Will Rogers a déjà recommandé que les gens achètent des terres en raison de leur rareté. Dans cette optique, les investisseurs doivent comprendre le caractère pratique de la propriété foncière et de la gestion d'une entreprise commerciale terrestre. Ils doivent également être conscients des types spécifiques d'options d'investissement liés à la terre disponibles par le biais de produits d'investissement tels que les fonds négociés en bourse (ETF) et les billets négociés en bourse (ETN).
Types d'investissements fonciers
Les personnes riches indépendantes peuvent acheter des terres pour un usage personnel, des loisirs - et oui, des investissements. Malheureusement, la plupart des gens n'entrent pas dans cette catégorie. Cela soulève la question: les opportunités de propriété foncière et les entreprises commerciales sont-elles capables de générer un retour sur investissement acceptable pour les petits investisseurs, tout en leur offrant les joies et les attributs associés à la propriété foncière? Pour répondre à cette question, vous devez être en mesure d'évaluer 10 catégories générales d'investissements fonciers potentiels:
- Terrains de développement résidentiel Terres de production minérale Terres agricoles légumières Vignobles Verger Terres de loisirs
Investissements dans les terrains résidentiels et commerciaux
L'aménagement de terrains résidentiels et commerciaux offre une entrée réalisable dans l'investissement, car pratiquement un nombre illimité d'opportunités de développement de terrains peut être structuré pour répondre aux contraintes de capital et de temps d'un investisseur. Pour la plupart des petits investisseurs, les FNB Real Estate Investment Trust (REIT) sont un choix idéal car ils ne nécessitent pas de gestion directe, ils sont largement diversifiés par type de propriété, ils sont géographiquement diversifiés, ils peuvent être achetés ou vendus en temps réel, et ils sont très peu coûteux. Certains se spécialisent dans un type de biens immobiliers, mais d'autres, comme le Vanguard REIT ETF (VNQ), offrent une exposition diversifiée à l'industrie, aux bureaux, au commerce de détail, aux soins de santé, au stockage public et aux développements immobiliers résidentiels.
Malheureusement, ces types d'investissements nient la possibilité pour le propriétaire foncier de profiter de la terre. Par conséquent, les développements fonciers résidentiels et commerciaux ne sont pas des options réalisables pour les personnes qui veulent vraiment ressentir le sentiment de propriété foncière.
Terres cultivées en rangées et terres destinées aux élevages
Les terres achetées pour les cultures en rangs ou pour la gestion d'une exploitation d'élevage offrent la possibilité de profiter des terres dans le sens de la propriété, ainsi que du point de vue de la génération de revenus. Cependant, il existe une multitude de problèmes pour les petits investisseurs qui achètent des terres afin d'exploiter ce type d'entreprises. Premièrement, l'échelle requise pour exploiter une exploitation de cultures en rangs ou d'élevage doit être très grande pour être financièrement viable. Cela, à son tour, nécessite un investissement initial important bien au-delà de ce que la plupart des gens peuvent se permettre. De plus, les coûts fixes permanents associés à la gestion de ces types d'exploitations agricoles sont extrêmement élevés.
Cela signifie à son tour que le levier financier et le risque commercial pour ces opérations sont également très élevés. Par conséquent, un stress important est exercé sur le propriétaire foncier pour assurer la réussite financière de ces types d'entreprises. Dans de nombreux cas, le niveau de stress dépasse de loin les avantages auxquels les gens aspirent en tant que propriétaires fonciers. Dans cette optique, il est juste de dire que la plupart des petits investisseurs devraient éviter de poursuivre ces types d'opérations agricoles à grande échelle, car les risques et les difficultés d'une telle activité dépasseront probablement tous les avantages.
Bien que la propriété d'une exploitation traditionnelle de cultures en rangs ou d'élevage ne soit probablement pas envisageable pour la plupart des petits investisseurs, de nombreuses options d'investissement agricole offrent une exposition d'investissement acceptable aux entreprises agricoles traditionnelles. Par exemple, le United States Agriculture Index Fund (USAG) est un fonds négocié en bourse qui offre une exposition au soja, au maïs, au blé, au coton, au sucre, au café, à l'huile de soja, aux bovins vivants, aux bovins d'engraissement, au cacao, aux porcs maigres, à Kansas City. blé, huile de canola et farine de soja. Par conséquent, en investissant dans ce produit, les petits investisseurs seront largement exposés aux opérations agricoles traditionnelles. Ceci, à son tour, peut être utilisé par l'investisseur pour aider à se tenir au courant des pratiques agricoles traditionnelles, ainsi que pour générer un retour sur investissement attrayant au fil du temps.
