Table des matières
- 1. Le créancier hypothécaire
- 2. L'agrégateur
- 3. Courtiers en valeurs mobilières
- 4. Investisseurs
- The Bottom Line
Vous pouvez voir votre hypothèque comme le prêt qui vous a aidé à acheter votre maison. Mais les investisseurs voient une hypothèque comme un flux de flux de trésorerie futurs. Ces flux de trésorerie sont achetés, vendus, dénudés, tranchés et titrisés sur le marché hypothécaire secondaire. Comme la plupart des prêts hypothécaires finissent par être vendus, le marché hypothécaire secondaire est extrêmement vaste et très liquide.
Du point d'origine au point où le paiement mensuel d'un emprunteur se termine avec un investisseur dans le cadre d'un titre adossé à une hypothèque (MBS), d'un titre adossé à des actifs (ABS), d'une obligation hypothécaire garantie (CMO) ou d'une dette garantie (CDO), il existe plusieurs institutions différentes qui taillent toutes un certain pourcentage des frais initiaux et / ou des flux de trésorerie mensuels., nous vous montrerons comment fonctionne le marché hypothécaire secondaire et vous présenterons ses principaux participants.
Il y a quatre principaux acteurs sur ce marché: le créancier hypothécaire, l'agrégateur, le négociant en valeurs mobilières et l'investisseur.
1. Le créancier hypothécaire
Le créancier hypothécaire est la première entreprise impliquée sur le marché hypothécaire secondaire. Les créanciers hypothécaires sont des banques de détail, des banquiers hypothécaires et des courtiers en hypothèques. Alors que les banques utilisent leurs sources de financement traditionnelles pour conclure des prêts, les banquiers hypothécaires utilisent généralement ce qu'on appelle une ligne de crédit d'entrepôt pour financer les prêts. La plupart des banques, et presque tous les banquiers hypothécaires, vendent rapidement des hypothèques nouvellement créées sur le marché secondaire.
Une distinction à noter est que les banques et les banquiers hypothécaires utilisent leurs propres fonds pour fermer les hypothèques et les courtiers en hypothèques non. Les courtiers en hypothèques agissent plutôt comme des agents indépendants pour les banques ou les banquiers hypothécaires, les mettant en relation avec des clients (emprunteurs).
Cependant, en fonction de sa taille et de sa sophistication, un initiateur d'hypothèques peut regrouper des hypothèques pendant une certaine période de temps avant de vendre l'ensemble de l'offre; il pourrait également vendre des prêts individuels à leur origine. Il existe un risque pour l'initiateur lorsqu'il détient une hypothèque après qu'un taux d'intérêt a été proposé et bloqué par un emprunteur. Si l'hypothèque n'est pas vendue simultanément sur le marché secondaire au moment où l'emprunteur verrouille le taux d'intérêt, les taux d'intérêt pourraient changer, ce qui modifie la valeur de l'hypothèque sur le marché secondaire et, en fin de compte, le profit que l'initiateur réalise sur l'hypothèque.
Les initiateurs qui regroupent les prêts hypothécaires avant de les vendre protègent souvent leurs pipelines hypothécaires contre les fluctuations des taux d'intérêt. Il existe un type particulier de transaction appelé un commerce au mieux, conçu pour la vente d'une seule hypothèque, qui élimine la nécessité pour l'initiateur de couvrir une hypothèque. Les petits initiateurs ont tendance à utiliser les métiers du mieux possible.
En général, les initiateurs d'hypothèques gagnent de l'argent grâce aux frais facturés pour émettre une hypothèque et à la différence entre le taux d'intérêt accordé à un emprunteur et la prime qu'un marché secondaire paiera pour ce taux d'intérêt.
2. L'agrégateur
Les agrégateurs sont la prochaine entreprise parmi les acteurs du marché hypothécaire secondaire. Les agrégateurs sont d'importants créanciers hypothécaires ayant des liens avec des entreprises de Wall Street et des entreprises parrainées par le gouvernement (GSE), comme Fannie Mae et Freddie Mac. Les agrégateurs achètent des prêts hypothécaires nouvellement émis auprès de petits créateurs et, avec leurs propres créances, forment des pools de prêts hypothécaires qu'ils titrisent en titres adossés à des créances hypothécaires de marque privée (en travaillant avec des sociétés de Wall Street) ou forment des titres adossés à des créances hypothécaires d'agences (en via les GSE).
