Acheter ou louer à San Francisco: un aperçu
Devriez-vous acheter votre maison ou la louer? Il s'agit d'un débat séculaire qui n'a vraiment pas de bonne ou de mauvaise réponse car il dépend de chaque individu. Pour certains, l'achat est plus logique et pour d'autres, la location est la meilleure solution.
L'achat d'une maison est l'un des plus gros investissements financiers que vous puissiez faire de votre vivant. Cela nécessite beaucoup de planification, d'économies et de détermination, et peut finalement être payant. Après tout, vous construisez l'équité. Mais l'accession à la propriété, qui a toujours fait partie du rêve américain, est une entreprise coûteuse. Considérez certains des coûts associés à l'accession à la propriété, y compris le paiement hypothécaire, les rénovations et l'entretien et les taxes foncières, pour n'en nommer que quelques-uns.
La location, d'autre part, est une bête complètement différente. Payer le loyer chaque mois à quelqu'un d'autre était autrefois considéré comme un gaspillage, car le locataire était censé jeter de l'argent. Mais pour quelqu'un qui ne veut pas s'occuper de l'entretien, cela peut avoir plus de sens. Vous n'avez pas à vous occuper de réparations ou d'autres dépenses, et plusieurs de vos factures peuvent être couvertes par votre bail. Et le loyer est souvent beaucoup moins cher qu'un versement hypothécaire.
Mais tout cela dépend, bien sûr, de l'endroit où vous vivez. Prenons San Francisco, en Californie. La ville est considérée comme l'une des plus désirables des États-Unis. Mais c'est aussi l'un des plus chers pour les locataires et les propriétaires.
Selon Smart Asset, le revenu médian de la ville était de 96 265 $ pour les ménages et de 74 841 $, ce qui est supérieur à la moyenne nationale de 61 372 $. Si vous voulez vous permettre de vivre dans la ville en tant que propriétaire, vous devriez gagner 128 600 $, tandis que la location nécessiterait un revenu de 188 000 $.
Et il est difficile de savoir si l'achat ou la location a le plus de sens, car ils sont tous deux coûteux. Mais il y a des différences clés entre les deux à San Francisco. Nous avons énuméré certains des principaux ci-dessous.
Points clés à retenir
- San Francisco est l'une des villes les plus chères des États-Unis pour les locataires et les acheteurs de maisons.Les prix des maisons s'élèvent en moyenne à 1, 3 million de dollars dans la ville, et son taux d'imposition foncier effectif est de 1, 163% de la valeur estimée de la maison. Le loyer mensuel moyen à San Francisco pour un appartement de deux chambres est de 4400 $. Bien que l'accession à la propriété puisse vous aider à créer des capitaux propres, cela peut être coûteux. La location, d'autre part, peut être une option plus abordable car il y a moins de coûts associés au fait d'être locataire.
Acheter à San Francisco
Comme mentionné ci-dessus, Smart Asset a indiqué que l'achat d'une maison à San Francisco n'est vraiment pas si abordable. En fait, l'enquête du site de 2017 a révélé qu'offrir des paiements mensuels de 3858 $ nécessiterait un revenu annuel de 128000 $. N'oubliez pas que ce chiffre n'inclut pas les autres nécessités de la vie, y compris le coût de la nourriture et du transport.
Les données du site immobilier Zillow montrent que le prix de liste médian pour une maison dans la ville était de 1 299 000 $ en avril 2019. Les défaillances hypothécaires dans la ville sont de 0, 2%, bien en dessous de la moyenne nationale de 1, 1%. Les trois quartiers les plus chers de la ville étaient Buena Vista, Corona Heights et Haight.
Comme dans toute ville, l'accession à la propriété comporte de nombreux avantages et inconvénients. En achetant une maison, vous investissez dans l'immobilier et donc dans la construction de capitaux propres. Posséder une maison peut aider les propriétaires à construire un nid pour l'avenir, car la valeur de la maison augmente généralement avec le temps. Selon Zillow, la valeur médiane d'une maison à San Francisco était de 1 375 500 $ en avril 2019. La valeur des maisons à San Francisco a augmenté de 3% depuis 2018.
Mais il y a certains coûts associés à l'accession à la propriété que vous devrez peut-être considérer. Premièrement, l'entretien de votre maison entraîne des coûts réguliers. Et si vous faites des ajouts ou des modifications à votre maison, vous devrez également en tenir compte. En tant que propriétaire, vous serez également responsable des factures de services publics, y compris le chauffage et la climatisation, les frais d'eau et d'égout et l'électricité. Et si vous êtes propriétaire d'un condominium, des frais d'entretien mensuels vous seront également facturés.
