Des dizaines de prêteurs hypothécaires déclarent faillite en quelques semaines. Le marché est préoccupé par une crise mondiale du crédit qui pourrait toucher toutes les catégories d'emprunteurs. Les banques centrales utilisent des clauses d'urgence pour injecter des liquidités sur des marchés financiers effrayés. Les marchés immobiliers chutent après des années de records. Les taux de forclusion doublent d'une année à l'autre au cours du deuxième semestre de 2006 et en 2007.
Les rapports semblent intimidants, mais qu'est-ce que tout cela signifie?
Nous sommes actuellement à genoux dans une crise financière qui se concentre sur le marché immobilier américain, où les retombées du marché des prêts hypothécaires à risque gelés se répercutent sur les marchés du crédit, ainsi que sur les marchés boursiers nationaux et mondiaux. Lisez la suite pour en savoir plus sur la façon dont les marchés ont chuté jusqu'à présent et sur ce qui peut nous attendre.
Le chemin d'une crise
Est-ce le cas d'un groupe ou d'une entreprise qui s'endort au volant? Est-ce le résultat d'une surveillance insuffisante, d'une cupidité excessive ou simplement d'une compréhension insuffisante? Comme c'est souvent le cas lorsque les marchés financiers tournent mal, la réponse est probablement "tout ce qui précède"
N'oubliez pas que le marché que nous observons aujourd'hui est un sous-produit du marché d'il y a six ans. Revenez à la fin de 2001, lorsque la peur des attentats terroristes mondiaux après le 11 septembre a ébranlé une économie déjà en difficulté, qui commençait tout juste à sortir de la récession provoquée par la bulle technologique de la fin des années 1990. (Pour une lecture connexe, voir Les plus grands crashs du marché et Quand la peur et la cupidité prennent le dessus .)
En réponse, en 2001, la Réserve fédérale a commencé à réduire ses taux de façon spectaculaire et le taux des fonds fédéraux est arrivé à 1% en 2003, ce qui, dans le langage de la banque centrale, est pratiquement nul. L'objectif d'un faible taux des fonds fédéraux est d'augmenter la masse monétaire et d'encourager les emprunts, ce qui devrait stimuler les dépenses et les investissements. L'idée que les dépenses étaient "patriotiques" s'est largement répandue et tout le monde - de la Maison Blanche à l'association parents-enseignants locale - nous a encouragés à acheter, acheter, acheter.
Cela a fonctionné et l'économie a commencé à croître régulièrement en 2002.
L'immobilier commence à avoir l'air attrayant
Alors que les taux d'intérêt plus bas se frayaient un chemin dans l'économie, le marché immobilier a commencé à se déchaîner alors que le nombre de maisons vendues - et les prix qu'ils vendaient - a augmenté de façon spectaculaire à partir de 2002. À l'époque, le taux L'hypothèque à taux fixe de 30 ans atteignait les niveaux les plus bas observés depuis près de 40 ans, et les gens y voyaient une opportunité unique d'accéder à la source de capitaux propres la moins chère du marché. (Pour une lecture connexe, voir Pourquoi les bulles du marché du logement éclatent et comment les taux d'intérêt affectent le marché boursier .)
Les banques d'investissement et la sécurité adossée à des actifs
Si le marché du logement n'avait été traité que d'une main décente - disons, avec des taux d'intérêt bas et une demande croissante - tous les problèmes auraient été assez contenus. Malheureusement, il a été traité d'une main fantastique, grâce aux nouveaux produits financiers lancés à Wall Street. Ces nouveaux produits ont fini par être largement répandus et ont été inclus dans les fonds de pension, les fonds spéculatifs et les gouvernements internationaux.
Et, comme nous apprenons maintenant, bon nombre de ces produits ne valaient absolument rien.
Une idée simple mène à de gros problèmes
La sécurité adossée à des actifs (ABS) existe depuis des décennies et repose sur un principe d'investissement simple: prendre un ensemble d'actifs qui ont des flux de trésorerie prévisibles et similaires (comme l'hypothèque résidentielle d'un individu), les regrouper en un seul package géré qui recueille tous les paiements individuels (les paiements hypothécaires) et utilise l'argent pour payer aux investisseurs un coupon sur le package géré. Cela crée un titre adossé à des actifs dans lequel le bien immobilier sous-jacent sert de garantie. (Pour plus d'informations, lisez Répartition de l'actif avec revenu fixe .)
