Lorsque les taux d'intérêt augmentent, les investisseurs courent pour se couvrir - et pour tout bon actif qu'ils peuvent trouver. Les placements alternatifs comme les fiducies de placement immobilier (FPI) peuvent être une bonne option, du moins selon les données historiques. Voyons comment les FPI se sont comportées pendant les périodes de taux d'intérêt élevés et faibles.
Un résumé rapide de REIT
Un FPI est un titre coté en bourse qui investit dans l'immobilier par le biais de biens immobiliers ou d'hypothèques, et dont le prix fluctue sur les principales bourses comme celles d'une action. En conséquence, les FPI offrent un niveau élevé de liquidité (une qualité rare dans le domaine immobilier). Les fiducies se spécialisent souvent dans des types de propriétés spécifiques, comme les appartements résidentiels, les immeubles commerciaux, les entrepôts ou les installations hôtelières. Les FPI sont également disponibles dans des variantes régionales, se concentrant sur l'immobilier dans des pays / régions spécifiques comme les États-Unis, l'Europe, la Chine ou le Japon. (Pour en savoir plus, voir: 5 types de FPI et comment y investir .)
Les FPI offrent de nombreux avantages, notamment la diversification, la liquidité susmentionnée, un petit montant d'investissement et des avantages fiscaux (en fonction des lois locales). (Voir Investir dans des FPI pour une explication plus détaillée.)
REIT renvoie Vs. Taux d'intérêt
Un rapport de REIT.com montre un niveau de corrélation historiquement faible (comment deux titres évoluent l'un par rapport à l'autre) entre les FPI et le marché boursier. Le même rapport montre des niveaux de corrélation faibles similaires entre les FPI et les rendements obligataires.
(Un tableau tronqué est ci-dessous avec la corrélation REIT-obligations mise en évidence.)
Une comparaison historique similaire entre les rendements d'un indice REIT populaire et les taux d'intérêt obligataires à 10 ans indique une relation inverse. Nous comparons les rendements annuels du populaire indice FTSE NAREIT All REITs aux taux d'intérêt de 10 ans
obligations du Trésor:
Comme le montre le graphique ci-dessus qui couvre 45 ans, la hausse des taux d'intérêt semble mauvaise pour les rendements des FPI et vice versa. Pendant les périodes de taux d'intérêt élevés de 1980 à 1985, les rendements des FPI ont été inférieurs, alors qu'ils ont grimpé après 2008, lorsque les taux d'intérêt ont atteint des creux records.
Cependant, il y a d'autres facteurs et d'autres observations détaillées à considérer, qui peuvent indiquer des rendements positifs pour les investissements des FPI, même pendant la période des taux d'intérêt élevés. Explorer des périodes spécifiques où les taux d'intérêt étaient élevés et des observations intéressantes émergent:
Depuis 1981, les taux d'intérêt suivent une tendance à la baisse; il y a eu quelques pointes sporadiques dans les années intermédiaires, mais dans l'ensemble, il s'agit d'une baisse constante (bien qu'en octobre 2018, elles aient recommencé à augmenter) pour les taux d'intérêt. À chaque période de cinq ou dix ans, une fourchette de taux d'intérêt inférieure était considérée comme «élevée».
- 1979-1984: Cette période a vu les taux d'intérêt dans la fourchette haute de 10% à 14%. Le rendement des FPI se situait également dans la fourchette haute de 9% à 32%.1991-1997: cette période a vu une nouvelle fourchette de taux d'intérêt élevés, qui variait de 6% à 8%. Le rendement de l'indice REIT se situait dans une fourchette de 12% à 36%, à l'exception de 1% en 1994.2000-2001: la prochaine fourchette d'intérêt élevé se situait entre 2000 et 2001, lorsque les taux oscillaient autour de 5, 5%. Les rendements des FPI variaient de 16% à 26%.
Comment les taux des FPI ont-ils évolué pendant les périodes intermédiaires à faible taux d'intérêt?
- 1973-1974: les taux d'intérêt étaient comparativement plus bas, variant de 6, 9% à 7, 4% (par rapport à une fourchette élevée de 10% à 14% les années suivantes). Les FPI se sont mal comportées avec des pertes annuelles de l'ordre de -42% à -27%.1998-1999: les taux d'intérêt se situaient entre 4% et 5, 5%, et les rendements des FPI étaient toujours négatifs à hauteur de -18%. à -6%.2007-2012: les taux d'intérêt étant progressivement passés de 4% à moins de 2%, les FPI ont enregistré des pertes annuelles constantes de l'ordre de -45% à -5%, à une seule exception près des rendements positifs en 2009.
Ces observations indiquent que les FPI peuvent ne pas vraiment dépendre des scénarios de taux d'intérêt. Les rendements des investissements des FPI peuvent en fait rester exempts de variations des taux d'intérêt.
Avantages des FPI pour les investisseurs
Les FPI présentent d'autres avantages, qui en font un bon choix d'investissement même pendant les périodes de taux d'intérêt élevés:
- Opportunité de revenu: Les FPI sont considérées comme des titres basés sur le rendement. Bien qu'ils puissent s'apprécier en termes de prix, une partie considérable des rendements des FPI provient des dividendes. Les FPI évitent de payer de l'impôt sur les sociétés si elles distribuent au moins 90% de leurs revenus à leurs porteurs de parts. Cet allégement fiscal se traduit par une distribution régulière des dividendes aux actionnaires de REIT, et les rendements nets effectifs sont souvent supérieurs à ceux des obligations (ou actions), même en cas de taux d'intérêt élevés. Diversification mondiale: les FPI offrent une exposition aux marchés mondiaux. Depuis les années 1990, le Royaume-Uni, Singapour, le Japon, l'Australie, les Pays-Bas, l'Afrique du Sud et de nombreux autres pays ont autorisé les cotations REIT, permettant aux investisseurs de s'exposer sur les marchés immobiliers de pays étrangers. Par exemple, si le marché immobilier local dans les réservoirs américains en raison des effets des taux d'intérêt plus élevés, un investisseur américain ayant une exposition au marché immobilier singapourien peut en bénéficier s'il détient des FPI dans l'immobilier singapourien dans son portefeuille. Exposition spécifique au secteur: En cas de hausse des taux d'intérêt, tous les sous-secteurs de l'immobilier ne seront pas touchés négativement. Par exemple, les loyers résidentiels peuvent souffrir, mais pas les centres commerciaux situés dans des emplacements privilégiés. Une étude approfondie du marché immobilier, de l'impact des taux d'intérêt sur un sous-secteur spécifique et sur des FPI spécifiques en fonction de sa propriété immobilière sous-jacente, peut rendre l'investissement REIT rentable quel que soit l'impact des taux d'intérêt. (Pour en savoir plus, voir: 3 FPI hôtelières qui ont surpassé le marché et les FPI résidentielles, de soins de santé et de bureaux .)
The Bottom Line
Après avoir examiné les modèles de corrélation et les données historiques, il semble que les rendements des FPI demeurent indépendants des périodes de taux d'intérêt. Après une étude approfondie et une sélection appropriée des sous-secteurs de l'immobilier et des régions géographiques, les investisseurs peuvent considérer les FPI comme une bonne alternative aux actions et obligations traditionnelles, qui sont très sensibles aux taux d'intérêt.
