Table des matières
- Votre ratio dette / revenu
- Ce que veulent les prêteurs hypothécaires
- Le marché du logement
- Les perspectives économiques
- Tenez compte de vos besoins de style de vie
- Vendre une maison, en acheter une autre
- Accorder l'acompte
- Prévoyez-vous de rester sur place?
- The Bottom Line
Êtes-vous prêt à acheter une maison? Combien pouvez-vous vous permettre? Répondre à cette deuxième question n'est peut-être pas si facile. Avant de vous procurer cet achat apparemment formidable sur une maison, apprenez à analyser ce que signifie «abordabilité».
Points clés à retenir
- Au-delà du prix de la propriété, une foule d'autres considérations financières et de style de vie devraient figurer dans vos calculs pour savoir si vous pouvez vous permettre d'acheter une maison. Déterminer votre ratio dette / revenu (DTI) - plus précisément, le DTI d'entrée de gamme —Est un facteur important pour obtenir un prêt hypothécaire. Vous devez également évaluer le marché immobilier local, les perspectives économiques et les implications de rester sur place pendant au moins une décennie. Quels sont vos besoins de style de vie, présents et futurs, et quelles habitudes et quelles dépenses pourriez-vous renoncer à investir dans une maison?
Votre ratio dette / revenu
Le premier point de décision, et le plus évident, concerne l'argent. Si vous disposez de moyens suffisants pour acheter une maison au comptant, vous pouvez certainement vous permettre d'en acheter une maintenant. Même si vous ne pouvez pas payer en espèces, la plupart des experts conviendraient que vous pouvez vous permettre l'achat si vous pouvez prétendre à une hypothèque sur une nouvelle maison. Mais quelle sorte d'hypothèque pouvez-vous vous permettre?
La norme de ratio dette / revenu (DTI) de 43% est généralement utilisée par la Federal Housing Administration (FHA) comme guide pour l'approbation des hypothèques. Ce ratio est utilisé pour déterminer si l'emprunteur peut effectuer ses paiements chaque mois; certains prêteurs peuvent être plus indulgents ou plus rigides, selon le marché immobilier et les conditions économiques générales. Un DTI de 43% signifie que tous vos paiements de dette réguliers, plus vos dépenses liées au logement - hypothèque, assurance hypothécaire, frais d'association de propriétaire, impôt foncier, assurance du propriétaire, etc. - ne devraient pas représenter plus de 43% de votre revenu brut mensuel.
Par exemple, si votre revenu brut mensuel est de 4 000 $, vous multipliez ce nombre par 0, 43. 1 720 $ est le total que vous devez dépenser pour le remboursement de votre dette. Maintenant, disons que vous avez déjà ces obligations mensuelles: des paiements par carte de crédit minimum de 120 $, un paiement de prêt automobile de 240 $ et des paiements de prêt étudiant de 120 $ - 480 $ en tout. Cela signifie théoriquement que vous pouvez vous permettre jusqu'à 1 240 $ par mois de dette supplémentaire pour une hypothèque, etc., tout en restant dans le maximum du DTI. Bien sûr, moins de dettes, c'est toujours mieux.
Ce que veulent les prêteurs hypothécaires
Vous devez également tenir compte du ratio de la dette initiale sur le revenu, qui calcule votre revenu par rapport à la dette mensuelle que vous encourriez uniquement pour les dépenses de logement. Habituellement, les prêteurs aiment que ce ratio ne dépasse pas 28%; pendant une récession, ils pourraient le laisser glisser jusqu'à 31%. Par exemple, si votre revenu brut est de 4 000 $ par mois, vous auriez du mal à obtenir l'approbation de 1 720 $ en dépenses mensuelles de logement même si vous n'avez aucune autre obligation. Pour un DTI frontal de 31%, vos coûts de logement devraient être inférieurs à 1 240 $.
Pourquoi ne pourriez-vous pas utiliser votre ratio d'endettement complet si vous n'avez pas d'autres dettes? Fondamentalement, parce que les prêteurs n'aiment pas que vous viviez à la limite. Des malheurs financiers se produisent: vous perdez votre emploi, votre voiture est totale, un handicap médical vous empêche de travailler pendant un certain temps. Si votre prêt hypothécaire représente 43% de votre revenu, vous n'auriez pas de marge de manœuvre lorsque vous voulez ou devez engager des dépenses supplémentaires.
Les experts en planification financière conviennent que vous pouvez vous permettre l'achat d'une maison si vous pouvez obtenir une hypothèque avec un paiement mensuel ne dépassant pas 28% de votre revenu brut.
