La propriété est un concept juridique qui accorde et protège le droit exclusif d'une personne de posséder, posséder, utiliser et disposer d'une chose. Le terme propriété ne suggère pas un élément physique, mais décrit une relation juridique d'une personne à une chose.
Biens immobiliers Les biens immobiliers se composent de terres, de concessions et d'héritages. Les terres désignent le sol, l'air au-dessus, la zone située sous la surface de la terre et tout ce qui y est érigé. Les immeubles comprennent les terres et certains droits intangibles liés aux terres. Les héritages englobent tous les intérêts tangibles ou intangibles dans les biens immobiliers, y compris les terres et les immeubles, qui peuvent être hérités. (Pour en savoir plus, lisez 5 erreurs que les investisseurs immobiliers devraient éviter .)
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Intérêt Un intérêt décrit tout droit, revendication ou privilège qu'un individu a sur un bien immobilier. La loi reconnaît divers types d'intérêts sur des biens immobiliers. Un intérêt non possessoire sur la terre est le droit d'une personne d'utiliser ou de restreindre l'utilisation d'une terre appartenant à une autre personne.
Les intérêts non dépositaires ne constituent pas la propriété du terrain lui-même: les détenteurs d'un intérêt non dépositaire sur un bien immobilier n'ont pas de titre, et le propriétaire du terrain continue de jouir de tous les droits de propriété, sous réserve de toute charge.
Une charge est un fardeau, une créance ou une charge sur un bien immobilier qui peut affecter la qualité du titre et la valeur et / ou l'utilisation du bien. Les charges peuvent représenter des intérêts non possessoires sur des biens immobiliers. Des exemples de charges comprennent les privilèges, les empiétements, les servitudes, les baux, les clauses restrictives et les clauses protectrices. Cet article fournira une introduction aux charges et aux intérêts non possessoires sur les biens immobiliers.
Intérêts non possessoires Un intérêt non possessoire dans la terre est le droit d'utiliser ou de restreindre l'utilisation des terres d'une autre personne. Bien que le détenteur d'un intérêt non dépositaire ait des droits certains et clairs en ce qui concerne l'utilisation d'un bien, il ne détient pas le titre de propriété.
Les intérêts non dépositaires peuvent être créés soit par un accord entre deux parties, à savoir le propriétaire du bien et la personne souhaitant obtenir l'intérêt non dépositaire; ou par décision de justice. Un privilège fiscal fédéral, par exemple, peut être déposé auprès du tribunal du comté dans lequel se trouve le bien immobilier d'un contribuable délinquant. Un bail, en revanche, peut être conclu volontairement par un accord entre deux parties.
Engagements Un engagement est tout ce qui peut réduire la valeur ou l'utilisation et la jouissance d'une propriété, comme un privilège ou une clause restrictive. Étant donné que les charges peuvent avoir un effet négatif sur la valeur ou l'utilisation du terrain, toute personne impliquée dans une transaction immobilière doit être consciente de l'existence de charges sur la propriété qui est transférée.
En règle générale, un avocat effectue une recherche de titre et forme une opinion sur le titre, dans laquelle toutes les charges découvertes au cours de la recherche seront spécifiées. Une charge n'empêchera pas le titre de passer dans une transaction immobilière; le titre passera plutôt sous réserve de toute charge. En d'autres termes, une charge demeure sur la propriété, ou «court avec le terrain», jusqu'à ce qu'elle soit satisfaite, même lorsque le titre est transféré à un nouveau propriétaire.
(Pour en savoir plus, consultez Attention, acheteurs d'une maison! Pourquoi avez-vous besoin d'un avocat?)
Il existe de nombreuses formes de charges, notamment:
Servitudes
Une servitude est un droit non possessoire d'utiliser la terre d'une autre personne d'une manière limitée qui ne constitue pas la pleine propriété. La personne physique ou morale qui bénéficie de la servitude a un intérêt non possessoire (le droit d'utiliser le bien, mais pas de le posséder) sur le terrain de l'autre personne; le propriétaire du bien est grevé de la servitude. Les servitudes communes comprennent les droits de passage, les fossés de drainage, les lignes d'utilité publique et les servitudes par condamnation (domaine éminent).
