Les investisseurs en immobilier commercial qui privilégient le financement par emprunt à taux fixe se voient parfois obligés de payer des pénalités de remboursement anticipé lorsqu'ils règlent leur dette avant la date d'échéance de leurs prêts. Parmi les différentes options de remboursement anticipé, la défaisance est celle qui offre la plus grande flexibilité et les gains financiers potentiels lorsque les taux d'intérêt sont à la hausse.
Qu'est-ce que la défaisance?
La défaisance, comme son nom l'indique, est une méthode pour réduire les frais exigés lorsqu'un emprunteur décide de rembourser par anticipation un prêt immobilier commercial à taux fixe. Au lieu de payer en espèces au prêteur, l'option de désamortissement permet à l'emprunteur d'échanger un autre actif de trésorerie contre la garantie d'origine sur le prêt.
La nouvelle garantie (normalement des titres du Trésor) est généralement beaucoup moins risquée que les actifs immobiliers commerciaux d'origine. Dans ce scénario, le prêteur est bien mieux loti car il reçoit le même flux de trésorerie et, en retour, reçoit un bien meilleur investissement ajusté au risque. Bien que l'avantage de la défaisance pour le prêteur soit évident, les emprunteurs peuvent également en bénéficier de manière significative. Si les taux d'intérêt sur les prêts atteignent un taux supérieur à ceux de l'hypothèque, les emprunteurs peuvent créer de la valeur et mettre de l'argent dans leurs poches lors du remboursement anticipé. Parce que la défaisance est une option offerte lors de la négociation d'un prêt immobilier commercial, les emprunteurs doivent en tenir compte afin de conserver la possibilité de créer de la valeur avec leur financement.
Justification de la défaite
Les prêts immobiliers commerciaux à taux variable sont une méthode appropriée pour financer les besoins à court terme tels que le financement de la construction ou des ponts, qui est un prêt de capital aux propriétaires immobiliers dans la phase de location; il est remboursé lorsque la propriété génère finalement des flux de trésorerie.
Bien que le risque de taux d'intérêt soit élevé et qu'il n'y ait pas de limite à la baisse financière, certains emprunteurs prendront un financement à long terme à taux variable. Cela se produit souvent lorsqu'il existe une forte probabilité qu'une propriété avec des flux de trésorerie soit vendue avant l'échéance du prêt.
Les emprunteurs utilisent le financement à taux variable pour de nombreuses raisons. Une raison importante est de contourner les pénalités de remboursement anticipé que les prêteurs exigent sur les remboursements anticipés de la dette à taux fixe. Sur le financement à taux variable, les prêteurs n'encourent pas de risque de réinvestissement car les taux des prêts flottent avec le marché. Une fois remboursés, les fonds peuvent être à nouveau prêtés, aux mêmes taux du marché.
Risques pour les prêteurs
Le financement à taux fixe a le potentiel de créer des pertes financières ou de réduire le rendement d'un prêteur lorsque le capital est remboursé puis prêté à des taux du marché inférieurs. En raison du risque potentiel de réinvestissement, les prêteurs exigent généralement une sorte de pénalité pour remboursement anticipé de ceux qui empruntent à un taux fixe. À l'origine, les prêteurs exigeaient un «maintien du rendement», ce qui imposait aux emprunteurs de payer l'écart de taux (entre le taux du prêt et le taux du marché en vigueur) sur le capital payé d'avance pour la période restant à courir jusqu'à l'échéance du prêt. Parce qu'il y a des opportunités et des coûts financiers associés à la création de nouveaux actifs hypothécaires, la défaisance a été conçue comme un moyen d'éliminer le risque de réinvestissement et la nécessité de prêter à nouveau du capital prépayé.
La défaisance permet aux emprunteurs de remplacer la garantie de leurs prêts par des actifs qui fournissent les mêmes flux de trésorerie que le prêt d'origine. Cet échange d'actifs permet aux prêteurs de continuer à recevoir leur rendement attendu tout au long de la durée du prêt sans avoir à trouver de nouvelles opportunités de prêt pour remplacer le capital prépayé. Comme mentionné précédemment, l'échange d'un actif moins risqué (des bons du Trésor américain à la place d'un immeuble commercial) réduit le risque global de l'investissement du prêteur. Il s'agit d'un avantage encore plus grand pour les institutions qui titrisent ces prêts hypothécaires. En augmentant la probabilité que les investisseurs reçoivent tous les paiements contractuels d'intérêts et de principal, la défaisance augmente considérablement la valeur des titres adossés à des créances hypothécaires, ainsi que les bénéfices des prêteurs.
Avantages et enjeux pour les emprunteurs
Contrairement au maintien du rendement, la défeasance offre un potentiel haussier aux emprunteurs lorsque les taux du marché dépassent le taux du prêt contracté. Le maintien du rendement est considéré comme une pénalité, car les emprunteurs sont soumis à un certain type de paiement, quelle que soit la direction dans laquelle les taux du marché évoluent. Il est généralement structuré comme le plus élevé du calcul de maintien du rendement ou un pourcentage du montant payé d'avance. Étant donné que la défaisance nécessite l'achat d'obligations du Trésor, la variation des taux a une incidence directe sur les coûts de ces actifs et détermine si la défaisance sera un coût ou une aubaine lors du paiement anticipé.
