Lorsque les prix des logements chutent, les consommateurs sont plus susceptibles de faire défaut sur leurs prêts immobiliers, ce qui fait perdre aux banques des fonds. De plus, la valeur nette de l'habitation s'assèche, ce qui signifie que les consommateurs disposent de moins de fonds pour dépenser, épargner, investir ou rembourser leurs dettes. Parfois, les banques sont même obligées de fermer.
Une étude récente sur les booms et les effondrements immobiliers régionaux dans les années 1980 et 1990 a révélé que les banques des États qui ont connu une baisse importante des prix des logements subissaient également des taux de défaut de paiement élevés et, par conséquent, de faibles bénéfices et des taux d'échec élevés. Habituellement, mais pas toujours, ces baisses ont suivi une sorte de choc économique, comme une baisse des prix des produits de base ou une réduction des dépenses publiques.
Une baisse des prix du logement a été le facteur déclenchant de la crise financière qui a secoué le monde à l'automne 2008. Les réglementations adoptées aux États-Unis ont fait pression sur le secteur bancaire pour permettre à davantage de consommateurs de devenir propriétaires. En 2007, les règles du ministère du Logement et du Développement urbain (HUD) exigeaient que 55% des prêts accordés par Fannie Mae et Freddie Mac soient accordés à des emprunteurs au niveau ou en dessous du niveau de revenu médian, et que près de la moitié de ces prêts soient accordés à des ménages à faible revenu. emprunteurs de revenu.
À partir de 2004, Fannie Mae et Freddie Mac ont acheté un grand nombre de prêts hypothécaires et d'actifs hypothécaires caractérisés par des normes de souscription douteuses, y compris des prêts hypothécaires Alt-A assortis de ratios prêt / valeur ou dette / revenu élevés. En émettant des prêts hypothécaires à risque, ils ont facturé des frais énormes et ont bénéficié de marges élevées. Au cours de la même période, ils ont utilisé des garanties de prêts hypothécaires à risque pour obtenir des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) de marque privée. Lorsque les prix des logements aux États-Unis ont baissé et que le nombre de défauts de paiement, de défauts de paiement et de saisies immobilières a augmenté, la bulle du marché du logement a finalement éclaté.
A cette époque, une baisse des prix des logements était généralement un indicateur avancé d'une baisse des cours des actions américaines. Les prix des logements aux États-Unis ont culminé au premier trimestre de 2006, mais le marché boursier américain a continué de grimper jusqu'au quatrième trimestre de 2007. Le coup de poing d'une chute sur deux des principaux marchés d'actifs américains a provoqué une crise de liquidité qui a gelé les marchés de prêts interbancaires autour de le globe.
Dans un scénario comme celui-ci, les banques diminuent généralement leurs investissements et leurs prêts. Les consommateurs peuvent trouver plus difficile d'obtenir des prêts sur valeur domiciliaire. Au Royaume-Uni, par exemple, les retraits d'actions ont injecté 14 milliards de livres supplémentaires dans l'économie avant la crise financière. En revanche, elles s'élevaient à 8 milliards de livres négatives fin 2008.
Il n'est cependant pas clair comment les consommateurs utilisent l'argent obtenu grâce aux prêts sur valeur domiciliaire. Certaines études suggèrent que jusqu'à 60% des capitaux propres extraits sont utilisés pour les dépenses de consommation, mais d'autres études indiquent que l'argent est utilisé soit pour des investissements soit pour aider à rembourser la dette.
Bien qu'une nouvelle baisse drastique des prix du logement aurait certainement un impact négatif sur les banques, les banques sont aujourd'hui mieux capitalisées et les régulateurs gardent un œil attentif sur le secteur afin de minimiser les dommages qui pourraient résulter d'un effondrement du marché immobilier.
