L'achat et la propriété d'une propriété sont rarement faciles ou simples. Lorsque le bien en question est éloigné, les défis se multiplient. Néanmoins, investir dans une propriété hors de l'État peut sembler attrayant si vous vivez dans une région où l'immobilier coûte cher. Il peut également sembler intéressant si vous possédez déjà une propriété où vous vivez et que vous souhaitez diversifier vos avoirs. Ou vous voudrez peut-être simplement posséder une maison de vacances. Mais avant de faire une offre, examinez attentivement ces questions.
Investir dans une propriété hors de l'État
Raisons d'acheter
Un facteur qui pousse les gens à envisager d'acheter une propriété loin de chez eux est que la propriété peut être plus abordable dans un autre État. Peut-être que vous vivez dans une région comme San Francisco ou New York, où les coûts immobiliers sont extrêmement élevés. Si vous ne pouvez tout simplement pas vous permettre d'acheter un endroit où vous vivez ou si cela nécessite d'investir la majorité de votre argent dans l'immobilier (ce que vous préférez ne pas faire), vous voudrez peut-être regarder d'autres villes où les fondamentaux du marché sont solides, mais les coûts immobiliers sont nettement inférieurs.
Les personnes qui vivent dans des zones déprimées mais ne veulent pas déménager pour le travail ou pour des raisons personnelles peuvent être mieux placées pour louer dans leur ville natale et investir dans l'immobilier où l'économie est plus forte. Par exemple, si vous viviez à Las Vegas, la ville avec le taux de verrouillage le plus élevé lors de la crise des subprimes de 2008, vous auriez peut-être voulu acheter une propriété sur un marché où les prix de vente médians sont restés relativement stables, comme Charlotte, en Caroline du Nord.
Peut-être que la principale raison pour laquelle les gens décident d'investir dans des biens hors de l'État est que le retour sur investissement (ROI) peut être meilleur là-bas qu'à la maison. Les prix d'achat, les taux d'appréciation, les frais hypothécaires (le cas échéant), les taxes, la réglementation du logement, les conditions du marché locatif et bien plus sont tous des facteurs qui pourraient être plus favorables dans un autre État et contribueront au retour sur investissement potentiel d'une propriété.
Défis à considérer
Lorsque vous investissez en dehors de l'État, vous devez surmonter votre méconnaissance du marché immobilier hors État et de ses conditions économiques locales, tant au niveau de la ville qu'au niveau du quartier. Vous n'aurez pas la même connaissance intime et quotidienne d'un marché lointain que vous avez du marché où vous vivez. Vous n'avez pas une compréhension approfondie des meilleurs quartiers - ou des pires. Vous devrez vous fier au bouche à oreille, à la recherche, aux instincts intestinaux et aux opinions des professionnels que vous embauchez.
Comprendre toutes les lois et réglementations concernant la propriété et les impôts fonciers dans un endroit où vous ne vivez pas est un autre défi majeur. Même si vous lisez chaque ligne des codes et ordonnances locaux, ce qu'elle dit sur papier et ce qui se passe en réalité, ne correspondent pas toujours. Il est essentiel de discuter avec les propriétaires fonciers de la région pour acquérir une véritable compréhension des statues locales.
Vous aurez besoin de bons contacts dans la région pour réussir votre plan d'investissement, mais lorsque vous traitez avec une ville éloignée, vous pouvez commencer à partir de zéro pour trouver des professionnels de qualité tels que des agents immobiliers, des gestionnaires immobiliers et des bricoleurs - les personnes qui seront la clé de votre réussite ou de votre échec.
Achat hors État
Le secret du succès de nombreux investisseurs étrangers est de trouver et d'embaucher une excellente société de gestion immobilière. Vous en aurez besoin pour vous aider à combler les postes vacants, à percevoir le loyer, à effectuer des réparations et à gérer les urgences. Si vous habitez dans la région, vous pouvez choisir de gérer la propriété vous-même, mais si vous habitez loin, la gestion immobilière professionnelle est une dépense supplémentaire que vous devez simplement engager pour protéger votre investissement. Comme le conseille le constructeur et gestionnaire immobilier expérimenté, Rusty Meador, «Peu importe la qualité d'une transaction immobilière, elle dépend de sa capacité à être bien gérée.»
Sachez que même avec une société de gestion immobilière sur votre liste de paie, vous devrez toujours effectuer des visites occasionnelles sur votre propriété pour vous assurer que ce que les gestionnaires et les locataires vous disent correspond à la réalité. Il s'agit d'un coût supplémentaire en temps et en argent qui doit être pris en compte.
De plus, lorsque vous achetez un bien locatif, en particulier un bien locatif hors de l'État, vous risquez de rencontrer des taux d'assurance des propriétaires plus élevés, des taux d'intérêt hypothécaires plus élevés et des exigences d'acompte plus élevées parce que les prêteurs vous considéreront comme un emprunteur plus risqué qu'un propriétaire occupant.. Vous compliquerez également votre situation fiscale en étant propriétaire d'un bien locatif et en gagnant un revenu dans plus d'un État. Vous devrez peut-être embaucher un professionnel de l'impôt sur le revenu pour vous garder dans les bonnes grâces de l'administration fiscale.
