Quiconque a déjà essayé d'acheter ou de vendre une maison a probablement beaucoup entendu parler de la juste valeur marchande de la propriété, ou JVM. De même, toute personne qui doit payer des impôts sur une propriété ou prendre une déduction foncière doit trouver la JVM. Soit dit en passant, il s'agit également d'une terminologie courante sur le marché de l'investissement immobilier. Malheureusement, il n'existe aucun moyen facile ou universel de déterminer la valeur marchande d'un bien immobilier. Cependant, presque chaque évaluation de marché se résume à deux facteurs: les évaluations immobilières et les ventes comparables récentes.
Économie de la valeur marchande
La valeur de chaque bien dans une économie de marché découle d'un processus de découverte. Les producteurs et les revendeurs proposent des valeurs hypothétiques et espèrent trouver des acheteurs avec des évaluations similaires. À l'autre extrémité, les consommateurs enchérissent ou font baisser les prix en fonction de leurs interprétations changeantes de la valeur des biens. Ce processus est imparfait et en constante évolution.
Pour l'immobilier, cela signifie qu'un acheteur doit valoriser la propriété plus que l'argent qu'il y échange. Dans le même temps, le vendeur doit évaluer la propriété moins que l'argent offert.
Évaluations et ventes comparables
Les évaluations sont simplement des opinions professionnelles de valeur. Lors d'une vente de maison, la banque qui accorde le prêt immobilier sélectionne normalement un évaluateur pour rendre une opinion sur la valeur d'un bien immobilier à une date précise. Des ventes comparables, également appelées «données du marché», sont le moyen le plus courant d’obtenir la valeur marchande. Ici, les ventes récentes de propriétés de stature similaire sont examinées pour éclairer le jugement.
Publication IRS 561
La publication régissant le code des impôts pour la juste valeur marchande des biens immobiliers est la publication IRS 561. Cette publication traite de toutes sortes d'évaluations immobilières, telles que les voitures, les bateaux, les collections, les vêtements usagés, les titres, les brevets, les rentes et bien d'autres, mais elle ne réserve pas de section pour déterminer la valeur marchande de l'immobilier.
La publication 561 indique explicitement "qu'une évaluation détaillée par un évaluateur professionnel est nécessaire" pour une évaluation correcte. Trois approches sont jugées acceptables par l'évaluateur: l'approche comparable des ventes, l'approche de la capitalisation des revenus ou la nouvelle méthode du coût de remplacement.