Dans la plupart des cas, la défaisance implique l'achat d'obligations du Trésor à échéance égale à la durée restante du prêt, avec des taux d'intérêt qui fournissent le revenu nécessaire pour compenser les paiements périodiques d'intérêts et de capital contractuels. Ces obligations sont ensuite attribuées à une fiducie de défaisance qui transmet les flux de trésorerie périodiques au prêteur jusqu'à l'échéance des obligations. En fonction de la différence entre les taux des obligations nécessaires pour annuler les prêts et les taux du marché, les bons du Trésor se négocieront pour un escompte ou une prime.
Lorsque les taux augmentent, les bons du Trésor (ou tout autre placement à revenu fixe) perdent de la valeur et deviennent moins chers. Lorsque cela se produit, les emprunteurs peuvent acheter les obligations requises pour moins que ce qui est nécessaire pour rembourser le prêt, ce qui se traduit par des liquidités supplémentaires dans leurs poches. Dans la situation inverse, lorsque les taux baissent, les placements à revenu fixe deviennent plus chers. Cela nécessite que l'emprunteur paie un montant supérieur au solde du prêt au remboursement anticipé. À la baisse, le calcul du maintien du rendement se traduira par exactement le même montant de capital supplémentaire nécessaire pour rembourser le prêt. Cela ne prend pas en compte les coûts de transaction qui seraient encourus pour acheter les obligations nécessaires pour annuler le prêt. Ces coûts varient en fonction de l'écart acheteur-vendeur ou des forces de l'offre et de la demande pour les obligations. À la hausse, la défaisance est bénéfique tandis que le maintien du rendement nécessitera toujours une pénalité.
L'option de défaisance offre aux emprunteurs à taux fixe des avantages par rapport à ceux qui choisissent le maintien du rendement ou le financement à long terme à taux variable. Il s'agit d'une bonne décision tactique pour les emprunteurs qui estiment avoir la capacité de prévoir les mouvements des taux d'intérêt. C'est également un bon choix pour les investisseurs immobiliers qui savent qu'ils devront vendre leurs propriétés à court terme, mais s'inquiètent des augmentations potentielles du service de la dette s'ils choisissent d'utiliser une dette à taux variable.
Les emprunteurs utilisant la dette au niveau du portefeuille (un prêt garanti par plusieurs propriétés commerciales) constatent que les prêteurs exigeront parfois des emprunteurs qu'ils remboursent un pourcentage plus élevé d'un prêt que la contribution de la valeur d'un actif au portefeuille. Cette situation survient lorsque le prêteur estime qu'un emprunteur vend un actif moins risqué que les actifs restants du portefeuille. Parce que le portefeuille devient plus risqué, moins il détient un actif moins risqué, les prêteurs auront besoin d'un montant de remboursement anticipé qui les compensera pour le risque accru supporté, désendettant efficacement le portefeuille restant et réduisant le rendement à effet de levier de l'investisseur.
Parce que la défaisance entraîne l'échange d'un actif moins risqué que la garantie, les emprunteurs peuvent conserver le même pourcentage de dette dans le portefeuille après la vente d'un actif. Avec l'accord du prêteur, il peut être possible d'augmenter le pourcentage de la dette sur les actifs restants lorsque la défaisance est exécutée.
Un autre avantage pour les emprunteurs est que les prêteurs n'exigent généralement aucun type de paiement, que ce soit à l'avance ou en augmentant les taux d'emprunt, afin de recevoir l'option de défaisance. Si les taux augmentent, il existe un potentiel de création de valeur pour l'emprunteur; par conséquent, il est concevable que les prêteurs puissent demander une compensation pour la vente de l'option.
The Bottom Line
Les emprunteurs doivent connaître leurs options de remboursement anticipé afin de prendre les bonnes décisions en matière de gestion d'actifs. Par exemple, en période de forte augmentation des taux d'intérêt, il peut être préférable de vendre un actif commercial sous-optimal en raison de la valeur créée par la défaite du prêt. À la baisse, il peut être judicieux de conserver un actif, même après l'optimisation de la valeur. Le temps restant sur le prêt au remboursement anticipé influence directement les frais de remboursement anticipé. Toutes choses étant égales par ailleurs, les pénalités de remboursement anticipé se dissipent avec le temps.
Lors de la négociation des conditions d'un prêt immobilier commercial, les emprunteurs devraient demander la possibilité de rembourser leurs prêts à taux fixe même s'ils n'ont pas l'intention de rembourser l'obligation avant l'échéance. L'avantage distinct que procure la défaisance par rapport aux autres options de remboursement anticipé est important en raison de sa capacité à créer un événement générateur de revenus lorsque les taux d'intérêt du marché augmentent. Il est concevable que pendant les périodes de hausse des taux d'intérêt, les propriétaires immobiliers qui préfèrent le financement à taux fixe puissent réaliser des gains en capital sur leurs titres de créance qui peuvent plus que compenser la baisse de la valeur des biens immobiliers. Les investisseurs qui utilisent un levier financier pour acheter des biens immobiliers à réparer puis à vendre devraient considérer le financement à taux fixe avec l'option de défaisance comme une alternative intéressante au financement à court terme à taux variable.
