L'immobilier faisant partie intégrante de la matrice de répartition du capital tant pour les investisseurs institutionnels que pour les particuliers, les fonds immobiliers ont récemment connu une croissance croissante. En raison de la nature capitalistique de l'investissement immobilier, de son exigence de gestion active, ainsi que de l'augmentation des opportunités immobilières mondiales, les institutions à la recherche d'une gestion d'actifs efficace se tournent progressivement vers des fonds de fonds immobiliers.
Il en va de même pour les investisseurs particuliers, qui bénéficient désormais d'un accès à une sélection beaucoup plus large de fonds communs de placement immobilier qu'auparavant, permettant une allocation et une diversification efficaces du capital. Comme tout autre secteur d'investissement, l'immobilier a ses avantages et ses inconvénients. Cela devrait toutefois être envisagé pour la plupart des portefeuilles de placement, les fiducies de placement immobilier (FPI) et les fonds communs de placement immobilier étant peut-être considérés comme les meilleures méthodes pour remplir cette allocation.
Immobilier pour investisseurs institutionnels
L'investissement immobilier a longtemps été dominé par de grands acteurs: les fonds de pension, les compagnies d'assurance et d'autres grandes institutions financières. Grâce à la mondialisation de l'investissement immobilier et à l'émergence de nouvelles opportunités offshore, permettant à la fois une plus grande diversification et un potentiel de rendement, une place permanente pour l'immobilier dans les allocations de portefeuille institutionnel se développe comme une tendance.
L'allocation permanente de capital immobilier s'accompagne de certains obstacles. Tout d'abord, il est capitalistique. Contrairement aux actions qui peuvent être achetées par petits incréments, les investissements immobiliers commerciaux nécessitent des sommes relativement importantes, et les investissements directs entraînent souvent des portefeuilles grumeleux et des risques démesurés, soit par emplacement, soit par type de propriété. L'immobilier nécessite également une gestion active, qui nécessite beaucoup de main-d'œuvre. La gestion d'une allocation immobilière nécessite des ressources importantes par rapport aux investissements traditionnels. En raison de ces problèmes, visant à accroître l'efficacité de la gestion et la répartition du capital, les institutions ont tendance à se tourner vers les fonds immobiliers et les fonds de fonds. Ces mêmes avantages peuvent être obtenus par des investisseurs de détail par le biais de FPI, de fonds négociés en bourse (FPI) de FPI et de fonds communs de placement immobiliers.
Investisseurs particuliers
Voici plusieurs façons pour les investisseurs particuliers d'accéder au potentiel de rendement de l'immobilier et d'obtenir une exposition à la classe d'actifs.
Investissement direct
Cette stratégie concerne les investisseurs qui sélectionnent directement des propriétés spécifiques. Le grand avantage de cette stratégie est le contrôle. La propriété directe d'un bien permet d'élaborer et d'exécuter une stratégie, ainsi qu'une influence directe sur le rendement. Cependant, l'investissement direct rend très difficile la création d'un portefeuille immobilier bien diversifié. Pour la plupart des investisseurs particuliers, l'allocation immobilière n'est pas suffisamment importante pour permettre l'achat de suffisamment de propriétés pour une véritable diversification; il augmente également l'exposition au marché immobilier local, ainsi que les risques de type immobilier.
Fiducies de placement immobilier (FPI)
Les actions REIT représentent des actions privées et publiques dans des sociétés structurées en fiducies qui investissent dans des biens immobiliers, des hypothèques ou d'autres investissements immobiliers garantis. Les FPI possèdent et exploitent généralement des biens immobiliers. Ceux-ci peuvent comprendre des propriétés résidentielles multifamiliales, des centres commerciaux ancrés dans les épiceries, des propriétés de vente au détail et des centres commerciaux locaux, des centres commerciaux, des espaces de bureaux commerciaux et des hôtels.
Les fiducies de placement immobilier sont dirigées par un conseil d'administration qui prend des décisions de gestion des placements au nom de la fiducie. Les FPI paient peu ou pas d'impôt fédéral sur le revenu tant qu'elles distribuent 90% du revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires. Même si l'avantage fiscal augmente les flux de trésorerie après impôt, l'incapacité des FPI à conserver des liquidités peut entraver considérablement la croissance et l'appréciation à long terme. Hormis l'avantage fiscal, les FPI offrent bon nombre des mêmes avantages et inconvénients que les actions.
