Table des matières
- 1. Mort au foyer
- 2. Nuisances de voisinage
- 3. Dangers
- 4. Informations HOA
- 5. Réparations
- 6. Dégâts d'eau
- 7. Objets manquants
- 8. Autres divulgations possibles
- Comment divulguer
- The Bottom Line
Voici une protection importante pour les acheteurs de maison: lorsque les propriétaires vendent une propriété, ils sont tenus de divulguer des informations sur son état qui pourraient affecter négativement sa valeur. S'ils cachent délibérément de telles informations, ils pourraient être condamnés pour fraude en plus d'être poursuivis. La vente de la propriété «telle quelle» ne les dispensera pas de ces divulgations.
Ces règles affectent quiconque vend une maison, mais sont particulièrement susceptibles d'affecter les nageoires immobilières, qui traitent souvent des propriétés en mauvais état. De plus, il existe de légères différences d'un État à l'autre dans la loi concernant la divulgation d'informations. Apprenez les lois spécifiques de votre état sur les divulgations requises de votre département immobilier et planification locale. Connaître les types d'informations qui devraient être divulguées peut vous aider lorsque vous achetez des propriétés; si vous en vendez un, cela pourrait vous éviter de faire face à une poursuite. Voici comment ces règles affectent les acheteurs et les vendeurs.
Points clés à retenir
- Les vendeurs de biens sont légalement tenus de divulguer des informations sur son état qui pourraient affecter négativement sa valeur.Même si votre État n'exige pas la divulgation d'un problème particulier, il peut incomber aux vendeurs de le divulguer de toute façon pour éviter les problèmes avec un acheteur potentiel. Il peut être nécessaire de divulguer, notamment un décès dû à un crime violent sur la propriété, des nuisances de quartier comme le bruit ou les odeurs, des dangers, des dégâts d'eau et des réparations domiciliaires.Les lois de l'État varient, alors assurez-vous de consulter un avocat spécialisé en immobilier pour connaître les exigences en vous habitez.
1. Mort au foyer
Certains acheteurs peuvent avoir des inquiétudes ou des superstitions concernant l'achat d'une maison dans laquelle quelqu'un est décédé, il est donc important de savoir si votre État exige des vendeurs qu'ils divulguent un décès antérieur dans la maison.
«Chaque État aura des exigences légèrement différentes en matière de divulgation», explique Jim Olenbush, un courtier immobilier du Texas. "Au Texas, par exemple, les décès dus à des causes naturelles, à des suicides ou à des accidents sans rapport avec la propriété n'ont pas à être divulgués."
Cependant, "un vendeur est tenu de divulguer les décès liés à l'état de la propriété ou les crimes violents", a déclaré Olenbush. Si l'enfant d'un occupant précédent s'est noyé dans la piscine parce que la piscine n'avait pas la clôture de sécurité appropriée, par exemple, le vendeur devrait divulguer le décès même après avoir résolu le problème de sécurité en installant un abri de piscine approprié. Il existe cependant des circonstances dans lesquelles les vendeurs n'ont pas à divulguer un décès sur la propriété.
«Il n'y a aucun État dans lequel il existe une obligation de divulguer le décès d'une personne décédée dans des conditions naturelles», a déclaré l'avocat Matthew Reischer, PDG de LegalAdvice.com. «Cependant, certains États imposent un droit sur une maison ou un appartement stigmatisé dans lequel il y a eu un suicide ou un meurtre. Certains États vont même jusqu'à imposer une obligation positive à un vendeur s'ils savent que leur bien immobilier est hanté par les morts. »
Même lorsque la divulgation n'est pas requise - la Géorgie, par exemple, n'exige pas la divulgation d'homicide ou de suicide - les vendeurs peuvent vouloir se tromper en donnant à l'acheteur un avis de décès sur la propriété. «Si un vendeur est préoccupé par sa responsabilité, le meilleur conseil est d'aller de l'avant et de tout divulguer dès le départ, même si cela n'est pas requis par la loi», explique Olenbush. "Les acheteurs entendront toujours parler des choses des voisins, et la surprise pourrait les amener à se retirer d'un contrat d'achat ou à se demander ce que le vendeur ne leur dit pas."
