Table des matières
- Déterminer une hypothèque abordable
- Critères des prêteurs
- Votre pointage de crédit
- Comment calculer un acompte
- Comment les prêteurs décident
- Critères personnels pour les acheteurs de maison
- Considérations préalables à l'hypothèque
- Coûts au-delà de l'hypothèque
- The Bottom Line
2020 pourrait voir une récession sur le marché du logement, selon la société immobilière en ligne Zillow. Ceux qui ne peuvent pas se permettre une transaction en espèces ne devraient pas demander: «Puis-je me permettre cette maison? Au lieu de cela, ils devraient demander: «Puis-je me permettre d'emprunter de l'argent pour cette maison?
Points clés à retenir
- La règle de base est que vous pouvez vous permettre une hypothèque qui représente deux à deux fois et demie votre revenu brut.Les paiements hypothécaires se composent de quatre choses: le capital, les intérêts, les taxes et les assurances, collectivement appelés PITI. Votre ratio initial est le pourcentage de votre revenu annuel brut qui sert au paiement de votre hypothèque et, en général, il ne doit pas dépasser 28%. Votre ratio principal est le pourcentage de votre revenu annuel brut qui va au paiement de vos dettes, et en général il ne doit pas dépasser 36%.
Déterminer une hypothèque abordable
De manière générale, la plupart des propriétaires potentiels peuvent se permettre de financer une propriété qui coûte entre deux et deux fois et demie leur revenu brut. Selon cette formule, une personne gagnant 100 000 $ par année peut se permettre une hypothèque de 200 000 $ à 250 000 $. Cependant, ce calcul n'est qu'une indication générale. Vous pouvez utiliser le calculateur hypothécaire d'Investopedia pour mieux estimer les versements hypothécaires mensuels.
En fin de compte, lorsque vous décidez d'une propriété, vous devez prendre en compte quelques facteurs supplémentaires. Tout d'abord, c'est une bonne idée de comprendre ce que votre prêteur pense que vous pouvez vous permettre (et comment il est arrivé à cette estimation). Deuxièmement, vous devez déterminer certains critères personnels en évaluant non seulement vos finances mais aussi vos préférences et vos priorités.
Hypothèques: combien pouvez-vous vous permettre?
Critères des prêteurs
Bien que chaque prêteur hypothécaire détermine ses propres critères d'abordabilité, votre capacité à acheter une maison - et la taille et les conditions du prêt que vous méritez - dépendent en grande partie des facteurs suivants:
Revenu brut
Il s'agit du niveau de revenu qu'un acheteur potentiel fait avant impôt sur le revenu. Ceci est généralement considéré comme un salaire majoré de tout revenu bonus et peut inclure les revenus à temps partiel, les revenus d'un travail indépendant, les prestations de sécurité sociale, l'invalidité, la pension alimentaire et la pension alimentaire pour enfants. Le revenu brut joue un rôle clé dans la détermination du ratio initial.
Ratio frontal
Ce ratio est le pourcentage de votre revenu brut annuel qui peut être consacré au paiement de votre hypothèque chaque mois. Un paiement hypothécaire comprend quatre éléments (souvent appelés collectivement PITI): le capital, les intérêts, les taxes et l'assurance (à la fois l'assurance des biens et l'assurance hypothécaire privée, si votre prêt hypothécaire l'exige). Une bonne règle de base est que le PITI ne doit pas dépasser 28% de votre revenu brut. Cependant, de nombreux prêteurs laissent les emprunteurs dépasser 30%, et certains laissent même les emprunteurs dépasser 40%.
Ratio principal
Également connu sous le nom de ratio de la dette au revenu (DTI), il calcule le pourcentage de votre revenu brut nécessaire pour couvrir vos dettes. Les dettes comprennent les paiements par carte de crédit, les pensions alimentaires pour enfants et les autres prêts en cours (auto, étudiant, etc.). En d'autres termes, si vous payez 2 000 $ par mois en dépenses et que vous gagnez 4 000 $ par mois, votre ratio est de 50% - la moitié de votre revenu mensuel est utilisée pour payer la dette.
Voici la mauvaise nouvelle: un ratio d'endettement de 50% ne vous procurera pas la maison de vos rêves. La plupart des prêteurs recommandent que votre DTI ne dépasse pas 36% de votre revenu brut. Pour calculer votre dette mensuelle maximale en fonction de ce ratio, multipliez votre revenu brut par 0, 36 et divisez par 12. Par exemple, si vous gagnez 100 000 $ par année, vos dépenses mensuelles maximales ne devraient pas dépasser 3 000 $. Plus le rapport DTI est bas, mieux c'est.
