Que sont les fonds d'exploitation ajustés?
Les fonds d'exploitation ajustés (AFFO) désignent la mesure de la performance financière principalement utilisée dans l'analyse des fiducies de placement immobilier (FPI). L'AFFO d'un FPI, bien que soumis à diverses méthodes de calcul, est généralement égal aux fonds d'exploitation de la fiducie (FFO) avec des ajustements pour les dépenses en immobilisations récurrentes utilisées pour maintenir la qualité des actifs sous-jacents du FPI. Le calcul tient compte de l'ajustement aux PCGR de l'alignement linéaire des loyers, des frais de location et d'autres facteurs importants.
Comprendre les fonds rajustés des opérations
Indépendamment de la façon dont les professionnels de l'industrie choisissent de calculer les fonds d'exploitation ajustés (AFFO), il est considéré comme une mesure plus précise des flux de trésorerie résiduels pour les actionnaires que le simple FFO car il prend en considération les augmentations de loyer et les coûts supplémentaires engagés par le FPI. Il fournit un nombre de base plus précis lors de l'estimation des valeurs actuelles et un meilleur prédicteur de la capacité future du FPI à verser des dividendes. Il s'agit d'une mesure non conforme aux PCGR.
Calcul des fonds rajustés à partir des opérations
Avant de calculer l'AFFO, un analyste doit d'abord déterminer les fonds d'exploitation du FPI (FFO). Le FFO mesure les flux de trésorerie d'une liste spécifiée d'activités. Les FFO reflètent l'incidence des activités de location et d'acquisition du FPI, ainsi que les frais d'intérêt. Le FFO tient compte du revenu net du FPI, y compris l'amortissement et la dépréciation, mais il exclut les gains en capital provenant de la vente de propriétés. La raison pour laquelle ces gains ne sont pas inclus est qu'ils sont des événements ponctuels et n'ont généralement pas d'effet à long terme sur le potentiel de bénéfices futurs du FPI.
La formule pour FFO est:
FFO = bénéfice net + amortissement + amortissement - plus-values de cession immobilière
Une fois le FFO déterminé, l'AFFO peut être calculé. La formule pour AFFO est:
AFFO = FFO + augmentations de loyer - dépenses en capital - montants d'entretien courant
Exemple de calcul AFFO
À titre d'exemple du calcul de l'AFFO, supposons ce qui suit: une FPI avait un bénéfice net de 2 millions de dollars au cours de la dernière période de déclaration. Pendant ce temps, elle a gagné 400 000 $ de la vente d'une de ses propriétés et 100 000 $ de la vente d'une autre. Il a déclaré 35 000 $ d'amortissement et 50 000 $ d'amortissement. Au cours de la période, les augmentations nettes de loyer ont été de 40 000 $; les dépenses en immobilisations se sont élevées à 75 000 $ et l'entretien courant à 30 000 $.
Compte tenu de ces informations, le FFO peut être calculé comme suit:
FFO = 2 000 000 $ + 35 000 $ + 50 000 $ - (400 000 $ - 100 000 $) = 1 785 000 $
À partir de cela, l'AFFO est calculé comme suit:
AFFO = FFO + 40 000 $ - 75 000 $ - 30 000 $ = 1 785 000 $ - 65 000 $ = 1 720 000 $