2. Nuisances de voisinage
Une nuisance est un bruit ou une odeur provenant d'une source extérieure à la propriété qui pourrait irriter les occupants de la propriété. La Caroline du Nord exige des vendeurs qu'ils divulguent les bruits, odeurs, fumée ou autres nuisances provenant de sources commerciales, industrielles ou militaires qui affectent la propriété. Le Michigan exige que les vendeurs divulguent les exploitations agricoles, les exploitations agricoles, les décharges, les aéroports, les champs de tir et autres nuisances à proximité, mais la Pennsylvanie laisse à l'acheteur le soin de déterminer la présence de nuisances agricoles. Ce sont les règles de trois États seulement; assurez-vous que vous savez ce que votre loi de l'État exige concernant les divulgations de nuisances dans le quartier.
3. Dangers
Si la maison présente un risque accru de dommages causés par une catastrophe naturelle ou présente une contamination environnementale connue ou potentielle, vous devrez peut-être divulguer ces informations à l'acheteur.
La loi du Texas oblige les vendeurs à divulguer la présence de déchets dangereux ou toxiques, d'amiante, d'isolant urée-formaldéhyde, de radon, de peinture à base de plomb et de l'utilisation antérieure des locaux pour la fabrication de méthamphétamine. Le Missouri exige également la divulgation d'un ancien laboratoire de méthamphétamine dans une maison, mais le Kansas voisin, comme la plupart des États, ne le fait pas.
La Property Condition Disclosure Act de New York oblige les vendeurs à informer les acheteurs si la propriété est située dans une plaine inondable, une zone humide ou un district agricole; s'il s'agit d'un site d'enfouissement; s'il y a déjà eu des réservoirs de stockage de carburant au-dessus ou au-dessous du sol sur la propriété; si et où la structure contient de l'amiante; s'il y a de la plomberie en plomb; si la maison a été testée pour le radon; et si du carburant, de l'huile, une substance dangereuse ou toxique a été renversé ou a fui sur la propriété.
Les États peuvent également exiger la divulgation des affaissements de mines, des puits souterrains, des tassements, des glissements, des bouleversements ou d'autres défauts de stabilité de la terre. La loi californienne sur la divulgation des risques naturels oblige les vendeurs à divulguer si la propriété se trouve dans une zone à risque sismique et pourrait donc être sujette à la liquéfaction ou à des glissements de terrain après un tremblement de terre.
Bien que la plupart des exigences de divulgation soient régies par les États, le gouvernement fédéral en impose une: la divulgation que la peinture à base de plomb peut être présente sur toute propriété construite avant 1978.
4. Information sur l'association des propriétaires
Si la maison est régie par une association de propriétaires (HOA), vous devez divulguer ce fait. Vous devez également connaître la santé financière du HOA et fournir ces informations à l'acheteur afin qu'il puisse prendre une décision d'achat éclairée.
«Un acheteur que je connais a acheté un immeuble en copropriété, le vendeur a par erreur oublié de remettre à l'acheteur les 12 derniers mois de notes de réunion», explique Ed Kaminsky, président et chef de la direction de la relocalisation de SportStar à Manhattan Beach, en Californie. «Sept mois plus tard, l'acheteur était évalué 30 000 $ pour des améliorations immobilières. Le vendeur a par la suite été poursuivi par l'acheteur pour ne pas avoir divulgué ces notes importantes. »
5. Réparations
Qu'avez-vous réparé et pourquoi? Les acheteurs doivent connaître l'historique des réparations de la maison pour pouvoir demander à leur inspecteur en bâtiment de prêter une attention particulière aux zones problématiques et d'être au courant des problèmes futurs probables. La loi du Texas, par exemple, oblige les vendeurs à divulguer les réparations de structure ou de toit antérieures; décharge, décantation, mouvement du sol ou lignes de faille; et les défauts ou dysfonctionnements dans les murs, le toit, les clôtures, les fondations, les planchers, les trottoirs et tout autre problème actuel ou antérieur affectant l'intégrité structurelle de la maison. Vous devrez peut-être également divulguer les réparations électriques ou de plomberie et tout autre problème que vous voudriez savoir si vous vouliez acheter la maison et y vivre.