Il y a aussi la question de l'impôt foncier. Le taux effectif de l'impôt foncier en Californie est de 0, 79%, ce qui est inférieur à la moyenne nationale de 1, 19%, selon Smart Asset. Mais le taux d'imposition de San Francisco est presque à égalité avec la nation. Pour l'exercice 2018-2019, les propriétaires ont été facturés 1, 163% de la valeur foncière évaluée. Ainsi, la facture d'impôt foncier sur la valeur médiane de la maison de 1 375 500 $ déclarée par Zillow serait de près de 16 000 $.
Les résidents de San Francisco paient plus pour la nourriture que la plupart des autres Américains.
Location à San Francisco
Bien qu'il puisse venir avec moins de tracas, louer à San Francisco n'est pas moins cher. Le loyer moyen d'un appartement de deux chambres dans la ville était d'environ 4 400 $, ou 52 800 $ par an, selon Smart Asset. L'étude du site a révélé que cette ville avait besoin de résidents pour gagner le revenu le plus élevé du pays afin de pouvoir payer leur loyer.
Selon Curbed, environ 65% des résidents de San Francisco étaient locataires. Et même si les loyers sont considérablement élevés, cela peut être l'option la plus abordable, selon la façon dont vous le voyez, surtout par rapport aux valeurs actuelles de la maison.
Bien que la location puisse être coûteuse, de nombreux locataires n'ont pas à faire face aux nombreux coûts auxquels sont confrontés les propriétaires. Couper un chèque pour le loyer peut être utile lorsque vous n'avez pas à payer les taxes foncières, les réparations, les frais de condo ou les services publics si votre bail comprend le coût de l'eau, du chauffage et de l'électricité. Vous pouvez donc avoir un petit revenu supplémentaire pour épargner pour votre propre propriété plus loin.
Mais cela ne signifie pas que vous êtes hors des bois. Les loyers ont tendance à fluctuer à mesure que l'économie se renforce et s'affaiblit. Les propriétaires de San Francisco peuvent fixer le montant de la location à n'importe quel niveau de leur choix sur un logement vacant, mais la ville a le contrôle des loyers. Cela signifie que les propriétaires ne sont autorisés à augmenter le loyer d'un certain montant que s'il est occupé. Entre le 1er mars 2019 et le 29 février 2020, la ville a autorisé les propriétaires à augmenter le loyer d'un taux maximum de 2, 6%.
Considérations particulières
Ratio prix / loyer
Le rapport prix / loyer fournit des indices sur la question de savoir si la location ou l'achat est plus judicieux sur le plan financier sur un marché immobilier particulier. Pour calculer, divisez le prix de vente médian par le loyer annuel moyen d'une maison comparable.
En général, le marché favorise les acheteurs si le ratio est inférieur à 15 et les locataires si le ratio est supérieur à 20 (les ratios entre 15 et 20 peuvent aller dans les deux sens). En utilisant les chiffres ci-dessus, le rapport prix / loyer à San Francisco serait de 24, 6 (1 299 000 $ divisé par 52 800 $), ce qui signifie qu'il vaut mieux louer. Cependant, bien que le rapport prix / loyer soit un bon point de départ, il ne raconte pas toute l'histoire.
Verbhouse
Verbhouse est une version de San Francisco du concept de location avec option d'achat. Combinant la flexibilité de la location avec les avantages à long terme de la propriété, le programme local permet aux participants, ou Verbes, d'emménager dans une résidence avec l'option - mais pas l'obligation - de l'acheter à une date ultérieure. Les verbes verrouillent leur loyer avec un prix d'achat pouvant aller jusqu'à cinq ans. Ils effectuent ensuite des versements mensuels et renforcent l'équité en matière de propriété. Tout cela peut éliminer la nécessité d'un acompte important quand vient le temps de financer.
Le programme est conçu pour les futurs propriétaires qui n'ont pas de mise de fonds ou qui ont de petits problèmes de crédit qui peuvent être résolus dans les prochaines années.
«Verbhouse estime que les avantages émotionnels, sociaux et financiers de l'accession à la propriété devraient être réalisables pour tout le monde», déclare Marjorie Scholtz, PDG de Verbhouse.
