Un nombre croissant d'investisseurs privés de rendement trouvent refuge dans l'un des derniers bastions d'investissements à haut rendement et relativement sûrs: les fiducies de placement immobilier (FPI). Avec des rendements en dividendes en moyenne deux fois plus élevés que ceux des actions ordinaires, certains pouvant atteindre 10% ou plus, vous pourriez remettre en question la sécurité et la fiabilité des FPI, en particulier pour les investisseurs conservateurs à la recherche de revenus. Les FPI devraient jouer un rôle dans tout portefeuille diversifié axé sur la croissance et le revenu. Les FPI sont toutes axées sur les dividendes élevés et peuvent offrir un certain potentiel d'appréciation du capital.
Comment fonctionnent les FPI?
Un FPI est un titre, semblable à un fonds commun de placement, qui investit directement dans des biens immobiliers et / ou des hypothèques. Les FPI d'actions investissent principalement dans des immeubles commerciaux, tels que des centres commerciaux, des hôtels et des immeubles de bureaux, tandis que les FPI hypothécaires investissent dans des portefeuilles de prêts hypothécaires ou de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Une FPI hybride investit dans les deux. Les actions REIT se négocient sur le marché libre, elles sont donc faciles à acheter et à vendre.
Le dénominateur commun à toutes les FPI est qu'elles versent des dividendes composés de revenus de location et de gains en capital. Pour être considérés comme des titres, les FPI doivent verser au moins 90% de leur bénéfice net aux actionnaires sous forme de dividendes. Pour cela, les FPI bénéficient d'un traitement fiscal spécial; contrairement à une entreprise typique, ils ne paient aucun impôt sur les bénéfices qu'ils paient. Les FPI doivent continuer le versement de 90%, que le cours de l'action augmente ou diminue.
Dividendes et impôts de FPI
Le traitement fiscal des dividendes des FPI est ce qui les différencie des sociétés ordinaires, qui doivent payer l'impôt sur le revenu des sociétés sur leurs bénéfices. Pour cette raison, les dividendes versés par les sociétés ordinaires sont imposés au taux d'imposition des dividendes plus favorable, tandis que les dividendes versés par les FPI ne bénéficient pas d'un traitement fiscal favorable et sont imposés au taux d'imposition ordinaire jusqu'au taux maximal de 39, 6% plus le surtaxe distincte sur les revenus de placement de 3, 8%.
Une partie du paiement d'un dividende du FPI peut être une distribution de gains en capital, qui est imposée au taux d'imposition des gains en capital. Les investisseurs reçoivent des rapports qui décomposent les parties revenu et gain en capital. Les investisseurs ne devraient détenir des FPI que dans leurs comptes de retraite admissibles pour éviter une imposition plus élevée.
Le pouvoir du réinvestissement des dividendes
Généralement, lorsque des dividendes sont versés, les investisseurs les reçoivent sous forme de chèques ou de dépôts directs qui s'accumulent dans les comptes de caisse des investisseurs. Lorsque cela se produit, les investisseurs doivent décider quoi faire de l'argent lorsqu'ils le reçoivent. De nombreuses sociétés et un nombre croissant de FPI proposent désormais des plans de réinvestissement des dividendes (RRD) qui, s'ils sont sélectionnés, réinvestiront automatiquement les dividendes dans des actions supplémentaires de la société. Le réinvestissement des dividendes ne libère pas les investisseurs de leurs obligations fiscales.
Tous les FPI n'offrent pas de RRD; avant de faire un investissement, assurez-vous que l'option est disponible. Renseignez-vous également sur les frais de transaction du FPI. En règle générale, les RRD ne facturent aucuns frais de vente, car les actions sont achetées directement auprès du FPI.
La plupart des investisseurs sont conscients du pouvoir de composer des intérêts ou des rendements et de son effet sur la croissance de l'argent au fil du temps. UN REIT DRIP offre la même opportunité. Compte tenu du rendement plus élevé d'un FPI, un FPI REIT peut générer un taux de croissance plus élevé. Les dividendes des FPI peuvent augmenter avec le temps, ce qui, lorsqu'ils sont utilisés pour acheter des actions FPI supplémentaires, peut accélérer encore le taux de capitalisation. Les actions REIT ont le potentiel d'augmenter en valeur au fil du temps, ce qui augmente la valeur de la participation, car les actions en croissance ont tendance à verser des dividendes encore plus élevés. Même si le prix des actions d'une FPI baisse, les investisseurs en bénéficient toujours à long terme en raison de l'effet d'étalement du coût en dollars.
Le bonus de calcul du coût en dollars
La moyenne des coûts en dollars est une technique d'investissement qui profite de la baisse des cours des actions. Par exemple, supposons qu'un investisseur a acheté 100 actions d'une FPI à 20 $ l'action et qu'il verse un dividende mensuel de 200 $. Le cours de l'action baisse à 15 $ lorsque l'investisseur reçoit son premier versement de dividende mensuel de 200 $, et il est réinvesti dans le FPI. Le dividende de 200 $ achèterait alors 13 nouvelles actions versant un dividende à 15 $ l'action. La détention totale passe à 113 actions d'une valeur de 2 195 $. Le nouveau prix de base de la participation totale est maintenant inférieur à 19, 50 $ par action.
Lorsque le prix de l'action augmente, le paiement du dividende achètera moins d'actions, mais l'investisseur générera plus rapidement un profit sur l'ensemble de ses avoirs en raison de la base de coût plus faible. Si le prix de l'action du FPI continue d'augmenter et de diminuer, le prix de revient devrait toujours être inférieur au cours de l'action actuel, ce qui signifie que l'investisseur a toujours un bénéfice.
La sécurité et la fiabilité des FPI
De nombreux planificateurs financiers recommandent de détenir des biens immobiliers à des fins de diversification. De nombreuses FPI ont une longue expérience de la génération de dividendes continus et croissants, même pendant la crise immobilière tumultueuse de 2008. Une FPI performante investit généralement dans un large portefeuille de propriétés géographiquement dispersées avec des locataires financièrement solides, ce qui peut atténuer toute volatilité dans propriétés immobilières.
Les FPI sont des placements liquides, mais, pour obtenir le meilleur résultat possible, ils devraient être détenus à long terme dans un portefeuille bien diversifié. En ajoutant un DRIP à un FPI, les investisseurs bénéficient d'une protection importante contre les baisses.