Un autre grand avantage était que les agences de notation telles que Moody's et Standard & Poor's apposeraient leur cachet d'approbation `` AAA '' ou `` A + '' sur bon nombre de ces titres, signalant leur relative sécurité en tant qu'investissement. (Pour en savoir plus, lisez Qu'est-ce qu'une cote de crédit d'entreprise? )
L'avantage pour l'investisseur est qu'il peut acquérir un portefeuille diversifié d'actifs à revenu fixe qui se présentent sous la forme d'un seul paiement de coupon.
La Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) regroupait et vendait des hypothèques titrisées en tant qu'ABS depuis des années; leurs notes «AAA» avaient toujours eu la garantie que le soutien du gouvernement de Ginnie Mae avait offert. Les investisseurs ont obtenu un rendement supérieur à celui des bons du Trésor et Ginnie Mae a pu utiliser le financement pour offrir de nouveaux prêts hypothécaires.
Élargir les marges
Grâce à l'explosion du marché immobilier, une forme mise à jour de l'ABS était également en cours de création, seuls ces ABS étaient remplis de prêts hypothécaires à risque ou de prêts aux acheteurs avec un crédit moins qu'excellent. (Pour en savoir plus sur les subprimes, consultez Subprime is Souvent Subpar and Subprime Lending: Helping Hand or Underhanded? )
Les prêts à risque, ainsi que leurs risques de défaillance beaucoup plus élevés, ont été placés dans différentes classes de risque, ou tranches, chacune dotée de son propre calendrier de remboursement. Les tranches supérieures ont pu recevoir des notations «AAA» - même si elles contenaient des prêts à risque - parce que ces tranches se sont vu promettre les premiers dollars qui sont entrés dans le titre. Des tranches plus faibles comportaient des taux d'intérêt plus élevés pour compenser l'augmentation du risque de défaut. Tout au fond, la tranche «actions» était un investissement hautement spéculatif, car elle pourrait voir ses flux de trésorerie s'effacer essentiellement si le taux de défaut sur l'ensemble de l'ABS dépassait un niveau bas - de l'ordre de 5 à 7%.. (Pour en savoir plus, lisez les coulisses de votre hypothèque .)
Tout à coup, même les prêteurs hypothécaires à risque ont eu la possibilité de vendre leur dette risquée, ce qui leur a permis de commercialiser cette dette de manière encore plus agressive. Wall Street était là pour récupérer leurs prêts subprimes, les conditionner avec d'autres prêts (certains de qualité, d'autres pas) et les vendre aux investisseurs. De plus, près de 80% de ces titres regroupés sont devenus par magie de qualité investment grade («A» ou plus), grâce aux agences de notation, qui ont perçu des honoraires lucratifs pour leur travail de notation des ABS. (Pour plus d'informations, voir Que signifie investment grade? )
À la suite de cette activité, il est devenu très rentable de créer des prêts hypothécaires, même risqués. Il n'a pas fallu longtemps avant que même les exigences de base telles que la preuve du revenu et un acompte soient ignorées par les prêteurs hypothécaires; 125% des prêts hypothécaires ont été souscrits et accordés à des propriétaires potentiels. La logique étant que les prix de l'immobilier augmentant si rapidement (les prix médians des maisons augmentaient jusqu'à 14% par an en 2005), une hypothèque LTV de 125% serait hors de l'eau en moins de deux ans.
Levier au carré
La boucle de renforcement commençait à tourner trop vite, mais avec Wall Street, Main Street et tout le monde profitant de la balade, qui allait mettre les freins?
Des taux d'intérêt record ont été combinés à des normes de prêt sans cesse relâchées pour pousser les prix de l'immobilier à des niveaux record dans la plupart des États-Unis. Les propriétaires existants refinancaient en nombre record, puisant dans des capitaux propres récemment gagnés qui pourraient être obtenus avec quelques centaines de dollars dépensés pour une évaluation de la maison. (Pour une lecture connexe, voir Prêts sur valeur domiciliaire: les coûts et prêt sur valeur domiciliaire: de quoi il s'agit et comment cela fonctionne .)
Pendant ce temps, grâce à la liquidité du marché, les banques d'investissement et d'autres grands investisseurs ont pu emprunter de plus en plus (effet de levier accru) pour créer des produits d'investissement supplémentaires, qui comprenaient des actifs subprime fragiles.
La dette garantie se joint à la mêlée
La capacité d'emprunter davantage a incité les banques et autres grands investisseurs à créer des titres de créance garantis (CDO), qui ont essentiellement récupéré des fonds propres et des tranches "mezzanine" (notes moyennes à basses) des MBS et les ont à nouveau reconditionnés, cette fois en mezzanine CDO.
En utilisant le même système de paiement «goutte à goutte», la plupart des CDO mezzanine pourraient obtenir une cote de crédit «AAA», la plaçant entre les mains des fonds spéculatifs, des fonds de pension, des banques commerciales et d'autres investisseurs institutionnels.