Empiétements
Un empiètement est une amélioration qui s'étend au-delà de la ligne de démarcation d'un propriétaire et qui «empiète» sur une propriété adjacente. Les empiètements comprennent, par exemple, la construction ou l'avant-toit, les dépendances, les clôtures, les allées et les allées. Les empiètements peuvent rendre le titre des deux propriétés impliquées invendable: la propriété empiétante n'a pas de titre sur tous les terrains sur lesquels des améliorations ont été apportées, tandis que la propriété empiétée n'a pas l'utilisation de tous les terrains.
Baux
Un bail est un contrat entre le propriétaire d'un bien (bailleur) et une personne ou entité souhaitant louer le bien (locataire). En vertu d'un bail, le bailleur s'engage à permettre au locataire d'occuper et d'utiliser le bien en échange d'une contrepartie précieuse (loyer).
Le bail spécifie généralement la durée de l'accord, les conditions de prolongation de l'accord, ainsi que le montant et la fréquence du loyer qui sera payé. Bien que le locataire occupe la propriété, le bailleur demeure le propriétaire et détient le titre de propriété.
Liens
Un privilège est un droit prévu par la loi accordé aux créanciers d'avoir des dettes qui leur sont dues satisfaites par la vente d'un bien appartenant au débiteur. La propriété sert de garantie et, en cas de transfert de propriété, le produit de la vente peut être utilisé pour payer la dette et satisfaire le privilège. Les privilèges communs comprennent les privilèges fiscaux et d'évaluation foncière, les privilèges des mécaniciens, les privilèges de jugement et les privilèges fiscaux fédéraux.
Lis Pendens
Une litispendance est un avis de litige en cours qui informe toutes les parties intéressées qu'une action en justice a été engagée qui affecte le titre de propriété d'une propriété particulière. Une litispendance, qui peut être déposée auprès d'un tribunal d'État ou fédéral, implique généralement le titre de propriété ou un droit de propriété revendiqué sur la propriété.
Étant donné qu'une litispendance est déposée contre un bien immobilier, toute personne à qui le bien est transféré sera liée par l'issue de la poursuite en cours.
Clauses de protection ou restrictives
Une clause restrictive ou protectrice est une condition exécutoire qui apparaît comme une clause dans un acte qui limite la manière dont un bien immobilier peut être utilisé. Ces clauses contraignent les propriétaires fonciers à exécuter ou à ne pas exécuter de manières spécifiées.
Des exemples de clauses restrictives ou de protection comprennent les contraintes de superficie minimale dans un nouveau bâtiment, la conception architecturale, le retrait et la ligne de touche des routes ou des propriétés adjacentes, et la couleur extérieure de la maison. (Pour une lecture connexe, voir Détenir des titres sur des biens immobiliers.)
L' essentiel Un intérêt non possessoire dans les biens immobiliers est le droit d'utiliser ou de restreindre l'utilisation des biens immobiliers d'une autre personne. Dans certains cas, l'intérêt non dépositaire découle d'un contrat volontaire conclu entre deux parties, comme dans le cas d'un contrat de location. Dans d'autres cas, l'intérêt non dépositaire a lieu en raison d'une ordonnance du tribunal, comme un privilège sur la propriété.
Lorsque vous envisagez d'acheter un bien immobilier, il est important d'effectuer une recherche de titre pour déterminer s'il y a des défauts de titre qui pourraient affecter l'utilisation de la propriété. Un avocat qualifié peut effectuer une recherche de titre pour découvrir les privilèges ou les charges contre la propriété. De nombreuses propriétés sont vendues "soumises à tous les privilèges et charges", ce qui signifie que la propriété peut être grevée, et il est dans l'intérêt de l'acheteur de découvrir toutes les charges avant de prendre toute décision finale.
Un acte de garantie générale est la meilleure protection de l'acheteur et contient une garantie «engagement contre les charges» qui garantit à l'acheteur qu'aucune charge n'existe sur le terrain, à l'exception de celles qui sont spécifiées dans l'acte. (Pour en savoir plus, consultez Louer ou acheter? Les problèmes financiers .)
