Le domaine éminent est le pouvoir du gouvernement des États-Unis, des États et des municipalités de prendre une propriété privée pour un usage public, après le paiement d'une juste compensation.
Briser un domaine éminent
Le domaine éminent est un droit accordé en vertu du cinquième amendement de la Constitution. Des pouvoirs similaires existent dans la plupart des pays de common law. Il est appelé «achat obligatoire» au Royaume-Uni, en Nouvelle-Zélande et en Irlande, «expropriation» au Canada et «acquisition obligatoire» en Australie.
La propriété privée fait l'objet d'une procédure de condamnation, au cours de laquelle les propriétaires peuvent contester la légalité de la saisie et régler la question de la juste valeur marchande utilisée pour l'indemnisation. Les exemples de condamnation les plus simples concernent les terrains et les bâtiments saisis pour faire place à un projet public. Il peut s'agir de l'espace aérien, de l'eau ou de la terre, du bois et des roches provenant de terres privées pour la construction de routes.
Le domaine éminent peut inclure des baux, des actions et des fonds d'investissement. En 2013, les municipalités ont commencé à envisager d'utiliser les lois sur les domaines éminents comme moyen de refinancer l'hypothèque sous-marine en les saisissant auprès des investisseurs à leur valeur marchande actuelle et en les revendant à des taux plus raisonnables. Le Congrès a adopté une loi interdisant à la Federal Housing Administration de financer les hypothèques saisies par un domaine éminent, en 2016. Mais c'est toujours un problème d'actualité qui pourrait saper le marché hypothécaire.
Étant donné que les droits contractuels, les brevets, les droits d'auteur et la propriété intellectuelle sont tous soumis à un domaine éminent, le gouvernement fédéral pourrait, en théorie, utiliser un domaine éminent pour saisir Facebook et le transformer en service public, afin de protéger la vie privée et les données des personnes.
Abus de domaine éminents
La définition de ce qui constitue un projet public a été élargie par la Cour suprême, des autoroutes, centres commerciaux, agrandissements d'aéroport et autres services publics, à tout ce qui rend une ville plus attrayante visuellement ou revitalise une communauté. Selon cette définition de l'utilisation publique, le domaine éminent a commencé à englober les intérêts des grandes entreprises. General Motors a pris un terrain privé pour une usine dans les années 1980, car cela créerait des emplois et augmenterait les recettes fiscales.
La saisie de terres pour un usage privé a conduit à de graves abus. Plus notoirement, Pfizer a saisi les maisons d'un quartier pauvre de New London, Connecticut en 2000 pour construire un centre de recherche. Les Américains étaient scandalisés d'apprendre qu'une ville pouvait condamner les maisons et les petites entreprises pour promouvoir le développement privé. Alors que la Cour suprême a confirmé cette décision en 2005, plusieurs États ont adopté de nouvelles lois pour protéger les propriétaires fonciers contre les prises de domaine éminentes abusives. Bien après le bulldozer des maisons, Pfizer a abandonné ses plans, laissant derrière lui une friche.
Condamnation inverse
Il existe également un débat juridique sur la question de savoir si une réglementation onéreuse constitue une prise. Les propriétaires privés ont poursuivi le gouvernement dans une procédure appelée condamnation inverse, où le gouvernement ou une entreprise privée a pris ou endommagé des biens mais n'a pas versé d'indemnisation. Cela a été utilisé pour obtenir des dommages pour la pollution et d'autres problèmes environnementaux.
Par exemple, les services publics d'électricité peuvent être jugés responsables des dommages économiques causés par un incendie de forêt qu'ils ont déclenché. Et les propriétaires de Houston, qui ont été délibérément inondés lors de la tempête tropicale Harvey, lorsque l'Army Corps of Engineers a libéré un torrent des deux réservoirs de Houston, demandent une compensation sous condamnation inverse.
