La propriété d'un bien locatif a ses avantages. Si vous choisissez le bon bien locatif, vous pouvez recevoir une source de revenus régulière qui couvre l'hypothèque et vous offre un bénéfice respectable chaque mois. Lorsque vous vendez la propriété, vous pourriez être confronté à une aubaine importante.
Cependant, cette machine génératrice de revenus peut vous coûter cher lorsque vous vendez. C'est parce que vous paierez des impôts sur les gains en capital (profit) lorsque la propriété sera vendue. Pour 2018, le taux d'imposition des gains en capital à long terme est de 15% si vous êtes marié en commun avec un revenu imposable compris entre 77 201 $ et 479 000 $. Si votre revenu est de 479 001 $ ou plus, le taux de gains en capital est de 20%.
La vente d'un immeuble locatif pourrait entraîner une importante ponction fiscale, selon le profit que vous réalisez de la vente. Pour un couple marié qui produit conjointement un revenu imposable de 480 000 $ et des gains en capital de 100 000 $, par exemple, les impôts sur ces gains locatifs s'élèveraient à 20 000 $. Mais il existe des moyens de réduire le fardeau lorsque vous vendez un bien locatif; voici trois stratégies.
Gains compensés avec pertes
Qu'est-ce que c'est: la récolte de pertes fiscales
À qui est-il destiné : toute personne ayant subi des pertes en capital au cours d'une année d'imposition donnée
Ce que vous obtenez: La capacité de soustraire ces pertes des gains en capital réalisés sur la vente d'un immeuble locatif
Un moyen efficace de réduire votre exposition fiscale lors de la vente d'un bien locatif consiste à associer le gain de la vente à une perte dans un autre domaine de vos investissements. C'est ce qu'on appelle la récolte de pertes fiscales. Beaucoup de gens utilisent cette stratégie à la fin de l'année pour réduire le montant qu'ils doivent de leurs gains en actions, mais elle peut également être utilisée pour la location de biens immobiliers. C'est parce que l'Internal Revenue Service vous permet de coupler les gains avec les pertes pour réduire le montant que vous devez au gouvernement.
Supposons que vous ayez gagné 50 000 $ sur la vente d'un appartement en location, mais que vous ayez pris un bain en bourse et perdu 75 000 $. Vous pouvez compenser la totalité des 50 000 $ de gains en capital, ce qui fait du profit de la vente de l'immeuble locatif un lavage.
Profitez de l'article 1031 du Code des impôts
Qu'est-ce que c'est: IRS Section 1031 «Like-kind» Exchange
À qui cela s'adresse-t-il: toute personne capable de réinvestir le produit de la vente d'immeubles de placement (c.-à-d. De biens locatifs) dans de nouveaux immeubles
Ce que vous obtenez: La possibilité de reporter une partie ou la totalité des impôts sur le gain en capital
Les investisseurs immobiliers qui ne visent pas à retirer de l'argent peuvent différer le paiement de leurs impôts sur les plus-values grâce à la section 1031 du code des impôts. Un échange selon la section 1031 vous permet de vendre votre propriété locative, d'acheter une propriété «semblable» et de différer le paiement des taxes au moment de l'échange. Vous pouvez exécuter 1031 échanges autant de fois que vous le souhaitez, mais lorsque vous réalisez un profit, des taxes seront dues. Avant l'adoption de la loi de 2017 sur les réductions d'impôt et les emplois, votre échange au titre de l'article 1031 pourrait même concerner certains types de biens personnels. En vertu de la nouvelle loi, l'échange doit porter sur des biens immobiliers.
Le moyen le plus simple de reporter l'impôt est d'échanger une propriété contre une autre. Une stratégie plus compliquée appelée échange différé vous permet de vendre une propriété, puis d'acquérir une ou plusieurs autres propriétés de remplacement de même nature. Le terme «semblable» a une interprétation très large. Vous n'avez pas à échanger un condo pour un autre ou une entreprise pour une autre. La principale stipulation relative à la propriété est qu'elle doit être à des fins de location et doit avoir généré des revenus. Votre maison personnelle, maison de vacances ou autre propriété ne compte pas.
Le timing est important. Vous avez 45 jours à compter de la date de la vente pour identifier les propriétés de remplacement potentielles et vous devez fermer la propriété de remplacement dans les 180 jours. Si votre déclaration de revenus est due avant cette période de 180 jours, vous devez fermer plus tôt. Ne respectez pas les délais et vous devrez payer des taxes sur la vente du bien locatif d'origine.
Transformez votre propriété locative en résidence principale
Qu'est-ce que c'est: Conversion d'un immeuble locatif en résidence principale
À qui cela est-il destiné : toute personne pouvant convertir un bien locatif en résidence principale pour un meilleur traitement fiscal lors de la vente
Ce que vous obtenez: La possibilité d'exclure jusqu'à 500 000 $ de gains en capital de l'impôt
Vendre une maison dans laquelle vous vivez présente de meilleurs avantages fiscaux que de décharger un immeuble locatif pour un profit, c'est pourquoi certaines personnes convertissent des immeubles locatifs en leur résidence principale pour éviter la perte d'impôt sur les gains en capital. L'article 121 de l'IRS vous permet d'exclure jusqu'à 250 000 $ des bénéfices de la vente de votre résidence principale si vous êtes célibataire et jusqu'à 500 000 $ si vous êtes marié en commun. Pour être admissible, vous devez être propriétaire de la maison pendant cinq ans et y avoir vécu pendant au moins deux ans sur cinq. Le montant de votre déduction dépend de la durée d'utilisation du bien pour la location par rapport à la résidence principale.
Supposons, par exemple, que vous ayez acheté une maison il y a cinq ans pour 200 000 $ et que vous l'ayez louée pour les trois premières années. Il y a deux ans, vous avez emménagé et avez récemment vendu la maison pour 300 000 $. Vous aurez réalisé 100 000 $ de gains en capital, mais vous ne pourrez déduire que les deux cinquièmes (40%) de ce montant puisque vous ne vivez dans la maison que deux ans sur cinq. Les 60 000 $ de gains en capital restants seront assujettis à l'impôt sur les gains en capital.
Déductions fiscales pour les propriétaires d'immeubles locatifs
The Bottom Line
L'impôt sur les gains en capital peut retirer une grande partie de votre profit de la vente d'un investissement immobilier, mais heureusement, il existe des moyens de contourner cela. Que vous vous engagiez dans un échange d'une propriété contre une autre, que vous associez des pertes d'investissement à des gains pour compenser le coup fiscal ou que vous convertissiez votre loyer en résidence principale, ces stratégies vous aideront à reporter ou à éviter de payer tout ou partie des impôts sur les gains en capital. Sans eux, les gains en capital peuvent vous coûter jusqu'à 15% ou 20% de votre bénéfice, selon votre revenu imposable.
