Que signifie coterminous?
Les prêts coïncidents font référence à un prêt supplémentaire dont la date d'échéance est identique à une dette senior ou à un prêt d'origine. Coterminous est le plus souvent utilisé pour décrire les prêts hypothécaires, tels que ceux destinés aux emprunteurs résidentiels et commerciaux.
Points clés à retenir
- Les prêts co-terminés sont des prêts complémentaires dont la date d'échéance est identique à un prêt senior. Les prêts co-terminés sont courants pour le financement de la construction et de la propriété. Les prêts coïncidents sont généralement accompagnés de restrictions sur le montant et la période de service.
Comprendre Coterminous
Alors qu'un prêt supplémentaire peut avoir une date d'échéance postérieure à celle du prêt d'origine (souvent appelé "non-coïncident"), la plupart des prêteurs hypothécaires de second rang ou mezzanine préfèrent que les deux prêts arrivent à échéance à la même date. De cette façon, l'emprunteur peut choisir de refinancer les deux prêts en un plus gros, de préférence avec le même prêteur.
Le fait d'avoir la même date de règlement permet également aux emprunteurs de déterminer plus facilement si le refinancement des prêts originaux et co-rentables permet de réaliser des économies importantes. Les prêteurs bénéficient également des mêmes dates de règlement, car cela représente moins de risque de défaut par rapport à une hypothèque mezzanine non coïncidente.
Un autre avantage d'avoir la même date de règlement pour deux prêts est que la stratégie garantit que les prêts s'alignent sur les taux d'intérêt en vigueur. De plus, il devient plus facile de déterminer les taux d'intérêt tout en refinançant ou en regroupant les deux prêts en un seul instrument de dette à la fin de leurs conditions respectives.
Comment les prêts coterminous sont structurés
Dans certains cas, les prêts mezzanine sont financés par des véhicules d'investissement structurés en sociétés à responsabilité limitée.
Les prêteurs qui offrent des prêts coïncidents peuvent avoir un certain nombre de limites et de restrictions. Cela peut inclure une stipulation que le même prêteur doit servir toutes les hypothèques antérieures existantes pour l'emprunteur. Le prêteur pourrait ne pas autoriser un prêt complémentaire coïncident peu de temps après l'approbation d'un prêt initial. L'emprunteur devra peut-être attendre au moins un an avant la fin du prêt d'origine avant de rechercher ce financement supplémentaire. Les prêteurs peuvent exiger que le prêt d'origine ait une durée minimale restante - cinq ans, par exemple - avant l'échéance d'un prêt coïncident.
Une hypothèque coïncidente peut avoir un montant minimum qui doit être emprunté. Sur les hypothèques commerciales cotermineuses, il pourrait également y avoir des stipulations sur la propriété elle-même.
Par exemple, il peut y avoir des exigences d'occupation que l'emprunteur doit respecter et maintenir afin de se qualifier pour une hypothèque supplémentaire. L'immeuble pourrait devoir être occupé à 85% physiquement pendant au moins 90 jours avant la clôture de l'hypothèque. La perception de réserves de remplacement sur une hypothèque complémentaire coïncidente pourrait être annulée; cependant, les réserves de remplacement de l'hypothèque d'origine continueraient d'être perçues. Une nouvelle évaluation de la propriété peut être requise ainsi qu'une nouvelle police d'assurance titres.
Ce type de financement pourrait intéresser les emprunteurs, car il permet à plusieurs hypothèques d'avoir une seule date à laquelle la propriété devrait être libre et claire. Il est possible que les emprunteurs consolident leurs prêts par refinancement lorsque les taux d'intérêt deviennent plus favorables pour réduire leur dette globale.
Exemple de prêt cotermineux
Les prêts coefficients sont couramment utilisés dans le financement de la construction. Par exemple, si un promoteur immobilier construit un immeuble à appartements, il peut contracter un premier prêt pour commencer la construction. Les paiements initiaux liés à cette première hypothèque couvriront le capital emprunté. Par la suite, elle peut contracter un deuxième prêt coïncident pour effectuer les paiements sur le premier prêt et financer les travaux de construction.
Cette stratégie profite à la fois au constructeur et à l'institution financière. Le constructeur obtient une source de financement supplémentaire pour son projet sous la forme d'un deuxième prêt et les institutions de financement peuvent évaluer l'état d'avancement du projet avant d'émettre un deuxième prêt. En règle générale, les montants à effet de levier pour les prêts coïncidents sont calculés en pourcentage du ratio LTV ou Loan-to-Value. Plus le LTV est élevé, plus le risque est élevé.
