Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une société immobilière qui offre des actions ordinaires au public. De cette façon, une action FPI est similaire à toute autre action qui représente la propriété d'une entreprise en exploitation. Une FPI a deux caractéristiques uniques: son activité principale consiste à gérer des groupes de propriétés productrices de revenus et elle doit distribuer la plupart de ses bénéfices sous forme de dividendes. Nous examinons ici les FPI, leurs caractéristiques et leur analyse.
Qualification
Pour être admissible à titre de FPI avec l'IRS, une société immobilière doit accepter de verser au moins 90% de son bénéfice imposable en dividendes (et remplir des exigences supplémentaires mais moins importantes). En ayant le statut de FPI, une entreprise évite l'impôt sur le revenu des sociétés. Une société ordinaire réalise un bénéfice et paie des impôts sur la totalité de son bénéfice, puis décide comment répartir ses bénéfices après impôt entre les dividendes et le réinvestissement; une FPI distribue simplement la totalité ou la quasi-totalité de ses bénéfices et peut sauter la taxation.
Type différent
Il existe différents types de FPI. Certains appartiennent à une catégorie spéciale appelée FPI hypothécaires. Ces FPI consentent des prêts garantis par des biens immobiliers, mais elles ne possèdent ni n'exploitent généralement de biens immobiliers. Les FPI hypothécaires nécessitent une analyse spéciale. Ce sont des sociétés financières qui utilisent plusieurs instruments de couverture pour gérer leur exposition aux taux d'intérêt. Nous ne les examinerons pas ici.
Alors qu'une poignée de FPI hybrides gèrent à la fois des opérations immobilières et effectuent des opérations de prêts hypothécaires, la plupart des FPI se concentrent sur les activités liées aux «actifs matériels» des opérations immobilières. Ce sont les FPI d'actions. Lorsque vous lisez sur les FPI, vous lisez généralement sur les FPI d'actions. Les FPI d'actions ont tendance à se spécialiser dans la possession de certains types d'immeubles comme les appartements, les centres commerciaux régionaux, les immeubles de bureaux ou les installations d'hébergement. Certains sont diversifiés et certains sont spécialisés, ce qui signifie qu'ils défient la classification - comme, par exemple, une FPI qui possède des terrains de golf.
Analyse d'investissement
Les FPI sont des actions versant des dividendes qui se concentrent sur l'immobilier. Si vous recherchez un revenu, vous devriez les considérer avec des fonds obligataires à haut rendement et des actions versant des dividendes. En tant qu'actions versant des dividendes, les FPI sont analysées un peu comme les autres actions. Mais il existe de grandes différences en raison du traitement comptable des biens.
Illustrons avec un exemple simplifié. Supposons qu'un FPI achète un immeuble pour 1 million de dollars. La comptabilité exige que notre FPI impute une dépréciation à l'actif. Supposons que nous répartissions l'amortissement sur 20 ans en ligne droite. Chaque année, nous déduirons 50 000 $ d'amortissement (50 000 $ par an x 20 ans = 1 million de dollars).
Regardons le bilan et le compte de résultat simplifiés ci-dessus. Au cours de l'année 10, notre bilan porte la valeur de l'immeuble à 500 000 $ (c'est-à-dire la valeur comptable): le coût historique d'origine de 1 million $ moins 500 000 $ d'amortissement cumulé (10 ans x 50000 $ par an). Notre compte de résultat déduit 190 000 $ de dépenses de 200 000 $ de revenus, mais 50 000 $ de dépenses constituent une charge d'amortissement.
Cependant, notre FPI ne dépense pas réellement cet argent au cours de l'année 10; l'amortissement est une charge non monétaire. Par conséquent, nous ajoutons la charge d'amortissement au résultat net afin de produire des fonds d'exploitation (FFO). L'idée est que l'amortissement réduit injustement notre bénéfice net parce que notre immeuble n'a probablement pas perdu la moitié de sa valeur au cours des 10 dernières années. FFO corrige cette distorsion présumée en excluant la charge d'amortissement. (FFO comprend également quelques autres ajustements.)
Il convient de noter que les FFO se rapprochent davantage des flux de trésorerie que du bénéfice net, mais ne captent pas les flux de trésorerie. Surtout, notez dans l'exemple ci-dessus que nous n'avons jamais compté le million de dollars dépensé pour acquérir l'immeuble (les dépenses en capital). Une analyse plus précise intégrerait les dépenses en capital. Le comptage des dépenses en capital donne un chiffre connu sous le nom de FFO ajusté, mais il n'y a pas de consensus universel concernant son calcul.
Notre bilan hypothétique peut nous aider à comprendre l'autre métrique commune des FPI, la valeur liquidative (VL). Au cours de l'année 10, la valeur comptable de notre immeuble n'était que de 500 000 $, car la moitié du coût d'origine a été amortie. Ainsi, la valeur comptable et les ratios connexes tels que le cours par rapport au livre - souvent douteux en ce qui concerne l'analyse générale des actions - sont pratiquement inutiles pour les FPI. La VNI tente de remplacer la valeur comptable d'une propriété par une meilleure estimation de la valeur marchande.