Votre pointage de crédit
Si un côté de la pièce abordable est le revenu, alors l'autre côté est le risque. Les prêteurs hypothécaires ont développé une formule pour déterminer le niveau de risque d'un acheteur potentiel. La formule varie mais est généralement déterminée en utilisant le pointage de crédit du demandeur. Les candidats dont le pointage de crédit est faible peuvent s'attendre à payer un taux d'intérêt plus élevé, également appelé taux annuel en pourcentage (APR), sur leur prêt.
20%
Le montant du prix d'achat d'une maison nécessaire pour un acompte qui vous permet d'éviter de payer une assurance hypothécaire privée
Comment calculer un acompte
L'acompte est le montant que l'acheteur peut se permettre de payer de sa poche pour la résidence, en espèces ou en liquide. Un acompte d'au moins 20% du prix d'achat d'une maison est généralement exigé par les prêteurs (et est le minimum requis pour éviter d'avoir besoin d'une assurance hypothécaire privée), mais de nombreux prêteurs permettent aux acheteurs d'acheter une maison avec des pourcentages beaucoup plus faibles. De toute évidence, plus vous pouvez déposer, moins vous aurez besoin de financement et mieux vous vous tournerez vers la banque.
Par exemple, si un acheteur potentiel peut se permettre de payer 10% sur une maison de 100 000 $, l'acompte est de 10 000 $, ce qui signifie que le propriétaire doit financer 90 000 $.
En plus du montant du financement, les prêteurs veulent également connaître le nombre d'années pour lesquelles le prêt hypothécaire est nécessaire. Un prêt hypothécaire à court terme a des versements mensuels plus élevés, mais est probablement moins cher pendant la durée du prêt.
Comment les prêteurs décident
De nombreux facteurs différents entrent en ligne de compte dans la décision du prêteur hypothécaire sur l'abordabilité de l'acheteur, mais ils se résument essentiellement au revenu, à la dette, à l'actif et au passif. Parfois, nous pensons que nos demandes de prêt hypothécaire sont jugées par une personne qui utilise une intuition plutôt que des critères objectifs, mais, en fait, même si votre prêteur hypothécaire a eu une mauvaise journée, vous pouvez être assuré qu'une grande partie du processus est de formule.
Un prêteur veut savoir combien de revenus un demandeur fait, combien de demandes il y a sur ce revenu et le potentiel des deux à l'avenir — bref, tout ce qui pourrait compromettre sa capacité à être remboursé. Le revenu, l'acompte et les dépenses mensuelles sont généralement des critères de base pour le financement, tandis que l'historique et le score du crédit déterminent le taux d'intérêt sur le financement lui-même.
Critères personnels pour les acheteurs de maison
Le prêteur peut vous dire que vous pouvez vous permettre un énorme domaine, mais le pouvez-vous vraiment? N'oubliez pas que les critères du prêteur concernent en grande partie votre salaire brut. Le problème avec l'utilisation du salaire brut est simple: vous tenez compte de 30% de votre salaire, mais qu'en est-il des impôts, des retenues FICA et des primes d'assurance maladie? Même si vous obtenez un remboursement sur votre déclaration de revenus, cela ne vous aide pas maintenant - et combien allez-vous vraiment récupérer?
C'est pourquoi certains experts financiers estiment qu'il est plus réaliste de penser en termes de revenu net (aka salaire net) et que vous ne devriez pas utiliser plus de 25% de votre revenu net sur votre paiement hypothécaire. Sinon, alors que vous pourriez littéralement être en mesure de payer l'hypothèque mensuellement, vous pourriez vous retrouver «sans logement».
Les coûts de paiement et d'entretien de votre maison pourraient occuper un pourcentage si élevé de vos revenus - bien au-delà du ratio initial nominal - qu'il ne vous restera plus assez d'argent pour couvrir d'autres dépenses discrétionnaires ou des dettes impayées ou pour économiser. pour la retraite ou même un jour de pluie. La décision d’être ou non pauvre en logement est en grande partie une question de choix personnel; obtenir l'approbation d'une hypothèque ne signifie pas que vous pouvez réellement vous permettre les paiements.
Ne vous mettez pas dans la situation de devenir «pauvre en logement», en payant tellement pour une hypothèque que vous n'avez plus assez d'argent pour couvrir les dépenses discrétionnaires ou épargner pour la retraite.
Considérations préalables à l'hypothèque
En plus des critères du prêteur, tenez compte des questions suivantes lorsque vous envisagez votre capacité de payer une hypothèque.
le revenu
Comptez-vous sur deux revenus uniquement pour payer les factures? Votre emploi est-il stable? Pouvez-vous facilement trouver un autre poste qui paie le même salaire, ou mieux, si vous perdez votre emploi actuel? Si le respect de votre budget mensuel dépend de chaque centime que vous gagnez, même une petite réduction peut être un désastre.
