Table des matières
- Combiner les hypothèques
- Sachez par quoi vous commencez
- Comment consolider
- The Bottom Line
Avoir deux hypothèques n'est pas aussi rare qu'on pourrait le penser. Les personnes qui accumulent suffisamment de capitaux propres dans leur maison choisissent souvent de contracter une deuxième hypothèque. Ils pourraient utiliser cet argent pour rembourser une dette, envoyer un enfant à l'université, financer le démarrage d'une entreprise ou effectuer un achat important. D'autres utiliseront une deuxième hypothèque pour augmenter la valeur de leur maison ou de leur propriété en rénovant ou en construisant une piscine, etc.
Cependant, deux hypothèques peuvent être plus difficiles que d'en détenir une seule. Heureusement, il existe des mécanismes permettant de combiner ou de consolider deux hypothèques en un seul prêt. Mais, le processus de consolidation peut lui-même être délicat et les calculs peuvent ne pas en valoir la peine au final.
Points clés à retenir
- Détenir deux prêts hypothécaires est une situation courante, qui peut être simplifiée en les combinant en un seul prêt.La consolidation de deux prêts en un seul peut nécessiter l'aide d'un courtier expérimenté ayant de l'expérience en la matière.Pendant que la consolidation peut simplifier vos finances et vous faire économiser de l'argent temps, ils viennent avec des coûts qui ne finiront pas par en faire une décision intelligente à la fin.
Combiner les hypothèques
Prenons un exemple: vous avez souscrit une ligne de crédit sur valeur domiciliaire il y a dix ans ou plus et pendant la période de tirage - le moment où vous pouviez «tirer» sur votre ligne de crédit - vous payiez un montant gérable: 275 $ par mois une ligne de crédit de 100 000 $.
Selon les termes de ce prêt, après dix ans, la période de tirage est devenue la période de remboursement - les 15 prochaines années où vous devez rembourser le prêt comme une hypothèque. Mais vous ne vous attendiez probablement pas à ce que le paiement de 275 $ devienne un paiement de 700 $ qui pourrait augmenter encore plus si le taux préférentiel augmentait.
En consolidant les deux prêts, vous pourriez potentiellement économiser plus de 100 $ par mois et verrouiller votre taux d'intérêt plutôt que de le voir augmenter si le taux préférentiel augmente. D'un autre côté, vous voudrez peut-être rembourser les prêts plus rapidement et souhaiter de meilleures conditions qui vous aideront à le faire. Comment fonctionne ce type de consolidation et est-ce une bonne idée?
Sachez par quoi vous commencez
Pour comprendre ce qui se passe lorsque vous consolidez, vous devez savoir quelques choses sur les prêts que vous avez actuellement. Si, lorsque vous allez consolider des prêts, vous vous rendez compte que votre deuxième prêt hypothécaire a été utilisé pour retirer de l'argent de votre maison pour une raison quelconque - appelée prêt de retrait - cela peut augmenter le coût du nouveau prêt et réduire le montant pour lequel vous qualifier. Les prêts cash-out ont un prix plus élevé, selon les prêteurs, car l'emprunteur est statistiquement plus susceptible de se retirer du prêt en cas de problèmes.
Ensuite, il y a le refinancement taux / terme (refi). Ce type de prêt est simplement un ajustement du taux d'intérêt et des conditions de votre prêt actuel. Le prêt est considéré comme plus sûr pour le prêteur, car l'emprunteur n'empoche pas d'argent ni ne réduit le montant des capitaux propres qu'il détient dans la propriété. Vous avez peut-être refinancé récemment lorsque les taux hypothécaires sont tombés à des creux historiques.
Pourquoi ces distinctions sont-elles importantes? Selon Casey Fleming, conseiller hypothécaire de C2 FINANCIAL CORPORATION, et auteur de «The Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage», ils sont importants car les conditions et le montant que vous paierez sur les nouvelles hypothèques pourraient être très différents.