À l'instar des initiateurs, les agrégateurs doivent couvrir les hypothèques dans leurs pipelines à partir du moment où ils s'engagent à acheter une hypothèque, via le processus de titrisation, et jusqu'à ce que le MBS soit vendu à un courtier en valeurs mobilières. La couverture d'un pipeline hypothécaire est une tâche complexe en raison des retombées et du risque de propagation. Les agrégateurs réalisent des bénéfices par la différence entre le prix qu'ils paient pour les hypothèques et le prix pour lequel ils peuvent vendre le MBS adossé à ces hypothèques, en fonction de leur efficacité de couverture.
3. Courtiers en valeurs mobilières
Après la formation d'un MBS (et parfois avant sa création, selon le type de MBS), il est vendu à un courtier en valeurs mobilières. La plupart des sociétés de courtage de Wall Street ont des bureaux de négociation MBS. Les concessionnaires sur ces bureaux font toutes sortes de choses créatives avec MBS et hypothéquent des prêts entiers; l'objectif final est de les vendre en tant que titres aux investisseurs. Les concessionnaires utilisent fréquemment des MBS pour structurer les CMO, ABS et CDO. Ces opérations peuvent être structurées de manière à avoir des caractéristiques de remboursement anticipé différentes et quelque peu définies et des notes de crédit améliorées par rapport au MBS sous-jacent ou aux prêts entiers. Les concessionnaires font un écart dans le prix auquel ils achètent et vendent des MBS et cherchent à réaliser des bénéfices d'arbitrage dans la façon dont ils structurent les packages CMO, ABS et CDO.
4. Investisseurs
Les investisseurs sont les utilisateurs finaux des hypothèques. Les gouvernements étrangers, les fonds de pension, les compagnies d'assurance, les banques, les GSE et les fonds spéculatifs sont tous de gros investisseurs en hypothèques. Les MBS, CMO, ABS et CDO offrent aux investisseurs une large gamme de rendements potentiels en fonction de la qualité du crédit et des risques de taux d'intérêt.
Les gouvernements étrangers, les fonds de pension, les compagnies d'assurance et les banques investissent généralement dans des produits hypothécaires très bien notés. Certaines tranches des différentes opérations hypothécaires structurées sont recherchées par ces investisseurs pour leurs profils de risque de remboursement anticipé et de taux d'intérêt. Les hedge funds sont généralement de gros investisseurs dans les produits hypothécaires à faible notation de crédit et les produits hypothécaires structurés qui présentent un risque de taux d'intérêt plus élevé.
De tous les investisseurs hypothécaires, les GSE ont les portefeuilles les plus importants. Le type de produit hypothécaire dans lequel ils peuvent investir est largement réglementé par l'Office of Federal Housing Enterprise Oversight.
The Bottom Line
Peu d'emprunteurs réalisent dans quelle mesure leur hypothèque est tranchée, coupée en dés et échangée. En quelques semaines, peut-être un mois, à partir du moment où une hypothèque est lancée, elle peut devenir une partie d'un CMO, ABS ou CDO. L'utilisateur final d'une hypothèque peut être un hedge fund qui fait des paris de taux d'intérêt directionnels ou utilise des positions à effet de levier pour exploiter de petites irrégularités de tarification relationnelle, ou il peut s'agir de la banque centrale d'un pays étranger qui aime la cote de crédit d'une agence MBS.
D'autre part, il pourrait s'agir d'une compagnie d'assurance basée à Bruxelles attirée par le profil de durée et de convexité d'une certaine tranche dans un accord ABS, CMO ou CDO. Le marché hypothécaire secondaire est énorme, liquide et complexe, plusieurs institutions étant toutes désireuses de consommer une part du gâteau hypothécaire.