Les titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles (RMBS), dans lesquels les flux de trésorerie proviennent de la dette résidentielle, et les CDO supprimaient effectivement les voies de communication entre l'emprunteur et le prêteur d'origine. Du coup, de gros investisseurs contrôlaient la garantie; en conséquence, les négociations sur les paiements hypothécaires en retard ont été contournées pour le modèle de «saisie directe» d'un investisseur cherchant à réduire ses pertes. (Pour en savoir plus, lisez Sauver votre maison contre la forclusion .)
Cependant, ces facteurs n'auraient pas provoqué la crise actuelle si 1) le marché immobilier continuait de prospérer et 2) les propriétaires pouvaient effectivement payer leurs hypothèques . Cependant, comme cela ne s'est pas produit, ces facteurs n'ont fait qu'alimenter le nombre de saisies par la suite.
Tarifs Teaser et ARM
Les prêteurs hypothécaires exportant une grande partie du risque des prêts à risque aux investisseurs, ils étaient libres de proposer des stratégies intéressantes pour créer des prêts avec leur capital libéré. En utilisant des taux teaser (taux bas spéciaux qui dureraient pendant la première année ou deux d'une hypothèque) dans les prêts hypothécaires à taux variable (ARM), les emprunteurs pourraient être attirés par une hypothèque initialement abordable dans laquelle les paiements monteraient en flèche en trois, cinq ou sept ans. (Pour en savoir plus, lisez ARMed And Dangerous et American Dream Or Mortgage Nightmare? )
Alors que le marché immobilier atteignait ses sommets en 2005 et 2006, les taux teaser, les ARM et le prêt "uniquement" (où aucun paiement principal n'est effectué pendant les premières années) ont de plus en plus poussé les propriétaires. Comme ces prêts sont devenus plus courants, moins d'emprunteurs ont remis en question les conditions et ont plutôt été séduits par la perspective de pouvoir se refinancer dans quelques années (avec un énorme bénéfice, selon l'argument énoncé), leur permettant de faire tout paiement de rattrapage qui serait nécessaire. Ce que les emprunteurs n'ont pas pris en compte sur le marché du logement en plein essor, cependant, c'est que toute diminution de la valeur de la maison laisserait à l'emprunteur une combinaison intenable d'un paiement en ballon et d'un paiement hypothécaire beaucoup plus élevé.
Un marché aussi proche de chez soi que l'immobilier devient impossible à ignorer lorsqu'il tire sur tous les cylindres. En l'espace de cinq ans, les prix des maisons dans de nombreux domaines ont littéralement doublé, et presque tous ceux qui n'avaient pas acheté de maison ou refinancé se considéraient comme des retardataires dans la course pour gagner de l'argent sur ce marché. Les prêteurs hypothécaires le savaient et ont poussé de plus en plus agressivement. Les maisons neuves ne pouvaient pas être construites assez rapidement et les stocks de constructeurs de maisons ont grimpé en flèche.
Le marché des CDO (garanti principalement par la dette des subprimes) a grimpé à plus de 600 milliards de dollars d'émissions au cours de la seule année 2006 - plus de 10 fois le montant émis il y a juste une décennie plus tôt. Ces titres, bien qu'illiquides, ont été récupérés avec impatience sur les marchés secondaires, ce qui les a volontiers placés dans de grands fonds institutionnels à leurs taux d'intérêt battant le marché.
Des fissures commencent à apparaître
Cependant, au milieu de 2006, des fissures ont commencé à apparaître. Les ventes de maisons neuves ont stagné et les prix de vente médians ont stoppé leur ascension. Les taux d'intérêt - quoique historiquement bas - étaient en hausse, les craintes d'inflation menaçant de les relever. Tous les prêts hypothécaires et refinancements faciles à souscrire avaient déjà été effectués, et le premier des ARM tremblants, écrit 12 à 24 mois plus tôt, commençait à se réinitialiser.
Les taux de défaut ont commencé à augmenter fortement. Du coup, le CDO n'avait pas l'air si attractif pour les investisseurs en quête de rendement. Après tout, bon nombre des CDO avaient été réemballés tellement de fois qu'il était difficile de dire combien d'exposition aux subprimes était réellement en eux.
Le resserrement du crédit facile
Il n'a pas fallu longtemps pour que les nouvelles des problèmes dans le secteur passent des discussions du conseil d'administration aux nouvelles qui font la une des journaux.