«Supposons que vous et votre voisin bénéficiez tous les deux de 75% de prêts sur valeur de refinancement, sous la limite de prêt conforme de 417 000 $. Le vôtre est un cash-out, le sien ne l'est pas. Votre prêt coûterait 0, 625 point de plus que celui de votre voisin en avril 2015. Et 1 point représente 1% du montant du prêt, donc si le montant de votre prêt est de 200 000 $, toutes choses égales par ailleurs, vous paierez 1 250 $ (200 000 $ x.00625) de plus. pour le même taux d'intérêt que votre voisin.
Pense-y de cette façon. Si vous avez initialement acquis les deux prêts lorsque vous avez acheté la maison, il ne s'agit pas d'un prêt en espèces, car la deuxième hypothèque a été utilisée pour acquérir la maison - pas en retirer de l'argent. Mais plus tard, si vous avez reçu de l'argent à la suite de la souscription d'une deuxième hypothèque, celle-ci était un prêt de retrait, et donc un nouveau prêt consolidé sera considéré comme le même.
Il y a une autre raison pour laquelle cette distinction devient importante. Parce que les prêts cash-out sont plus risqués pour le prêteur, ils ne peuvent prêter que 75% à 80% de votre avoir dans votre maison contre 90% sur un taux / terme refi. Fleming l'exprime en termes simples comme ceci: «Si votre prêt est considéré comme un prêt à remboursement, vous aurez besoin de plus de capitaux propres dans votre propriété pour être admissible.»
Comment consolider
Le prêteur fera toute la paperasse compliquée qui accompagne la consolidation des prêts. Votre travail consiste à être un consommateur averti. Ne parlez pas à un seul prêteur - parlez-en à plusieurs.
Étant donné que la consolidation de deux prêts est plus compliquée qu'une simple hypothèque résidentielle, il est préférable de parler personnellement à trois ou quatre prêteurs. Vous pouvez parler à votre banque ou caisse populaire, à un courtier hypothécaire ou prendre des recommandations de professionnels de l'industrie en qui vous avez confiance.
Bien sûr, demandez-leur si le nouveau prêt deviendra un prêt cash-out ou une refi taux / terme. S'agit-il d'un prêt à taux fixe ou variable? 15 ou 30 ans?
Une fois que vous êtes satisfait d'un certain prêteur, il vous guidera tout au long du processus. Ne signez rien sans l'avoir lu au préalable et assurez-vous de bien comprendre le calendrier de paiement.
Si votre prêt est un prêt cash-out, Casey Fleming indique qu'il pourrait y avoir un moyen de le convertir en taux / terme refi un an plus tard.
«Consolidez les prêts en espèces, mais obtenez un crédit de prêteur qui paie tous les coûts associés à la transaction. Attendez un an et refinancez à nouveau. Comme vous ne refinancez qu'un seul prêt à ce moment-là, il ne s'agit pas d'un prêt à remboursement. Vous pouvez maintenant dépenser de l'argent en points pour acheter le taux d'intérêt à la baisse, car vous conserverez le prêt pendant une plus longue période. »Fleming continue de conseiller de le faire uniquement si vous pensez que les taux d'intérêt sont stables ou peuvent baisser.
The Bottom Line
«Ne prenez jamais la décision de refinancer ou de consolider des prêts uniquement en fonction de la réduction de votre paiement mensuel. Dans la plupart des cas, vous dépenserez plus au cours de votre vie pour le nouveau prêt que vous ne le feriez simplement pour rembourser les prêts existants », explique Fleming. «Des millions de consommateurs continuent d'hypothéquer leur avenir et se retrouvent avec des dizaines, voire des centaines de milliers de dollars de moins à la retraite.»
Au lieu de cela, déterminez combien de temps vous pensez que vous resterez dans la maison et comparez le coût de votre hypothèque actuelle à la nouvelle hypothèque plus tous les coûts associés au nouveau prêt pendant la durée de votre prêt. Si les coûts étaient inférieurs, la consolidation est probablement une bonne idée.
