'une maison individuelle.