Les petits investisseurs peuvent également utiliser une variété de billets négociés en bourse (ETN) pour investir dans des types spécifiques d'opérations agricoles traditionnelles. Par exemple, le Barclays iPath Pure Beta Agriculture ETN (DIRT) offre une exposition aux investissements dans les produits de base comme le maïs, le blé, le soja, le sucre, le coton et le café, et le Barclays iPath Pure Beta Livestock ETN (LSTK) offre une exposition aux investissements pour les bovins et porcs.
En termes d'utilisation des ETF et des ETN comme options d'investissement liées à la terre et à l'agriculture, les investisseurs doivent comprendre que bon nombre de ces types de produits utilisent des instruments dérivés tels que les contrats à terme pour générer une exposition au marché. Par conséquent, les investisseurs doivent effectuer une diligence raisonnable approfondie sur ces types d'investissements pour bien comprendre leurs risques et avantages potentiels. Néanmoins, l'utilisation des ETF et des ETN est susceptible de présenter la meilleure opportunité pour s'engager dans des opérations agricoles traditionnelles à grande échelle.
Possibilités d'investissement dans les petites exploitations agricoles
Pour que les petits investisseurs apprécient vraiment le sens plus traditionnel de la propriété foncière, les meilleures options sont peut-être les fermes forestières, les terres de développement minier, les jardins potagers, les vergers, les vignobles et les terrains de loisirs. Ces types d'activités agricoles sont beaucoup plus attrayants pour les petits investisseurs: l'ampleur de l'achat de terres peut être adaptée pour répondre aux contraintes de capital de l'investisseur; les opérations ont le potentiel de générer un flux de revenus continu, et les investisseurs peuvent profiter d'être sur le terrain pendant qu'il est utilisé.
Cela dit, une multitude d'ETF et d'ETN sont également directement liés à ces types d'activités agricoles. Par conséquent, les petits investisseurs peuvent vouloir envisager d'investir en eux, s'ils décident que la gestion d'une petite exploitation agricole nécessite trop de temps et de ressources.
Le MSCI Global Timber ETF (CUT) est conçu pour suivre la performance des entreprises forestières du monde entier, et comprend des participations dans des entreprises qui possèdent ou louent des terres forestières et récoltent le bois pour une utilisation commerciale et la vente de produits à base de bois. De plus, le Fonds ETF d'exploration et de production de pétrole et de gaz SPDR S&P (XOP) est l'une des nombreuses options d'investissement qui offre une exposition au développement des terrains miniers.
Questions à considérer
Une fois que la décision a été prise d'acheter un terrain brut à titre d'investissement ou de développement, les investisseurs doivent comprendre de nombreuses questions concernant les aspects légaux associés à l'utilisation de parcelles spécifiques. Par exemple, les restrictions d'utilisation des terres peuvent restreindre la manière dont les terres peuvent être utilisées par le propriétaire, les servitudes foncières peuvent accorder l'accès à une partie de la propriété à une partie non liée, et le transfert de droits miniers peut accorder à une partie non liée la l'autorisation d'extraire et de vendre des minéraux pour un gain financier.
De plus, les droits riverains et littoraux peuvent stipuler l'accès du propriétaire foncier aux voies navigables adjacentes, et la configuration du terrain peut dicter s'il se trouve dans une plaine inondable, ce qui aurait un impact considérable sur la manière dont le terrain pourrait être utilisé. Heureusement, les acheteurs potentiels de terres peuvent obtenir des réponses à ces questions en examinant les spécifications juridiques d'une parcelle de terrain, qui se trouvent dans un document appelé acte foncier. Ce type de document est généralement accessible au public via Internet, ou il peut être obtenu à l'ancienne, en visitant la division des documents fonciers et des actes du bureau du greffier du comté approprié.
En plus des questions juridiques, les petits investisseurs devraient envisager l'accès du terrain aux services publics de base tels que l'électricité ou les télécommunications. Les investisseurs devraient également examiner l'obligation fiscale foncière annuelle du terrain, évaluer le potentiel de violation des intrusions et analyser l'éloignement du terrain du propriétaire foncier, ainsi que de la communauté la plus proche. Tous ces problèmes sont importants, car le manque de services publics peut entraver considérablement la capacité à utiliser le terrain, l'éloignement du terrain peut avoir une incidence sur les possibilités qu'a un propriétaire foncier de profiter de la propriété, et les impôts fonciers peuvent avoir une incidence sur les finances du propriétaire foncier. Compte tenu de ces problèmes, les futurs propriétaires fonciers devraient entreprendre une évaluation approfondie de la diligence raisonnable avant de décider d'acheter un terrain.