La plupart des prêts hypothécaires sont des engagements à long terme: n'oubliez pas que vous pouvez effectuer ces versements chaque mois au cours des 30 prochaines années. Par conséquent, vous devez évaluer la fiabilité de votre principale source de revenus. Vous devez également tenir compte de vos perspectives d'avenir et de la probabilité que vos dépenses augmentent avec le temps. Être en mesure d'acheter une nouvelle maison aujourd'hui n'est pas aussi important que votre capacité de vous l'offrir à long terme.
Inutile de dire que le fait d'avoir les moyens de s'offrir une maison ne répond pas à la question de savoir si le moment est bien choisi pour agir sur cette option.
Le marché du logement
En supposant que vous maîtrisez votre situation financière personnelle, votre prochaine considération est l'économie du marché du logement, soit dans votre localité actuelle, soit dans celle où vous prévoyez de déménager. Une maison est un investissement coûteux. Avoir de l'argent pour faire l'achat est formidable, mais cela ne répond pas à la question de savoir si l'achat est logique d'un point de vue financier. Une façon d'y parvenir est de répondre à la question «Est-ce moins cher de louer que d'acheter?». Si acheter s'avère moins cher que louer, c'est un argument fort en faveur de l'achat.
De même, il vaut la peine de réfléchir aux implications à plus long terme de l'achat d'une maison. Pendant des générations, acheter une maison était presque un moyen sûr de gagner de l'argent. Vos grands-parents auraient pu acheter une maison il y a 50 ans pour 20 000 $ et la vendre cinq ou dix fois ce montant 30 ans plus tard.
On ne peut pas en dire autant des propriétaires de millésimes plus récents. Beaucoup d'entre eux ont perdu de l'argent lorsque le marché immobilier s'est effondré en 2007, et beaucoup d'autres possèdent maintenant des maisons qui valent beaucoup moins que le prix auquel elles ont été achetées il y a seulement une décennie. Si vous achetez la propriété en croyant qu'elle augmentera de valeur au fil du temps, assurez-vous de tenir compte du coût des paiements d'intérêt sur votre hypothèque, des améliorations à la propriété et de l'entretien régulier et régulier dans vos calculs.
Les perspectives économiques
Dans le même esprit, il y a des années où les prix de l'immobilier sont déprimés et des années où ils sont anormalement élevés. Si les prix sont si bas qu'il est évident que vous obtenez une bonne affaire, vous pouvez considérer cela comme un bon moment pour effectuer votre achat. Dans un marché d'acheteurs, la baisse des prix augmente les chances que le temps joue en votre faveur et fasse apprécier votre maison plus tard.
Les taux d'intérêt, qui jouent un rôle important dans la détermination du montant d'un versement hypothécaire mensuel, ont également des années où ils sont élevés et des années où ils sont bas. Évidemment, plus c'est bas, mieux c'est. Par exemple, notre calculatrice de paiements hypothécaires mensuels montre qu'une hypothèque de 30 ans (360 mois) sur un prêt de 100 000 $ à 3% vous coûtera 421, 60 $ par mois. À un taux d'intérêt de 5%, il vous en coûtera 536, 82 $ par mois. À 7%, il passe à 665, 30 $. Donc, si les taux d'intérêt baissent, il peut être judicieux d'attendre avant d'acheter. S'ils augmentent, il est logique de faire votre achat le plus tôt possible.
Les saisons de l'année peuvent également entrer en ligne de compte dans le processus décisionnel. Si vous voulez choisir la plus grande variété possible de maisons, le printemps est probablement le meilleur moment pour magasiner. Les panneaux «À vendre» ont tendance à pousser comme des fleurs lorsque le temps se réchauffe et que les pelouses deviennent vertes. Une partie de la raison concerne le public cible de la plupart des foyers: les familles qui attendent de déménager jusqu'à ce que leurs enfants terminent l'année scolaire en cours, mais qui souhaitent s'installer avant le début de la nouvelle année à l'automne.
Tenez compte de vos besoins de style de vie
Bien que l'argent soit évidemment une considération importante, il existe une multitude d'autres facteurs qui pourraient jouer un rôle dans votre timing. Votre besoin d'espace supplémentaire est-il imminent (un nouveau bébé en chemin, un parent âgé qui ne peut pas vivre seul)? Le déménagement implique-t-il que vos enfants changent d'école? Si vous vendez une maison dans laquelle vous vivez depuis moins de deux ans, encourriez-vous un impôt sur les gains en capital - et si oui, vaut-il la peine d'attendre pour éviter la morsure?
Vous aimerez peut-être cuisiner avec des ingrédients gastronomiques, faire une escapade d'un week-end chaque mois, fréquenter les arts du spectacle ou faire de l'exercice avec un entraîneur personnel. Aucune de ces habitudes ne tue le budget, mais vous pourriez avoir à vous en passer si vous avez acheté une maison sur la base d'un ratio dette / revenu de 43% seulement.
