Table des matières
- Qu'est-ce qu'un privilège fiscal?
- Privilèges fiscaux en chiffres
- Comment puis-je investir dans des privilèges fiscaux?
- Comment profiter d'un privilège
- Inconvénients des privilèges fiscaux
- The Bottom Line
La volatilité croissante du marché boursier, combinée à des taux d'intérêt toujours historiquement bas, a poussé de nombreux investisseurs à rechercher d'autres moyens de fournir un taux de rendement décent. Un créneau d'investissement souvent négligé est celui des privilèges fiscaux. Cette opportunité unique peut fournir aux investisseurs avertis d'excellents taux de rendement dans certains cas. Les privilèges immobiliers peuvent également comporter des risques importants, ce qui signifie que les acheteurs novices doivent comprendre les règles et les pièges potentiels qui accompagnent ce type d'actif. Cet article traite des privilèges fiscaux, de la manière dont vous pouvez y investir et des inconvénients associés à ce type de véhicule d'investissement.
Points clés à retenir
- Les privilèges sont vendus lors d'enchères qui impliquent parfois des guerres d'enchères.Si vous devez saisir, il peut y avoir d'autres privilèges contre la propriété qui vous empêchent de prendre possession.Si vous obtenez la propriété, il peut y avoir des dépenses imprévues telles que des réparations ou même l'expulsion du occupants actuels. Vous pouvez également investir dans des fonds de privilège immobilier.
Qu'est-ce qu'un privilège fiscal?
Lorsqu'un propriétaire foncier ne paie pas les taxes sur sa propriété, la ville ou le comté dans lequel la propriété est située a le pouvoir de mettre un privilège sur la propriété. Un privilège est une réclamation légale contre la propriété pour le montant dû non payé. Un bien auquel un privilège est attaché ne peut être vendu ou refinancé tant que les taxes n'ont pas été payées et que le privilège n'est pas supprimé.
Lorsqu'un privilège est délivré, un certificat de privilège fiscal est créé par la municipalité qui reflète le montant dû sur la propriété, majoré des intérêts ou pénalités dus. Ces certificats sont ensuite vendus aux enchères à l'investisseur le plus offrant. Les privilèges fiscaux peuvent être achetés pour aussi peu que quelques centaines de dollars pour de très petites propriétés, mais la majorité coûte beaucoup plus cher.
Les privilèges fiscaux peuvent être achetés auprès d'une municipalité, ce qui permet au propriétaire du privilège de percevoir des paiements avec intérêts ou de saisir la propriété.
Privilèges fiscaux en chiffres
En 2017, environ 14 milliards de dollars d'impôts fonciers n'ont pas été payés, selon Brad Westover, directeur exécutif de la National Tax Lien Association (NTLA). Environ un tiers de ces privilèges sont ensuite vendus à des investisseurs privés. Les gouvernements locaux bénéficient des ventes privées car ils récupèrent immédiatement les sommes dues sur la propriété en question. Trente États vendent des certificats de privilège fiscal, dit Westover.
Westover n'a pas de chiffres nationaux pour 2018, mais il note que dans l'État de Floride, les impôts fonciers impayés sont passés de 1, 2 milliard de dollars en 2008 à 740 millions de dollars en 2018, "presque la moitié de ce qu'ils étaient au sommet", et cette baisse de disponibilité des privilèges accordés aux investisseurs est probablement une tendance nationale. "Avec une économie saine, il est logique que plus de gens paient leurs impôts fonciers", dit-il.
Comment puis-je investir dans des privilèges fiscaux?
Les privilèges fiscaux peuvent être achetés de la même manière que les propriétés réelles peuvent être achetées et vendues aux enchères. Les enchères peuvent avoir lieu dans un cadre physique ou en ligne, et les investisseurs peuvent soit enchérir sur le taux d'intérêt sur le privilège ou enchérir une prime qu'ils paieront pour cela. L'investisseur qui souhaite accepter le taux d'intérêt le plus bas ou payer la prime la plus élevée se voit accorder le privilège. Les acheteurs se lancent souvent dans des guerres d'enchères sur une propriété donnée, ce qui fait baisser le taux de rendement récolté par l'acheteur gagnant.
Le taux de forclusion national sur les propriétés avec privilèges fiscaux n'est que d'environ 4%, selon Westover. Mais il dit que les acheteurs doivent être conscients du coût des réparations, ainsi que de tout autre inconnu qu'ils devront peut-être payer s'ils assument la propriété de la propriété. Ceux qui possèdent alors ces propriétés peuvent avoir à faire face à des tâches désagréables, telles que l'expulsion des occupants actuels, qui peuvent nécessiter une aide coûteuse d'un gestionnaire immobilier ou d'un avocat.
Toute personne intéressée à acheter un privilège fiscal devrait commencer par décider du type de propriété qu'elle aimerait détenir un privilège, comme un terrain résidentiel ou commercial, ou un terrain non développé par rapport à une propriété avec des améliorations. Ils peuvent ensuite contacter leur trésorier de ville ou de comté pour savoir quand, où et comment se tiendra la prochaine vente aux enchères. Le bureau du trésorier peut indiquer à l'investisseur où obtenir une liste des privilèges immobiliers qui doivent être mis aux enchères, ainsi que les règles régissant la vente. Ces règles décriront toutes les exigences de préinscription, les méthodes de paiement acceptées et d'autres détails pertinents.