6. Dégâts d'eau
Lorsque l'eau pénètre là où elle ne devrait pas, elle peut endommager vos biens personnels, saper la structure de la maison et même créer un risque pour la santé si elle encourage la croissance de moisissures. Les vendeurs doivent divulguer les fuites passées ou présentes ou les dégâts d'eau. Le Michigan, par exemple, exige que les vendeurs divulguent des preuves d'eau dans un sous-sol ou un vide sanitaire, des fuites de toit, des dommages majeurs dus aux inondations, le type de système de plomberie (par exemple, galvanisé, cuivre, autre) et tout problème de plomberie connu.
«La fermeture d'une maison comporte de nombreux risques qui nécessitent des travaux sur la propriété qui n'étaient pas évidents lors de la visite, en particulier en hiver ou pendant une période de sécheresse», explique Bill Price, avocat d'affaires en Illinois. «En hiver, un toit qui fuit ou qui a de très vieux bardeaux peut ne pas être inspecté par l'acheteur ou son inspecteur en bâtiment. De même, une période de sécheresse peut masquer les problèmes de sous-sol qui fuit. »Dans de telles situations, vérifiez pour voir à quel point les lois de votre État offrent une protection contre la divulgation d'informations que vous n'auriez eu aucun moyen de savoir.
7. Objets manquants
Parfois, les acheteurs de maison ont tellement à l'esprit qu'ils ne remarqueront peut-être pas qu'un élément essentiel d'une maison manque après leur emménagement. Les lois de divulgation de certains États tentent de prévenir ce problème. Le Texas et le Michigan, par exemple, obligent les vendeurs à divulguer si la propriété est livrée avec une longue liste d'articles, y compris les appareils de cuisine, la climatisation et le chauffage central, les gouttières, les ventilateurs d'extraction et les chauffe-eau.
8. Autres divulgations possibles
Les acheteurs doivent savoir si la maison se trouve dans un quartier historique spécial, car cela affectera leur capacité à effectuer des réparations et des modifications, et cela pourrait également augmenter le coût de ces activités.
La loi du Texas oblige les vendeurs à divulguer les termites actifs ou autres insectes destructeurs du bois, les dommages causés par les termites ou la pourriture du bois à réparer, les dommages antérieurs aux termites et les traitements antérieurs contre les termites. La loi du Michigan et de la Caroline du Nord oblige également les vendeurs à divulguer tout historique d'infestation. Consultez les lois de votre état pour voir si vous devez divulguer des informations sur des parasites.
Vous devrez peut-être également divulguer les problèmes de drainage ou de nivellement, le zonage, les litiges en cours, les modifications apportées sans permis, les différends relatifs aux limites et les servitudes.
Comment divulguer
Certains États, comme le Michigan et la Caroline du Nord, exigent que les vendeurs utilisent un formulaire de divulgation spécifique. S'il n'y a pas de formulaire spécifique, votre département d'État ou votre commission immobilière ou votre association d'agent immobilier aura généralement un formulaire recommandé que vous pouvez utiliser. Le formulaire peut être plus ou moins complet que ne l'exige la loi de l'État. Si le formulaire n'est pas assez complet pour votre situation, complétez-le avec une liste des éléments supplémentaires que vous souhaitez divulguer. Le vendeur doit faire toutes les divulgations par écrit à l'acheteur, et l'acheteur et le vendeur doivent signer et dater le document. Assurez-vous de passer en revue ce que vous devez divulguer et la façon dont cela doit être rédigé avec un avocat en immobilier.
The Bottom Line
Même si une divulgation particulière n'est pas requise dans votre région, les vendeurs qui ont des informations sur leur maison qui pourraient rendre un acheteur mécontent pourraient vouloir la divulguer de toute façon. En plus des raisons morales d'être honnête avec les acheteurs potentiels - et du désir d'éviter les frais et les tracas d'un procès - les individus ont une réputation à protéger. Les vendeurs qui ont des doutes quant à savoir s'ils ont correctement divulgué l'état de la propriété doivent contacter un avocat immobilier dans leur état.
