Qu'est-ce qu'un rachat?
Un rachat est un type de remboursement associé aux prêts hypothécaires immobiliers. Cela implique que le prêteur offre une prime en espèces à l'emprunteur en échange d'accepter un taux d'intérêt plus élevé sur le prêt.
En règle générale, les rachats sont plus avantageux pour l'emprunteur s'il prévoit de revendre le bien acheté dans un court laps de temps. Surtout, l'incitation en espèces ne peut pas dépasser les frais de règlement associés au prêt.
Points clés à retenir
- Un rachat est un type de remboursement dans lequel l'emprunteur d'un prêt hypothécaire accepte un taux d'intérêt plus élevé en échange d'une incitation initiale en espèces. La relation entre la taille de l'incitation en espèces et le montant de l'augmentation d'intérêt est négociée entre prêteur et l'emprunteur. Cependant, une formule typique consiste à ce que chaque pourcentage de l'incitation en espèces entraîne une augmentation de 0, 25% du taux d'intérêt. Les achats sont également parfois payés aux courtiers hypothécaires et aux agents de crédit bancaire. Les emprunteurs doivent donc veiller à déterminer si le taux d'intérêt qui leur a été attribué a été affecté par de tels accords.
Comprendre les achats
Les rachats sont généralement utilisés par les emprunteurs hypothécaires qui souhaitent réduire leurs frais de règlement de prêt. Étant donné que le rachat entraîne un taux d'intérêt plus élevé sur le prêt, l'emprunteur emprunte effectivement de l'argent à ce taux plus élevé et l'utilise pour payer une partie ou la totalité des frais de règlement.
Étant donné que le taux d'intérêt plus élevé s'applique à la totalité du solde de l'hypothèque, le choix d'un rachat n'est généralement économique que si l'emprunteur n'a pas l'intention de conserver l'hypothèque pendant une longue période. Dans ces situations, l'incitatif au comptant initial peut plus que compenser l'augmentation des frais d'intérêt, étant donné que ces frais d'intérêt ne seront supportés que pour une période de temps limitée.
Une autre considération à prendre en compte est que les rachats sont également parfois payés aux courtiers en hypothèques. Dans ces situations, le courtier peut effectivement être incité à encourager les emprunteurs à accepter des taux supérieurs à ceux du marché sur leurs prêts hypothécaires, également appelés primes de spread de rendement (YSP). Si ces accords de rachat ne sont pas clairement communiqués à l'acheteur, ils peuvent créer un conflit d'intérêts entre les deux parties.
Avant 2010, les remises de rachat des courtiers en hypothèques étaient souvent obscurcies dans les conditions du prêt hypothécaire qu'ils vendaient, ce qui rend difficile pour les emprunteurs de détecter quand ils payaient un FJS sur leurs prêts hypothécaires. Depuis lors, les changements apportés aux lignes directrices fédérales pour les nouvelles estimations de prêt exigent que les PJS des courtiers en hypothèques soient clairement divulgués à l'acheteur.
Malgré ces améliorations, le risque de conflits potentiels demeure cependant. Plus précisément, des remboursements de rachat et d'autres incitations de ce type sont également parfois accordés aux agents de crédit au sein des établissements de crédit eux-mêmes. Dans ces circonstances, l'emprunteur peut avoir peu de moyens pratiques de détecter si les taux qu'il paie sont affectés par ces incitations. Par mesure de précaution, les emprunteurs devraient poser des questions précises et directes à leurs agents de crédit sur les programmes d’incitation, le cas échéant, mis en place en ce qui concerne leur prêt.
Exemple de rachat dans le monde réel
Pour illustrer cela, considérons un acheteur qui souhaite obtenir une hypothèque de 100 000 $. Le taux d'intérêt standard proposé par la banque est de 4, 50%. Cependant, l'acheteur souhaite utiliser un rabais de rachat égal à 2, 50% de la valeur du prêt. Dans ce scénario, l'acheteur recevrait un incitatif en espèces de 2 500 $ en échange d'accepter un taux d'intérêt supérieur à la normale.
Bien que le niveau exact du nouveau taux d'intérêt fasse l'objet de négociations, la formule habituelle est que chaque pourcentage du remboursement entraîne une augmentation de 0, 25% du taux d'intérêt hypothécaire. Par conséquent, dans l'exemple ci-dessus, l'incitatif en espèces de 2, 50% entraînerait une augmentation du taux de 0, 625%. Le nouveau taux d'intérêt serait donc de 5, 125%.
