Une poignée de startups et de sociétés immobilières établies, dotées de liquidités et équipées des derniers logiciels d'apprentissage automatique, profitent et remodèlent le marché immobilier résidentiel de 26 billions de dollars. Des entreprises comme Zillow Group Inc. (Z), Opendoor et Offerpad achètent et vendent rapidement des milliers de maisons, le tout à l'aide d'algorithmes informatiques, selon un récent reportage détaillé du Wall Street Journal.
Le principal terrain d'essai de cette nouvelle façon de faire des transactions immobilières a été le marché du logement chaud de Phoenix, en Arizona, l'une des régions métropolitaines à la croissance la plus rapide des États-Unis.L'année dernière, Zillow, Opendoor et Offerpad ont acheté près de 5000 maisons dans la région métropolitaine. Selon une colonne de Bloomberg, environ 5% des maisons vendues à Phoenix l'année dernière l'ont été par le biais de ce qu'on appelle «iBuying» (achat instantané).
«C'est l'aube du commerce électronique pour l'immobilier», a déclaré Rich Barton, PDG de Zillow, au Journal. "Phoenix est au sol zéro."
Ce que cela signifie pour les investisseurs
L'immobilier a longtemps été considéré comme l'un des actifs les plus illiquides. Un propriétaire peut mettre des mois à trouver un acheteur potentiel et à l'aide d'un courtier immobilier pour constater que l'acheteur ajoute des frais de transaction supplémentaires. Même avant que le panneau de vente ne monte, des rénovations sont souvent nécessaires juste pour remettre la maison dans un état présentable. Mais les sociétés immobilières iBuying d'aujourd'hui commencent à éliminer les tracas liés à la vente d'une maison.
Les vendeurs peuvent désormais visiter l'un des sites Web des iBuyers, saisir leur adresse, télécharger des photos de leur maison, remplir un formulaire et recevoir une offre dans les 24 heures. Ils n'ont plus besoin d'un courtier immobilier pour les mettre en relation avec un acheteur potentiel, ni ne doivent s'inquiéter de la garantie d'un prêt hypothécaire par l'acheteur. Les vendeurs sont également épargnés par les tracas des rénovations préparatoires, car les acheteurs sont prêts à acheter des fixateurs qui seront ensuite rénovés par leurs propres artisans. Vendre une maison est devenu aussi simple que de cliquer sur un bouton.
Mais tout cela serait presque impossible sans l'aide d'un logiciel algorithmique indiquant aux entreprises quoi acheter et combien offrir. Les algos permettent aux entreprises de comparer les achats potentiels en utilisant un large éventail de données, y compris les mesures typiques telles que la superficie en pieds carrés et les ventes comparables, mais également des caractéristiques plus particulières qui affectent la valeur d'une maison comme la proximité des écoles, des terrains de golf et des lignes de chemin de fer ou des intersections bruyantes.
La technologie algo permet aux iBuyers de devenir les nouveaux intermédiaires, offrant aux vendeurs de maison rapidité et commodité, tout en récupérant les frais de transaction qui devraient normalement aller aux courtiers immobiliers. Ils espèrent également réaliser des bénéfices sur toute appréciation du prix des maisons et sur la valeur ajoutée des légères améliorations de la maison.
Afin de se prémunir contre les baisses potentielles des marchés, ces flippers de haute technologie aiment suivre les grandes sociétés de location dans de nouveaux quartiers. L'invitation Homes Inc. (INVH) de Blackstone Group, qui est devenu le plus grand propriétaire unifamilial du pays, devient une sorte d'acheteur de dernier recours sur les marchés les plus faibles. Si les iBuyers ont du mal à décharger l'un de leurs achats récents, il y a de fortes chances que la grande firme propriétaire aux poches profondes le lâche.
Mais des entreprises comme Redfin Corp. (RDFN), avec ses cartes 3D en ligne permettant aux acheteurs d'acheter plus facilement des maisons sans avoir à visiter physiquement le site, améliorent également la demande du marché. Cette technologie click-to-buy, combinée à la technologie click-to-sell des iBuyers et des gros acheteurs de dernier recours comme Blackstone, agit comme une sorte de market maker dans l'immobilier, offrant une liquidité inédite dans marchés immobiliers.
Regarder vers l'avant
Bien que la liquidité supplémentaire aide les acheteurs et les vendeurs de maisons traditionnels, elle est également susceptible d'attirer une nouvelle race de spéculateurs et leur argent. Certains craignent que cette nouvelle réalité ne prépare le marché immobilier à un nouvel essor et à un krach similaire à la crise du logement de 2008, précédée d'une bulle immobilière alimentée par une augmentation des liquidités sur les marchés financiers.