Lorsque vous tenez compte de tous ces facteurs, vous constaterez peut-être qu'être propriétaire occupant ou acheter un immeuble de placement à la maison est une proposition beaucoup plus simple et moins coûteuse.
Avant d'acheter hors de l'État
Si vous avez toujours l'intention d'acheter hors de l'État, veillez à tenir compte de ces avertissements supplémentaires.
N'achetez pas la vue invisible; la propriété n'est peut-être pas ce que vous pensez. Les informations en ligne sur une propriété peuvent être obsolètes et un agent immobilier local ou un propriétaire immobilier qui ne recherche pas votre intérêt pourrait vous mentir pour conclure une vente. Si vous devenez involontairement propriétaire d'une propriété nuisible qui viole les lois sur la santé et / ou la sécurité, vous pouvez vous retrouver confronté à de nombreuses violations de code qui seront longues et coûteuses à réparer. Si une propriété est vacante depuis assez longtemps, elle peut développer des problèmes d'entretien qui causent un tel délabrement que la ville le considère comme un danger pour la sécurité et le bulldozer. Vous pourriez même finir sur le crochet pour le projet de loi de démolition.
Certains investisseurs immobiliers ont découvert que les punaises de lit, les termites, les cafards, les souris ou d'autres parasites étaient leur chute. Sans une visite en personne à la propriété et une inspection professionnelle pour vérifier ces problèmes, vous pourriez devenir propriétaire d'une propriété qui n'est pas habitable. Scott Paxton de la Rental Protection Agency indique que les plaintes de punaises de lit sont devenues de plus en plus courantes et que ce problème peut être très coûteux à éliminer.
Trouver des locataires de qualité est extrêmement important pour les propriétaires absents. Vous ne serez pas là pour surveiller de près le comportement de vos locataires ou leur traitement de la propriété, ni pour les obliger à payer si le loyer est en souffrance. En plus d'embaucher une société de gestion immobilière de premier ordre, vous voulez avoir des locataires qui ne vous causeront pas de problèmes à vous ou à votre société de gestion.
De plus, une visite en personne sur place vous permet de mieux connaître les professionnels qui vous aideront dans le processus d'achat d'une maison, comme votre avocat, votre agent immobilier et votre prêteur. Pendant votre visite, prenez le temps de rencontrer divers prêteurs et de rechercher les différents types de prêts hypothécaires et les taux d'intérêt disponibles localement. Il est également avantageux d'obtenir une pré-approbation pour une hypothèque, car cela réduira le temps qu'il faudra pour conclure l'affaire une fois que vous aurez enfin trouvé la maison de vos rêves hors de l'État.
Enfin, si vous n'avez jamais possédé de propriété, l'achat de votre première propriété hors de l'État est très risqué. Peu importe le nombre de livres que vous lisez sur la propriété, rien ne remplace l'expérience réelle. Sans aucune expérience dans la propriété et sans les connaissances de première main qui découlent de la vie au quotidien dans une propriété, vous risquez de manquer d'importantes considérations d'entretien.
Alternatives hors État
Vous pourriez également jeter un deuxième coup d'œil à l'achat d'une propriété où vous vivez - même si vous ne voulez pas y vivre. Peut-être avez-vous loué à San Francisco parce que vous n'êtes pas intéressé à vivre dans le seul endroit que vous pourriez vous permettre d'acheter, un condo de 250 pieds carrés. Mais seriez-vous prêt à posséder ce condo comme propriété locative? Il sera probablement plus facile d'acheter et de posséder un logement près de chez vous. Cela pourrait être plus cher ou moins rentable, mais vous pouvez trouver le coût supplémentaire ou le retour sur investissement inférieur en valeur les tracas réduits.
Comment le faire fonctionner
Achetez dans une zone présentant des similitudes avec la zone où vous vivez, comme le climat, la démographie ou l'âge de la propriété afin d'avoir une idée de ce à quoi vous avez affaire. Si vous avez vécu dans une banlieue des années 1960 en Californie toute votre vie, n'achetez pas une propriété vieille de 120 ans à Boston.
N'achetez pas une propriété à haut risque. Achetez dans un quartier principalement occupé par des propriétaires pour attirer des locataires à faible risque économique, explique Ryan L. Hinricher, partenaire fondateur de la société de vente de maisons d'investissement Investor Nation. Une propriété de haute qualité "aura généralement moins d'entretien et d'entretien. Ces propriétés se louent également plus rapidement, car elles ont généralement des dispositions modernes et un nombre adéquat de chambres et de salles de bains", note-t-il.
Enfin, comme mentionné précédemment, il est crucial de construire un excellent réseau de professionnels pour vous aider et visiter occasionnellement votre propriété vous-même.
The Bottom Line
Investir dans un bien immobilier hors État est une proposition à haut risque et un engagement majeur. Avant de le faire, assurez-vous de bien comprendre dans quoi vous vous engagez et d'être prêt à relever tous les défis associés.