Les acheteurs doivent également faire preuve de diligence raisonnable sur les propriétés disponibles, car dans certains cas, la valeur actuelle de la propriété peut être inférieure au montant du privilège. La NTLA conseille de diviser le montant nominal du privilège fiscal en souffrance par la valeur marchande de la propriété. Si le ratio est supérieur à 4%, les acheteurs potentiels doivent rester à l'écart de cette propriété. De plus, il pourrait également y avoir d'autres privilèges sur la propriété qui empêcheraient le soumissionnaire d'en devenir propriétaire.
Chaque bien immobilier dans un comté donné avec un privilège fiscal se voit attribuer un numéro dans sa parcelle respective. Les acheteurs peuvent rechercher ces privilèges par numéro afin d'obtenir des informations à leur sujet auprès du comté, ce qui peut souvent se faire en ligne. Pour chaque numéro, le comté a l'adresse de la propriété, le nom du propriétaire, la valeur imposable de la propriété, la description légale et une ventilation de l'état de la propriété, et toutes les structures situées sur les lieux.
Comment profiter d'un privilège
Les investisseurs qui achètent des privilèges fiscaux sont généralement tenus de payer immédiatement et intégralement le montant du privilège à la municipalité émettrice. Dans tous les États sauf deux, l'émetteur du privilège fiscal perçoit le capital, les intérêts et les pénalités éventuelles, paie le titulaire du certificat de privilège, puis collecte le certificat de privilège s'il n'est pas dans le dossier. Le propriétaire doit rembourser à l'investisseur le montant total du privilège majoré des intérêts, qui peut varier de 5% à 36% - le taux varie d'un État à l'autre - mais se situe généralement entre 10% et 12%. Si l'investisseur a payé une prime pour le privilège, celle-ci peut être ajoutée au montant remboursé dans certains cas.
Le calendrier de remboursement dure généralement de six mois à trois ans. Dans la plupart des cas, le propriétaire peut payer l'intégralité du privilège. Si le propriétaire ne peut pas payer le privilège dans le délai imparti, l'investisseur a le pouvoir de saisir la propriété comme le ferait la municipalité, bien que cela se produise très rarement.
Inconvénients d'investir dans les privilèges fiscaux fonciers
Bien que les privilèges fiscaux fonciers puissent générer des taux d'intérêt substantiels, les investisseurs doivent faire leurs devoirs avant de se lancer dans ce domaine. Les privilèges fiscaux sont généralement inappropriés pour les investisseurs novices ou ceux qui ont peu d'expérience ou de connaissances en immobilier.
Les investisseurs doivent également se familiariser avec la propriété réelle sur laquelle le privilège a été placé pour s'assurer qu'ils peuvent récupérer l'argent du propriétaire. Une propriété délabrée située au cœur d'un bidonville n'est probablement pas un bon achat, quel que soit le taux d'intérêt promis, car le propriétaire peut être totalement incapable ou réticent à payer la taxe due. Les propriétés avec tout type de dommages environnementaux, tels que des produits chimiques ou des matériaux dangereux qui y ont été déposés, sont également généralement indésirables.
Les titulaires de privilèges doivent savoir quelles sont leurs responsabilités après avoir reçu leur certificat. Ils doivent généralement informer le propriétaire de la propriété par écrit de leur achat dans un délai spécifié, puis ils doivent leur envoyer une deuxième lettre de notification vers la fin de la période de remboursement si le paiement n'a pas été intégralement effectué à ce moment.
Les privilèges fiscaux ne sont pas non plus des instruments éternels. Beaucoup ont une date d'expiration après la fin de la période de rachat. Une fois le privilège expiré, le titulaire du privilège devient incapable de recouvrer tout solde impayé. Si la propriété est saisie, le titulaire du privilège peut découvrir d'autres privilèges sur la propriété, ce qui peut rendre impossible l'obtention du titre.
De nombreuses institutions commerciales, telles que les banques et les fonds spéculatifs, se sont intéressées aux privilèges immobiliers. Ils ont réussi à surenchérir sur la concurrence et à faire baisser les rendements. Cela a rendu plus difficile pour les investisseurs individuels de trouver des privilèges rentables, et certains ont abandonné en conséquence. Cependant, il existe également maintenant certains fonds qui investissent dans des privilèges, et cela peut être un bon moyen pour un investisseur novice de pénétrer cette arène avec un degré de risque moindre.
The Bottom Line
Les privilèges fiscaux peuvent être une alternative d'investissement viable pour les investisseurs expérimentés connaissant le marché immobilier. Ceux qui savent ce qu'ils font et prennent le temps de rechercher les propriétés sur lesquelles ils achètent des privilèges peuvent générer des bénéfices substantiels au fil du temps. Cependant, les risques potentiels rendent cette arène inappropriée pour les investisseurs peu avertis.
Westover qualifie de privilèges fiscaux de "bonnes opportunités pour ceux qui sont éduqués, sages et avertis" et un investissement terrible pour ceux qui ne font pas preuve de diligence raisonnable. Si vous achetez des marécages en Floride ou des terres désertiques en Arizona qui n'ont aucune valeur, des chances sont que le propriétaire ne rachètera pas et le terrain que vous obtenez n'aura aucune valeur. " Pour plus d'informations sur les privilèges fiscaux fonciers, consultez votre agent immobilier ou votre conseiller financier.
