Définition de fiducie de placement immobilier (REIT)

Qu'est-ce qu'une fiducie de placement immobilier (FPI)?

Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une société qui possède et exploite généralement un immeuble qui génère des revenus. La plupart des FPI se spécialisent dans un secteur immobilier spécifique, concentrant leur temps, leur énergie et leur financement sur ce segment particulier de l'ensemble de l'horizon immobilier. Cependant, les FPI diversifiées et spécialisées détiennent souvent différents types de propriétés dans leur portefeuille. Les propriétés incluses dans un portefeuille de FPI peuvent comprendre des complexes d'appartements, des centres de données, des établissements de soins de santé, des hôtels, des infrastructures - sous la forme de câbles de fibre, de tours de téléphonie cellulaire et de pipelines d'énergie - immeubles de bureaux, centres de vente au détail, libre-entreposage, terrains forestiers et entrepôts. L'un des avantages des FPI pour les investisseurs quotidiens est qu'ils offrent la possibilité de posséder une partie de l'immobilier qui génère un revenu fondé sur les dividendes.

Le Congrès a créé des fiducies de placement immobilier en 1960 en tant que modification de l'extension de la taxe d'accise sur les cigares de 1960. Cette disposition permet aux investisseurs individuels d'acheter des actions dans des portefeuilles immobiliers commerciaux qui reçoivent des revenus d'une variété de propriétés.

Fiducie de placement immobilier (FPI)

Comprendre une FPI

La plupart des FPI ont un modèle commercial simple: le FPI loue des locaux et perçoit des loyers sur les propriétés, puis distribue ce revenu sous forme de dividendes aux actionnaires.

Pour être considérée comme une FPI, une entreprise doit se conformer à certaines dispositions de l'Internal Revenue Code. Ces exigences comprennent notamment la possession à long terme d'immeubles générateurs de revenus et la distribution de revenus aux actionnaires. Plus précisément, une entreprise doit répondre à des exigences spécifiques, notamment:

• Investir au moins 75% de son actif total dans des biens immobiliers, des espèces ou des bons du Trésor américain Recevoir au moins 75% de son revenu brut des loyers immobiliers, des intérêts sur les hypothèques finançant les biens immobiliers ou des ventes de biens immobiliers Rembourser un minimum de 90% de son revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires chaque année Avoir un minimum de 100 actionnaires après sa première année d'existence Ne pas détenir plus de 50% de ses actions détenues par cinq personnes ou moins au cours du dernier semestre de l'année d'imposition

D'autres exigences, dont le FPI, doivent être une entité imposable en tant que société aux yeux de l'IRS. De plus, l'entreprise doit avoir la gestion d'un conseil d'administration ou de fiduciaires.

Points clés à retenir

• Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une société qui possède, exploite ou finance des immeubles productifs de revenu. Les FPI d'actions possèdent et gèrent des immeubles. Les FPI hypothécaires détiennent ou négocient des hypothèques et des titres adossés à des créances hypothécaires.Les REIT génèrent un revenu régulier pour les investisseurs, mais offrent peu d'appréciation du capital.La plupart des FPI sont cotées en bourse comme des actions, ce qui les rend très liquides, contrairement à la plupart des investissements immobiliers.

Types de FPI

Il existe plusieurs types de FPI. Les fonds ont des classifications qui indiquent le type d'entreprise qu'ils exercent et peuvent être classés en fonction de la façon dont leurs actions sont achetées et vendues.

Les FPI d'actions sont la forme d'entreprise la plus courante. Ces entités achètent, possèdent et gèrent des biens immobiliers générateurs de revenus. Les revenus proviennent principalement des loyers et non de la revente des propriétés du portefeuille.

Les FPI hypothécaires, également appelées mREIT, prêtent de l'argent aux propriétaires et exploitants immobiliers. Le prêt peut se faire soit directement par le biais d'hypothèques et de prêts, soit indirectement par l'acquisition de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Les MBS sont des investissements détenant des pools d'hypothèques émises par des entreprises publiques (GSE). Leurs revenus proviennent principalement de la marge d'intérêt nette - l'écart entre les intérêts qu'ils gagnent sur les prêts hypothécaires et le coût de financement de ces prêts. En raison de l'accent mis sur les prêts hypothécaires de ce FPI, ils sont potentiellement sensibles aux hausses de taux d'intérêt.

Les entreprises de FPI hybrides détiennent à la fois des biens immobiliers locatifs et des prêts hypothécaires dans leur portefeuille. Selon l'orientation d'investissement déclarée de l'entité, ils peuvent pondérer le portefeuille à plus de biens ou à plus de titres hypothécaires.

Type de FPI	Exploitations
Équité	Posséder et exploiter un immeuble productif de revenus
Hypothèque	Fournir des hypothèques sur des biens immobiliers
Hybride	Posséder des propriétés et faire des hypothèques
Échangé publiquement	Cotation sur un échange national
Public non négocié	Enregistré auprès de la SEC mais non coté en bourse
Privé	Travailler uniquement comme investissements de placement privé