Le calcul de la valeur liquidative nécessite une évaluation quelque peu subjective des avoirs du FPI. Dans l'exemple ci-dessus, nous voyons que l'immeuble génère 100 000 $ de revenus d'exploitation (200 000 $ de revenus moins 100 000 $ de dépenses d'exploitation). Une méthode consisterait à capitaliser sur le résultat d'exploitation sur la base d'un taux de marché. Si nous pensons que le taux de capitalisation actuel du marché pour ce type de bâtiment est de 8%, alors notre estimation de la valeur de l'immeuble devient 1, 25 million de dollars (100000 $ de bénéfice d'exploitation / taux de capitalisation de 8% = 1250000 $). Cette estimation de la valeur marchande remplace la valeur comptable de l'immeuble. Nous déduirions ensuite la dette hypothécaire (non illustrée) pour obtenir la valeur liquidative. L'actif moins la dette est égal aux capitaux propres, où le «net» de la valeur liquidative signifie net de la dette. La dernière étape consiste à diviser la valeur liquidative en actions ordinaires pour obtenir la valeur liquidative par action, qui est une estimation de la valeur intrinsèque. En théorie, le prix de l'action coté ne devrait pas s'écarter trop de la VNI par action.
Top-Down Vs. De bas en haut
Lorsque vous choisissez des actions, vous entendez parfois une analyse descendante par rapport à une analyse ascendante. Le top-down commence par une perspective économique et parie sur des thèmes ou des secteurs (par exemple, un vieillissement démographique peut favoriser les compagnies pharmaceutiques). De bas en haut se concentre sur les fondamentaux de certaines entreprises. Les actions REIT nécessitent clairement une analyse descendante et ascendante.
D'un point de vue descendant, les FPI peuvent être affectées par tout ce qui influe sur l'offre et la demande de biens. La croissance de la population et de l'emploi a tendance à être favorable à tous les types de FPI. En bref, les taux d'intérêt sont un sac mixte. Une hausse des taux d'intérêt signifie généralement une amélioration de l'économie, ce qui est bon pour les FPI car les gens dépensent et les entreprises louent plus d'espace. La hausse des taux d'intérêt a tendance à être bonne pour les FPI d'appartements, car les gens préfèrent rester locataires plutôt que d'acheter de nouvelles maisons. D'un autre côté, les FPI peuvent souvent profiter de taux d'intérêt plus bas en réduisant leurs intérêts débiteurs et en augmentant ainsi leur rentabilité.
Les conditions du marché des capitaux sont également importantes, à savoir la demande institutionnelle d'actions REIT. À court terme, cette demande peut dépasser les fondamentaux. Par exemple, les actions des FPI se sont plutôt bien comportées en 2001 et au premier semestre de 2002 malgré des fondamentaux médiocres, car l'argent circulait dans toute la classe d'actifs.
Au niveau des FPI individuelles, vous souhaitez voir de fortes perspectives de croissance des revenus, tels que les revenus de location, les revenus de services connexes et les FFO. Vous voulez voir si le FPI a une stratégie unique pour améliorer l'occupation et augmenter ses loyers. Les FPI recherchent généralement la croissance par le biais d'acquisitions et visent en outre à réaliser des économies d'échelle en assimilant des propriétés mal gérées. Des économies d'échelle seraient réalisées par une réduction des dépenses d'exploitation en pourcentage des revenus. Mais les acquisitions sont une arme à double tranchant. Si un FPI ne peut pas améliorer les taux d'occupation et / ou augmenter les loyers, il peut être contraint à des acquisitions inconsidérées afin d'alimenter la croissance.
Comme la dette hypothécaire joue un grand rôle dans la valeur des capitaux propres, il convient de regarder le bilan. Certains recommandent d'envisager un effet de levier, comme le ratio dette / capitaux propres. Mais en pratique, il est difficile de dire quand l'effet de levier est devenu excessif. Il est plus important de peser la proportion de la dette à taux fixe par rapport à la dette à taux variable. Dans le contexte actuel de taux d'intérêt bas, une FPI qui n'utilise que de la dette à taux variable sera touchée si les taux d'intérêt augmentent.
The Bottom Line
Les FPI sont des sociétés immobilières qui doivent verser des dividendes élevés afin de bénéficier des avantages fiscaux du statut de FPI. Un revenu stable qui peut dépasser les rendements du Trésor se combine avec la volatilité des prix pour offrir un potentiel de rendement total qui rivalise avec les actions à petite capitalisation. L'analyse d'une FPI nécessite de comprendre les distorsions comptables causées par la dépréciation et de porter une attention particulière aux influences macroéconomiques.
