La dernière chose que ceux qui vivent dans des coopératives veulent entendre lors de leur assemblée annuelle des actionnaires, c'est que leur coopérative risque de faire défaut. Mais pour beaucoup de gens, c'est une réalité. Chaque année, les coopératives font faillite et laissent leurs «propriétaires» au froid.
Qu'est-ce qu'une coopérative?
Les coopératives sont des ententes de logement dans lesquelles les résidents détiennent une part de l'entité juridique, appelée société. Ces actionnaires reçoivent un bail ou droit de propriété qui leur permet de vivre dans l'un des appartements ou unités. Techniquement, le propriétaire ne possède que des actions de cette société, pas l'immobilier lui-même. La société est propriétaire de l'immeuble. Le propriétaire des actions paie un coût d'entretien mensuel qui est utilisé pour couvrir les dépenses de gestion de l'immeuble telles que le nettoyage, le chauffage, l'eau, les salaires des employés, l'enlèvement des ordures, les coûts de réparation, les taxes, l'assurance et l'hypothèque sous-jacente de l'immeuble.
Types de défaut
Il existe deux types de défaillance connus qui impliquent les coopératives: les défaillances hypothécaires et les défaillances techniques.
- Les défauts techniques ne sont pas terriblement graves. Adam Leitman Bailey, Esq., Avocat spécialisé en droit immobilier à New York et dans le New Jersey et chef de la société immobilière résidentielle et commerciale de New York City Adam Leitman Bailey, PC, dit que ce type de défaut "consiste à ne pas effectuer de réparations en violation de l'accord hypothécaire, même si tous les paiements monétaires ont été payés à temps. " Habituellement, ces types de défauts peuvent être résolus en faisant en sorte que les réparations soient terminées ou, au moins, payées. Les défauts de paiement hypothécaires sont beaucoup plus graves parce que le prêteur ne reçoit pas de paiements pour l'immeuble, conformément à l'accord initial. Il s'agit d'une situation frustrante pour les actionnaires qui ont payé avec diligence la maintenance mensuelle sans manquer de paiements. C'est souvent la voie la plus rapide vers le dépôt de bilan pour les coopératives. Dans cette situation, le prêteur envoie un avis de défaut à la direction de l'immeuble et si le défaut hypothécaire n'est pas résolu, le processus de forclusion commence.
Pire scénario: forclusion
La forclusion est la pire chose qui puisse arriver lorsqu'une coopérative dépose un bilan. Une forclusion est un procès intenté par le prêteur pour obtenir le titre de propriété de l'immeuble. Stuart M. Saft, associé chez Dewey & LeBoeuf LLP, dit qu'à New York, une forclusion peut prendre plusieurs années mais qu'en fin de compte, à moins que la coopérative n'ait une défense légitime, un arbitre tiendra une vente aux enchères pour vendre l'immeuble, et les actionnaires redeviendront locataires et ne «posséderont» plus leurs appartements.
Dans le cas où une coopérative dépose son bilan en raison d'un défaut de paiement de son hypothèque, le prêteur a le pouvoir de saisir l'immeuble et d'expulser les actionnaires. Bailey ajoute: "Le prêteur de l'hypothèque sous-jacente ne peut pas poursuivre chaque actionnaire de l'appartement parce que l'hypothèque de l'immeuble n'est pas une garantie personnelle des actionnaires." En cas de faillite, la banque de la coopérative sera payée avant les actionnaires.
Ainsi, tout produit de la vente forcée d'une faillite ira au paiement de la banque. Les actionnaires qui ont obtenu des hypothèques personnelles seront responsables de ces paiements même s'ils ont perdu la propriété des parts de l'appartement.
Dans ce scénario, les actionnaires n'ont pas beaucoup d'options. Si la coopérative choisit de déposer un chapitre 11 (une réorganisation), le créancier hypothécaire coopératif peut déménager pour le convertir en un chapitre 7, qui est une liquidation, où l'immeuble est vendu immédiatement.