Des dizaines de prêteurs hypothécaires - n'ayant plus de marchés secondaires ou de banques d'investissement désireux de vendre leurs prêts - ont été coupés de ce qui était devenu la principale source de financement et ont été contraints de fermer leurs portes. En conséquence, les CDO sont passés de non liquides à non commercialisables.
Face à toute cette incertitude financière, les investisseurs sont devenus beaucoup plus opposés au risque et ont cherché à dénouer des positions dans des MBS potentiellement dangereux, et tout titre à revenu fixe ne payant pas une prime de risque appropriée pour le niveau de risque perçu. Les investisseurs exprimaient massivement leurs voix sur le fait que les risques liés aux subprimes ne valaient pas la peine d'être pris.
Au milieu de cette fuite vers la qualité, les bons du Trésor à trois mois sont devenus le nouveau produit obligataire incontournable et les rendements ont chuté de 1, 5% en quelques jours. Plus remarquable encore que l’achat d’obligations adossées à des fonds publics (et à court terme à cela), l’écart entre les obligations de sociétés à terme similaire et les bons du Trésor, qui est passé d’environ 35 points de base à plus de 120 points de base en moins de une semaine.
Ces changements peuvent sembler minimes ou non préjudiciables à un œil inexpérimenté, mais sur les marchés modernes des titres à revenu fixe - où l'effet de levier est roi et le crédit bon marché n'est que le bouffon actuel - un mouvement de cette ampleur peut faire beaucoup de dégâts. Cela a été illustré par l'effondrement de plusieurs hedge funds. (Pour en savoir plus sur ces effondrements, lisez Perdre le pari de l'amarante et les défaillances massives des fonds de couverture .)
De nombreux fonds institutionnels ont dû faire face à des appels de marge et de garantie de la part de banques nerveuses, ce qui les a obligés à vendre d'autres actifs, tels que des actions et des obligations, pour lever des fonds. La pression accrue sur les ventes s'est emparée des marchés boursiers, car les principales moyennes des actions dans le monde entier ont été frappées par de fortes baisses en quelques semaines, ce qui a effectivement bloqué le marché solide qui avait fait grimper la moyenne industrielle du Dow Jones en juillet 2007..
Pour aider à endiguer l'impact de la crise, les banques centrales des États-Unis, du Japon et de l'Europe, grâce à des injections de liquidités de plusieurs centaines de milliards de dollars, ont aidé les banques à résoudre leurs problèmes de liquidité et contribué à stabiliser les marchés financiers. La Réserve fédérale a également réduit le taux de la fenêtre d'actualisation, ce qui a permis aux institutions financières d'emprunter des fonds à la Fed moins cher, d'ajouter de la liquidité à leurs opérations et d'aider les actifs en difficulté. (Pour en savoir plus, lisez Apprenez à connaître les principales banques centrales .)
La liquidité supplémentaire a contribué à stabiliser le marché dans une certaine mesure, mais le plein impact de ces événements n'est pas encore clair.
Conclusion
Il n'y a rien de fondamentalement mauvais ou mauvais au sujet de l'obligation de garantie garantie ou de l'un de ses proches financiers. C'est une manière naturelle et intelligente de diversifier les risques et d'ouvrir les marchés de capitaux. Comme toute autre chose - la bulle Internet, l'effondrement de la gestion du capital à long terme et l'hyperinflation du début des années 80 - si une stratégie ou un instrument est mal utilisé ou trop cuit, il faudra bien secouer l'arène. Appelez cela une extension naturelle du capitalisme, où la cupidité peut inspirer l'innovation, mais si elle n'est pas maîtrisée, des forces du marché importantes sont nécessaires pour rétablir l'équilibre du système.
Et après?
Alors, où allons-nous partir d'ici? La réponse à cette question consistera à déterminer l'ampleur de l'impact, tant aux États-Unis que dans le monde. La meilleure situation pour toutes les parties concernées reste celle dans laquelle l'économie américaine se porte bien, le chômage reste faible, le revenu personnel suit le rythme de l'inflation et les prix de l'immobilier atteignent un creux. Ce n'est que lorsque la dernière partie aura lieu que nous pourrons évaluer l'impact total de la fusion des subprimes.
La surveillance réglementaire est appelée à se durcir après ce fiasco, ce qui maintiendra probablement les restrictions de prêt et les cotes des obligations très conservatrices pour les prochaines années. Toutes les leçons apprises mises à part, Wall Street continuera de chercher de nouvelles façons d'évaluer le risque et de regrouper les titres, et il reste du devoir de l'investisseur de voir l'avenir à travers les précieux filtres du passé.
Pour un guichet unique sur les prêts hypothécaires à risque et la fusion des prêts à risque, consultez la fonctionnalité des prêts hypothécaires à risque.