Les gestionnaires de REIT fournissent une vision stratégique et prennent les décisions liées à l'investissement et à la propriété, abordant ainsi les problèmes de gestion pour les investisseurs. Les plus grands inconvénients des FPI pour les investisseurs de détail sont la difficulté d'investir avec un capital limité et la quantité importante de connaissances et d'analyses spécifiques aux actifs nécessaires pour les sélectionner et prévoir leur performance.
Les investissements des FPI ont une corrélation beaucoup plus élevée avec le marché boursier global que les investissements immobiliers directs, ce qui conduit certains à minimiser leurs caractéristiques de diversification. La volatilité sur le marché des FPI a également été plus élevée que dans l'immobilier direct. Cela est dû à l'influence des forces macroéconomiques sur les valeurs des FPI et au fait que les actions des FPI sont continuellement évaluées, tandis que l'immobilier direct est davantage influencé par les marchés immobiliers locaux et est évalué à l'aide de la méthode d'évaluation, qui tend à lisser les rendements des investissements.
Fonds communs de placement immobilier
Les fonds communs de placement immobiliers investissent principalement dans des actions de FPI et des sociétés d'exploitation immobilière. Ils offrent la possibilité d'acquérir une exposition diversifiée à l'immobilier en utilisant un capital relativement faible. En fonction de leur stratégie et de leurs objectifs de diversification, ils offrent aux investisseurs une sélection d'actifs beaucoup plus large que celle qui peut être obtenue en achetant uniquement des actions de FPI, et offrent également la flexibilité de passer facilement d'un fonds à un autre. La flexibilité est également avantageuse pour l'investisseur de fonds communs de placement en raison de la facilité relative d'acquérir et de céder des actifs sur une bourse systématique et réglementée, par opposition à l'investissement direct, qui est ardu et coûteux. Les investisseurs plus spéculatifs peuvent surpondérer tactiquement certains biens ou l'exposition régionale afin de maximiser le rendement.
La création d'une exposition à une large base de fonds communs de placement peut également réduire les coûts de transaction et les commissions par rapport à l'achat d'actions individuelles de FPI. Un autre avantage important pour les investisseurs particuliers est l'information analytique et de recherche fournie par les fonds sur les actifs acquis, ainsi que le point de vue de la direction sur la viabilité et la performance de l'immobilier, à la fois en tant qu'investissements spécifiques et en tant que classe d'actifs.
Pour les investisseurs sans désir, connaissances ou capitaux pour acheter des terrains ou des biens sur leurs propres fonds immobiliers permettent de participer au revenu et au potentiel de croissance à long terme de l'immobilier. Bien que les fonds communs de placement immobilier apportent des liquidités à une classe d'actifs traditionnellement non liquide, les opposants estiment qu'ils ne peuvent pas se comparer à l'investissement direct dans l'immobilier.
Accession à la propriété
De nombreux investisseurs particuliers qui n'ont pas pris en compte les allocations immobilières pour leurs portefeuilles d'investissement ne réalisent pas qu'ils peuvent déjà investir dans l'immobilier en étant propriétaire d'une maison. Non seulement ils ont déjà une exposition immobilière, mais la plupart prennent également des risques financiers supplémentaires en ayant une hypothèque résidentielle. Pour la plupart, cette exposition a été bénéfique, aidant beaucoup à amasser le capital requis pour la retraite.
The Bottom Line
Bien que les investisseurs particuliers puissent et devraient prendre en compte l'accession à la propriété lors de l'allocation de leur portefeuille, des investissements supplémentaires et plus liquides dans l'immobilier pourraient également être envisagés. Pour ceux qui ont les compétences commerciales et le capital requis, les investissements FPI donnent accès à certains des avantages de l'investissement immobilier sans avoir besoin de propriété directe. Pour d'autres, qui envisagent une allocation plus petite, ou pour ceux qui ne veulent pas être limités par la sélection d'actifs mais qui nécessitent une diversification maximale, les fonds communs de placement immobilier seraient un choix approprié.