Aperçu général de l'évaluation foncière
Les investisseurs qui envisagent d'acheter un terrain brut doivent se rendre compte qu'ils s'engagent dans un investissement purement spéculatif. En effet, les terrains non développés ne génèrent aucun revenu et, par conséquent, tout retour sur investissement devra provenir du gain en capital potentiel qui pourrait être réalisé une fois le terrain vendu. Dans cette optique, le coût de la dette d'un prêt immobilier agricole peut être utilisé pour effectuer une analyse préliminaire des investissements.
En février 2018, le taux annuel en pourcentage d'un prêt immobilier agricole entièrement amorti sur 30 ans était de 6%. Sur la base de ce taux, les terrains achetés via un prêt foncier devraient augmenter de 6% chaque année pour que l'investissement foncier atteigne son équilibre. Dans la plupart des régions des États-Unis, il est peu probable que cela se produise, en particulier sur une longue période. Par conséquent, d'un point de vue purement d'investissement, les terres brutes ont un retour sur investissement très peu attrayant, en particulier si l'on considère la durée pendant laquelle les investisseurs doivent généralement posséder des terres pour générer un retour sur investissement. De plus, les taux d'intérêt pour les prêts de terres agricoles devraient augmenter à l'avenir, ce qui signifie que le taux d'équilibre pour les futurs achats de terres augmentera également.
Si le coût de la dette d'un prêt immobilier agricole ne dissuade pas les petits investisseurs de vouloir acheter des terres à titre d'investissement spéculatif, et ils croient vraiment qu'ils peuvent créer une petite exploitation agricole qui répondra à leurs besoins en capital, à leurs revenus et à leurs contraintes de temps, de nombreux rapports d'évaluation sont facilement disponibles. Ces rapports peuvent être obtenus auprès des services agricoles des universités publiques pour aider à évaluer la faisabilité de la création d'une petite entreprise agricole. Par conséquent, les petits investisseurs qui souhaitent établir une exploitation forestière, une ferme maraîchère, un vignoble ou un verger devraient être en mesure de trouver une analyse complète et opportune qui explique comment établir ces types d'opérations, la quantité de travail qu'elles impliqueront probablement, les dépenses en capital requis, la durée nécessaire pour obtenir un retour sur investissement et le retour sur investissement probable que la petite exploitation agricole réalisera au fil du temps.
Enfin, et c'est peut-être le plus important, les investisseurs doivent comprendre qu'investir dans des terres pour exploiter une petite entreprise agricole sera probablement le type d'entreprise le plus difficile et le plus risqué qui puisse être poursuivi. En effet, en plus du risque que l'on retrouve dans toutes les entreprises, les exploitations agricoles assument une multitude de risques auxquels les entreprises non agricoles ne sont pas confrontées. Les exemples sont la menace d'une variété de maladies des cultures, le potentiel d'infestations de ravageurs, un environnement climatique en constante évolution et des prix du marché instables. Pour ces raisons, associées au fait que l'exploitation d'une petite entreprise agricole nécessite une quantité importante de force physique, d'endurance et une éthique de travail très solide, la grande majorité des investisseurs ne sera probablement pas en mesure de répondre à toutes les exigences agricoles sur une base durable.
Le bilan de l'investissement foncier
L'achat d'un terrain brut est un investissement très risqué car il ne génère aucun revenu et peut ne pas générer de plus-value lors de la vente du bien. De plus, l'utilisation d'un prêt immobilier agricole pour acheter un terrain est très risquée. Compte tenu de ces points, il est recommandé que la plupart des petits investisseurs désireux de posséder des terres ou d'exploiter une petite entreprise agricole utilisent la grande variété d'ETF et d'ETN qui offrent désormais aux petits investisseurs des opportunités qui n'étaient auparavant disponibles que pour se couvrir. fonds. En utilisant ces types de produits d'investissement, les investisseurs devraient être en mesure de réaliser leur désir d'activités récréatives liées à la terre tout en générant un retour sur investissement raisonnable au fil du temps.