Avant de vous exercer à effectuer des paiements hypothécaires, accordez-vous un petit coup de pouce financier en soustrayant le coût de votre passe-temps ou de votre activité la plus chère du paiement que vous avez calculé. Si le solde n'est pas suffisant pour acheter la maison de vos rêves, vous devrez peut-être réduire votre plaisir et vos jeux - ou commencer à penser à une maison moins chère comme maison de vos rêves.
Vendre une maison, en acheter une autre
Enregistrez le produit de votre maison actuelle dans un compte d'épargne et déterminez si, après avoir pris en compte d'autres dépenses nécessaires telles que les paiements de voiture ou l'assurance maladie, vous serez en mesure de payer l'hypothèque. Il est également important de se rappeler que des fonds supplémentaires devront être alloués pour l'entretien et les services publics. Ces coûts seront sans aucun doute plus élevés pour les maisons plus grandes.
Lorsque vous calculez, utilisez votre revenu actuel. Ne présumez pas que vous gagnerez plus d'argent sur la route. Les augmentations ne se produisent pas toujours et les carrières changent. Si vous basez le montant de votre maison sur vos revenus futurs, organisez un dîner romantique avec vos cartes de crédit. Vous allez vous retrouver dans une relation durable avec eux.
Cependant, si vous pouvez gérer ces coûts supplémentaires sans transpirer la dette de carte de crédit supplémentaire, vous pouvez vous permettre d'acheter une maison, à condition d'avoir économisé suffisamment d'argent pour votre mise de fonds.
Pouvez-vous payer l'acompte?
Il est préférable de réduire de 20% le prix de votre maison pour éviter de payer une assurance hypothécaire privée (PMI). Habituellement ajouté à vos versements hypothécaires, le PMI peut coûter de 50 $ à 100 $ de plus par mois.
Un versement initial plus petit ne signifie pas que l'achat d'une maison est impossible. Vous pouvez acheter une maison avec aussi peu que 3, 5% de réduction avec un prêt FHA, par exemple, mais il y a des bonus à trouver plus de cas. En plus de l'évitement susmentionné du PMI, un acompte plus important signifie:
- Paiements hypothécaires plus petits. Pour une hypothèque de 200 000 $ avec un taux d'intérêt de 5% pour une durée de 30 ans, vous paieriez 1 074 $. Si votre prêt hypothécaire était de 180 000 $ avec un taux d'intérêt de 5% pour une durée de 30 ans, vous paieriez 966, 28 $. Certains prêteurs ne vous financent pas à moins que vous ne mettiez au moins 5% à 10%.
Bien qu'il y ait de nombreux avantages à une mise de fonds plus importante, ne sacrifiez pas complètement votre compte d'épargne d'urgence pour mettre davantage sur votre maison. Vous pourriez vous retrouver coincé lorsque des réparations inattendues ou d'autres besoins surviennent.
Prévoyez-vous de rester sur place?
L'abordabilité devrait être la première chose que vous recherchez dans une maison, mais il est également préférable de savoir que vous allez vouloir vivre dans la maison que vous choisissez pendant au moins 10 ans. Sinon, vous pourriez vous retrouver coincé dans une maison que vous ne pouvez pas vous permettre dans une ville que vous êtes prêt à quitter. Si vous ne pouvez pas estimer dans quelle ville vous allez vivre et quel est votre plan décennal, ce n'est pas le bon moment pour acheter une maison. Si vous souhaitez acheter une maison sans plan de 10 ans, achetez une maison dont le prix est bien inférieur au maximum que vous pouvez vous permettre. Vous devrez pouvoir vous permettre de prendre un coup si vous devez le vendre rapidement. Autre exception: si vous travaillez pour une entreprise qui achète les maisons d'employés relocalisés - un nom pour cela est une option de rachat garantie - il est également sûr d'acheter sans un engagement de 10 ans.
The Bottom Line
Êtes-vous prêt à acheter une maison? La réponse inversée (sans jeu de mots) est «oui, si vous pouvez vous le permettre». Mais «se permettre» n'est pas aussi simple que ce qui se trouve dans votre compte bancaire en ce moment; une foule d'autres considérations financières et de style de vie devraient figurer dans vos calculs.
Lorsque vous tenez compte de tous ces éléments, «si vous pouvez vous le permettre» commence à paraître plus compliqué qu'il n'y paraît à première vue. Mais les considérer maintenant peut éviter des erreurs coûteuses et des problèmes financiers plus tard. Bien sûr, il y a un meilleur moment pour bondir: lorsque vous trouvez la maison parfaite à l'endroit parfait à vendre, à un prix parfait.
