Que vous soyez intéressé à acheter une maison pour l'utiliser comme résidence principale ou immeuble de placement, il est possible que la propriété soit actuellement occupée par des locataires. Si tel est le cas, vous devez prendre en compte certaines choses avant de décider d'effectuer l'achat. Lisez la suite pour une introduction rapide aux droits des locataires, aux obligations des propriétaires et comment limiter les risques lors de l'achat d'une maison avec des locataires en place.
Droits des locataires
Pour commencer, il est important de comprendre qu'une vente immobilière ne modifie pas les conditions des baux des locataires. Tout comme les servitudes (et autres clauses restrictives) qui «fonctionnent avec le terrain» - c'est-à-dire qu'elles sont liées au terrain et non au propriétaire - les baux restent «attachés» à la maison, même lorsque la propriété change de mains. À retenir: le bail en vigueur avant l'achat de la propriété reste en vigueur même après la fermeture de celui-ci, vous ne pouvez donc pas légalement augmenter le loyer, modifier les clauses ou accords ou renvoyer un locataire avant la fin du bail simplement parce que vous êtes le nouveau propriétaire.
Obligations du propriétaire
En tant que nouveau propriétaire, vous héritez des obligations du propriétaire. Une grande partie d'être propriétaire est de maintenir une propriété sûre et habitable pour vos locataires. En général, vous devez (au minimum):
- Gardez tous les espaces communs, tels que les couloirs et les escaliers, dans un état sûr et propre Assurez-vous que les éléments structuraux sont sûrs et intacts (sols, murs, escaliers, ascenseurs, toits) Assurez-vous que l'électricité, la plomberie, le chauffage / la climatisation (CVC), les systèmes de ventilation et les installations sanitaires sont bien entretenus.Assurez-vous que les locataires ont accès à l'eau courante, à l'eau chaude et à la chaleur en quantité raisonnable à des heures raisonnables.Fournissez des conteneurs à ordures et organisez leur évacuation.Gérez les toxines environnementales connues, y compris la poussière de peinture au plomb et l'amiante. Exterminez les rongeurs et autres infestations de vermine.
Vos lois locales peuvent exiger des exigences supplémentaires concernant l'habitabilité - examinez-les pour vous assurer que vous êtes en conformité. De plus, il est essentiel que vous lisiez le bail pour découvrir toute autre obligation spécifique que vous pourriez avoir - comme tondre la pelouse ou payer les services publics.
Modification ou résiliation d'un bail
En général, si le locataire a un bail de mois en mois, vous (en tant que nouveau propriétaire) pouvez résilier le bail ou augmenter le loyer avant le début d'un nouveau mois, à condition de donner le préavis approprié (généralement 30 jours, mais cela varie selon l'état et le nombre de mois que le locataire a occupé la propriété). Si un bail à durée déterminée est en place (par exemple, six mois ou 12 mois) cependant, le locataire a le droit légal (dans la plupart des cas) d'occuper la maison aussi longtemps que le bail est actif, peu importe qui est propriétaire de la maison.
Il y a quelques cas où le bail peut être résilié plus tôt. L'une consiste à savoir s'il existe dans le bail un libellé spécifiant que le propriétaire (le vendeur) a le droit de résilier le bail s'il vend ou transfère le bien; dans ce cas, le bail peut être résilié légalement lorsque vous achetez la maison. L'autre exception est si vous achetez la propriété à la suite d'une forclusion, auquel cas vous pouvez suivre les règles de votre état concernant l'avis de quitter. Dans l'État de Washington, par exemple, vous devez donner aux locataires un préavis de 60 jours pour quitter une propriété saisie avant de pouvoir commencer une action d'expulsion. Dans certains cas, les locataires accepteront de déménager tôt avec une offre «cash for keys» du nouveau propriétaire, syndic ou banque.
Enfin, si vous prévoyez d'utiliser la maison comme résidence principale (et non comme logement locatif), vous pourrez peut-être utiliser une expulsion d'emménagement du propriétaire (OMI) pour faire déménager un locataire. Les règles varient selon l'état, mais en général, vous devez emménager dans le domicile dans les 90 jours suivant l'expulsion et y vivre en tant que résidence principale pendant au moins trois ans.
The Bottom Line
Une première étape importante consiste à examiner les documents de location avant de conclure afin de savoir dans quoi vous vous engagez et de vous assurer que le bail est bien rédigé et structuré pour respecter les lois locales en matière de location. Si quelque chose vous semble faux, demandez au vendeur de corriger la langue comme condition de votre clôture. Il est également important d'obtenir non seulement les dossiers de tout loyer payé d'avance et de tout dépôt de garantie, mais également l'argent (il doit vous être transféré sur le relevé de clôture). Vous devrez probablement conserver le dépôt de garantie dans un compte en fiducie (en fonction de votre état) et l'agent de fermeture devrait calculer le loyer actuel entre vous et le vendeur.
Assurez-vous également que le vendeur fournit des documents concernant l'état de la propriété avant que le locataire emménage - s'il y a des dommages, vous aurez du mal à prouver que le locataire est responsable sans rapport d'enregistrement. Si possible, rencontrez les locataires avant la fermeture afin de pouvoir vérifier l'état actuel de la maison et discuter des conditions du bail.
Enfin, assurez-vous d'être correctement assuré. Une politique de propriétaire standard ne fera généralement pas le travail. Informez votre assureur que la maison est louée afin que vous soyez couvert en cas de blessures des locataires, de négligence et d'autres pertes.
