Qu'est-ce qu'une fiducie de placement immobilier captive?
Une fiducie de placement immobilier captive est simplement une fiducie de placement immobilier (FPI) dont la propriété est contrôlée par une seule entreprise. Les sociétés dont les biens immobiliers sont associés à leur entreprise peuvent trouver avantageux de regrouper les biens immobiliers dans un FPI pour les allégements fiscaux spéciaux. Cette stratégie d'atténuation fiscale peut être utilisée par les détaillants et les banques ayant de nombreux magasins ou succursales.
Points clés à retenir
- Un FPI captif est un FPI détenant plus de 50% du capital d'une seule entreprise. Les FPI captives sont généralement des filiales. En tant que FPI, les FPI captives bénéficient de tous les mêmes avantages fiscaux qu'un FPI standard. une société mère et la filiale captive REIT. Les professionnels de la comptabilité et de la fiscalité doivent s'assurer qu'ils sont pleinement conformes à toutes les lois fédérales et étatiques concernant les FPI captives.
Comprendre les fiducies de placement immobilier captives
Une fiducie de placement immobilier captive peut être créée pour profiter des allégements fiscaux offerts par une fiducie de placement immobilier (FPI). Les sociétés peuvent choisir de développer ou de prendre le contrôle de la propriété d'une FPI pour un statut captif. Le statut de contrôle ou de captivité est défini comme représentant plus de 50% de la participation avec droit de vote d'un FPI.
Les sociétés qui construisent une FPI captive dans le but de gérer leurs propres propriétés immobilières les caractériseront généralement comme des FPI locatives ou hypothécaires. Les FPI hypothécaires fournissent un capital hypothécaire pour la promesse d'un revenu réciproque qui est souvent la base des revenus d'une FPI. Les sociétés peuvent également utiliser des fiducies de placement immobilier captives en transférant des biens immobiliers à une FPI, puis en louant les propriétés de ces FPI.
Fiducies de placement immobilier
Une FPI captive est simplement une FPI dont la propriété est majoritaire d'une seule entreprise. Au-delà de cela, les FPI captives ne sont que des FPI. Une entité peut être classée comme une FPI si elle répond à certaines exigences de l'Internal Revenue Service et au titre 26 de l'Internal Revenue Code. Les FPI peuvent être des fiducies, des associations ou des sociétés, mais elles doivent toutes choisir d'être imposées en tant que sociétés.
L'Internal Revenue Code permet à toutes les FPI de distribuer la totalité de leurs revenus à leurs actionnaires. Cela rend les FPI similaires aux sociétés de personnes en vertu du code fiscal, car les sociétés de personnes n'ont généralement aucun revenu et distribuent la totalité de leurs revenus par le biais d'un K-1.
Les FPI doivent satisfaire à plusieurs exigences pour être admissibles aux déductions fiscales pour la distribution du revenu qui caractérisent les FPI en général. Certaines des exigences les plus importantes incluent:
- Choix d'imposition en tant que société Au moins 90% du revenu brut provenant de dividendes, d'intérêts, de loyers ou d'autres biens immobiliers Au moins 75% de l'actif total représenté par des actifs immobiliers, des équivalents de trésorerie et des titres d'État Doit avoir la propriété effective de 100 personnes ou plus (les sociétés contrôlantes peuvent désigner des dirigeants comme actionnaires afin de satisfaire à cette exigence)
Si une entité satisfait aux exigences du FPI, elle doit verser au moins 90% de ses revenus aux actionnaires et est donc autorisée à prendre la distribution des revenus en déduction. Tout solde restant après la distribution requise est imposé au taux d'imposition des sociétés nécessaire.
Comptabilité des filiales
Les FPI captives sont considérées comme des filiales et, par conséquent, leur propriété doit être comptabilisée d'une manière ou d'une autre dans les états financiers de la société mère. En règle générale, il existe trois façons de comptabiliser les filiales et la propriété des filiales dans les états financiers d'une société mère. Les sociétés peuvent déclarer des états financiers consolidés ou elles peuvent rendre compte de la propriété selon la méthode de la mise en équivalence ou du coût.
Selon les principes comptables généralement reconnus (PCGR), les sociétés ont la possibilité de créer des états financiers consolidés qui intègrent tous les aspects des états financiers d'une filiale si la société mère détient plus de 50% des droits de propriété. En règle générale, il n'est ni avantageux ni applicable pour une société mère d'inclure une FPI captive dans les états financiers consolidés en raison des avantages fiscaux que la FPI captive obtient d'elle-même, ce qui est souvent la raison de sa création. Par conséquent, la propriété captive de FPI est généralement comptabilisée dans les états financiers d'une société mère selon la méthode de la mise en équivalence ou la méthode du coût.
Avantages fiscaux des FPI captives
Il peut y avoir plusieurs avantages fiscaux associés aux impôts des FPI captives. La fiscalité fédérale des FPI est abordée dans l'Internal Revenue Code Title 26, mais les États peuvent également avoir leurs propres règles fiscales pour les FPI, qui peuvent augmenter ou diminuer les avantages fiscaux.
En général, la société mère d'une FPI captive peut déduire les frais de loyer ou de paiement d'hypothèque qu'elle paie à sa FPI captive, ce qui réduit son revenu imposable. Ce n'est pas nécessairement un énorme avantage car cela déduirait généralement ces dépenses de toute façon, mais cela peut créer des avantages utiles dans le traitement des paiements, etc. L'un des plus grands avantages est que la société mère reçoit une partie de la distribution de dividendes du FPI captif. qui peuvent potentiellement être taxés à un taux inférieur.
La FPI captive bénéficie de tous les avantages fiscaux du statut de FPI. Il peut déduire le montant de 90% ou plus de ses revenus qu'il distribue aux actionnaires. Il paie également le taux fédéral d'imposition des sociétés sur tout revenu restant.
Lois régissant les FPI captives
Étant donné que les filiales captives de FPI peuvent potentiellement créer plusieurs avantages, certaines dispositions fédérales et étatiques les ciblent. En général, la plupart des lois définissent les captifs comme contrôlant la propriété de 50%. Les lois fédérales exigent que tous les traitements soient équitables et conformes aux évaluations foncières et aux négociations sans lien de dépendance. Certains États ont leurs propres exigences particulières et, dans certains cas, il existe des limitations qui peuvent éliminer complètement les tactiques d'évasion fiscale. Dans l'ensemble, les professionnels de la comptabilité et de la fiscalité devraient veiller à ce que les FPI captives et la comptabilité des FPI captives soient conformes à l'ensemble des lois fédérales et étatiques.