Dépenses
Le calcul de votre ratio principal inclura la plupart de vos dépenses de dette actuelles, mais qu'en est-il des autres dépenses que vous n'avez pas encore générées? Auras-tu des enfants qui iront à l'université un jour? Envisagez-vous d'acheter une nouvelle voiture, un camion ou un bateau? Votre famille profite-t-elle de vacances annuelles?
Mode de vie
Êtes-vous prêt à changer votre style de vie pour obtenir la maison que vous souhaitez? Si moins de déplacements au centre commercial et un petit resserrement du budget ne vous dérangent pas, l'application d'un ratio plus élevé pourrait fonctionner correctement. Si vous ne pouvez faire aucun ajustement - ou si vous avez déjà des soldes de compte de carte de crédit considérables - vous voudrez peut-être jouer avec prudence et adopter une approche plus conservatrice dans votre recherche de maison.
Personnalité
Deux personnes n'ont pas la même personnalité, quel que soit leur revenu. Certaines personnes peuvent dormir profondément la nuit en sachant qu'elles doivent 5 000 $ par mois pour les 30 prochaines années, tandis que d'autres s'inquiètent d'un paiement moitié moins important. La perspective de refinancer la maison afin de permettre le paiement d'une nouvelle voiture rendrait certaines personnes folles sans en inquiéter les autres du tout.
Soyez honnête quant au niveau de risque financier avec lequel vous êtes à l'aise de vivre.
Coûts au-delà de l'hypothèque
Bien que l'hypothèque soit certainement la plus grande responsabilité financière de l'accession à la propriété, il existe une multitude de dépenses supplémentaires, dont certaines ne disparaissent pas même après le remboursement de l'hypothèque. Les acheteurs intelligents feraient bien de garder à l'esprit les éléments suivants:
Entretien
Même si vous construisez une nouvelle maison, elle ne le restera pas pour toujours, pas plus que les gros appareils ménagers coûteux, tels que les cuisinières, les lave-vaisselle et les réfrigérateurs. La même chose s'applique au toit de la maison, à la fournaise, à l'allée, au tapis et même à la peinture sur les murs. Si vous êtes pauvre en logement lorsque vous effectuez ce premier versement hypothécaire, vous pourriez vous retrouver dans une situation difficile si vos finances ne se sont pas améliorées au moment où votre maison a besoin de réparations majeures.
Utilitaires
Le chauffage, l'électricité, l'eau, les eaux usées, l'enlèvement des ordures, la télévision par câble et les services téléphoniques coûtent tous de l'argent. Ces dépenses ne sont pas incluses dans le ratio initial, ni calculées dans le ratio principal. Néanmoins, ils sont inévitables pour la plupart des propriétaires.
Frais d'association
De nombreux quartiers fermés ou communautés planifiées évaluent les frais d'association mensuels ou annuels. Parfois, ces frais sont inférieurs à 100 $ par an; d'autres fois, ils coûtent plusieurs centaines de dollars par mois. Dans certaines collectivités, ils comprennent l'entretien de la pelouse, le déneigement, une piscine communautaire et d'autres services.
Certains frais ne sont utilisés que pour les frais d'administration du fonctionnement de la communauté. Il est important de se rappeler que même si un nombre croissant de prêteurs incluent les frais d'association dans le ratio initial, ces frais sont susceptibles d'augmenter avec le temps.
Meubles et décoration
Traversez presque toutes les communautés de maisons neuves après le coucher du soleil et vous remarquerez probablement des lumières intérieures illuminant de vastes pièces vides que vous ne pouvez voir que parce que ces grandes et belles maisons n'ont pas de couvre-fenêtres. Ce n'est pas la dernière tendance de la décoration. C'est le résultat d'une famille qui a dépensé tout son argent pour la maison et qui ne peut plus se payer de rideaux ou de meubles. Avant d'acheter une nouvelle maison, examinez bien le nombre de pièces à aménager et le nombre de fenêtres à recouvrir.
The Bottom Line
Le coût d'une maison est la plus importante dépense personnelle que la plupart des gens devront affronter. Avant de contracter une dette aussi énorme, prenez le temps de faire le calcul. Après avoir calculé les chiffres, tenez compte de votre situation personnelle et pensez à votre style de vie, pas seulement maintenant, mais dans la prochaine décennie ou deux.
La maison de rêve est peut-être tout ce que vous vouliez à un prix avantageux maintenant, mais cela vaut-il la peine de vous étendre vous-même et votre famille? Allez-vous hypothéquer non seulement votre maison, mais aussi toute votre vie? Un prêteur vous aide à acheter une maison, mais c'est vous qui devez décider si vous pouvez réellement vous le permettre.