En cas de faillite ou de forclusion, les actionnaires de la coopérative demeurent locataires s'ils y habitent, mais leur bail exclusif est annulé. S'ils doivent une hypothèque sur leur appartement et ne paient pas, "ils peuvent avoir des conséquences fiscales négatives", confirme Saft.
Les coopératives qui peuvent avoir des problèmes de défaillance peuvent essayer de rattraper les paiements en empruntant des fonds supplémentaires, en augmentant la maintenance mensuelle ou en ajoutant une évaluation. Une évaluation est une augmentation temporaire de la maintenance mensuelle. Cette augmentation est destinée aux réparations ou aux autres dépenses couvertes par les coopératives.
Les faillites coopératives sont-elles courantes?
Les faillites coopératives sont rares. Saft dit: «À notre connaissance, moins de 10 coopératives ont été saisies à New York depuis la Seconde Guerre mondiale, il est donc peu probable qu'elles se produisent maintenant. Cependant, il vaut la peine d'être vigilant.» Un défaut technique pourrait conduire à la faillite si tous les fonds du billet deviennent exigibles à la suite d'un défaut technique, mais cela est peu probable.
Que peuvent faire les actionnaires?
Malheureusement pour les actionnaires, il n'y a pas grand-chose à faire s'ils ont déjà acheté l'appartement coopératif. S'ils ont acheté des actions dans une coopérative en difficulté, ils devraient demander conseil à un avocat qualifié. La clé est de prendre des décisions éclairées lors de vos achats et d'enquêter sur la coopérative avant d'acheter.
Bailey dit que lorsqu'il représente un acheteur, il s'assure que le bâtiment est stable en analysant les finances du bâtiment pour les deux dernières années. Il compare les états financiers avec les améliorations structurelles majeures ou les réparations nécessaires et recherche si le bâtiment dispose de solides réserves de liquidités. Les bâtiments qui ne peuvent pas se permettre de faire des versements hypothécaires ou de faire face aux dépenses sont des signaux d'alarme.
Les chasseurs d'appartements coopératifs peuvent éviter de tomber dans une «mauvaise» coopérative en demandant eux-mêmes les données financières. L'examen d'une histoire de deux ans peut donner un bon aperçu de la qualité (ou de la médiocrité) du bâtiment. Une faible réserve de liquidités, par exemple, pourrait indiquer que la coopérative n'aura pas suffisamment de fonds pour couvrir les réparations d'urgence. Dans ce cas, la coopérative devrait acquérir les fonds soit auprès de la banque sous la forme d'un autre prêt, soit auprès des actionnaires.
Les actionnaires doivent poser des questions clés lors de la recherche d'un appartement. Par exemple, demandez si la coopérative a effectué des versements hypothécaires mensuels. S'ils ont manqué des paiements, demandez pourquoi. Demandez s'il y a d'autres types de dettes en attente autres que l'hypothèque, aussi s'il y a des réparations majeures à venir et si oui, comment la coopérative prévoit-elle de les payer.
Saft suggère quelques conseils: "Examinez le dernier état financier pour voir si le comptable a émis une lettre d'audit en bonne et due forme; demandez à votre avocat de voir si des privilèges ont été déposés contre l'immeuble ou si les taxes foncières n'ont pas été payées. Essayez de découvrir de l'agent gérant si de nombreux actionnaires ne paient pas leur pension alimentaire. Demandez à votre avocat de lire le procès-verbal de la coopérative pour voir s'il y a des problèmes."
The Bottom Line
Le conseil d'administration de la coopérative a le droit de vous demander, à titre d'acheteur éventuel, vos antécédents financiers. Il veut s'assurer que vous serez en mesure d'assumer la responsabilité de l'entretien mensuel, en plus de votre propre paiement hypothécaire personnel. Cependant, en tant qu'acheteur, vous avez également le droit de vous assurer que l'espace de vie dans lequel vous vous retrouverez est économiquement stable. Assurez-vous de poser des questions sur chaque détail. C'est votre avenir, alors exercez vos droits.
