Que sont les paiements minimaux de location?
Le paiement de location minimum est le montant le plus bas qu'un locataire peut s'attendre à faire pendant la durée du bail. Les comptables calculent les paiements de location minimum afin d'attribuer une valeur actuelle à un bail afin d'enregistrer correctement le bail dans les livres de l'entreprise.
La méthode de calcul des loyers minimaux est exposée dans l'Énoncé des normes de comptabilité financière n ° 13 (FAS 13), Accounting for Leases, publié par le Financial Accounting Standards Board (FASB) en 1980.
La formule pour les paiements de location minimum et l'évaluation du bail
La formule de la valeur actuelle comprend les paiements de location minimaux et la valeur de la location totale. L'équipement loué a souvent une valeur résiduelle à la fin de la durée du bail, qui est une estimation de la valeur restante de l'actif loué.
La PV = i = 0∑n + (1 + r) nRes où: PV = Valeur actuelle des paiements minimaux de location Pmti = Paiement de location pour la période ir = Taux d'intérêt = = Nombre de périodes de paiement Res = Montant résiduel
Que vous dit le calcul des paiements minimaux de location?
Le calcul du paiement minimum de location est une partie importante d'une analyse comptable appelée test de récupération de l'investissement (test de 90%). Ce test est utilisé pour décider si un contrat de location doit être enregistré dans les livres de la société en tant que contrat de location simple ou de location-acquisition. Le traitement comptable des loyers minimaux diffère selon que vous êtes le locataire ou le bailleur.
Lorsqu'une entreprise ne peut pas se permettre d'acheter entièrement de l'équipement ou s'attend à ce qu'il ait une courte durée de vie utile, elle peut choisir de louer l'équipement. Le bailleur est propriétaire du matériel et le loue. Le locataire effectue des paiements réguliers au loueur pour l'utilisation de l'équipement. Le locataire doit effectuer un paiement minimum pendant la période contractuelle de location du matériel. Le paiement minimum est appelé paiement de location minimum.
Les paiements de location minimaux sont des paiements de location sur la durée du contrat de location, y compris le montant de toute option d'achat à rabais, la prime et toute valeur résiduelle garantie, et à l'exclusion de tout loyer relatif aux coûts à supporter par le bailleur et de toute location éventuelle.
Bien que le bon sens suggère que les paiements minimaux de location sur un bail de 12 mois à 1 000 $ par mois devraient être de 12 000 $, ce nombre peut être compliqué par des clauses contractuelles. Les frais d'exécution tels que l'entretien et l'assurance sont généralement exclus car ils sont à la charge du bailleur, mais d'autres facteurs peuvent s'ajouter au coût d'un bail.
Celles-ci comprennent toutes les garanties faites par le locataire au bailleur sur la valeur résiduelle du bien loué à la fin du bail ainsi que tout paiement pour non-renouvellement du bail. Une fois ces éléments pris en compte, une valeur actualisée raisonnable peut être attribuée au contrat de location à des fins comptables.
Exemple de loyers minimaux et valeur actuelle
La valeur d'un contrat de location est estimée en actualisant les paiements minimaux de location. Prenons un exemple pour déterminer combien coûtera un bail en dollars d'aujourd'hui. Une entreprise souscrit un bail de 3 ans sur un certain nombre de camions lourds.
Le paiement de location minimum par mois est de 3 000 $ par mois ou 36 000 $ par an. Les bailleurs facturent également des intérêts à titre de compensation pour la location de leur équipement. Dans ce cas, le taux d'intérêt est de 5% par an, soit 5% / 12 = 0, 417% par mois. Pour calculer la valeur actuelle (PV) des camions loués, la valeur résiduelle doit être prise en compte. La valeur résiduelle est la valeur des camions après la fin de la période de location. Supposons, dans ce cas, que la valeur résiduelle est de 45 000 $.
Le taux d'intérêt annuel sur le bail est utilisé comme taux d'actualisation dans le calcul de la PV. La PV sur la location des camions peut être calculée en utilisant la formule PV, et en incluant le résiduel dans le calcul, comme suit:
La PV === 1, 051 36 000 $ + 1, 052 36 000 $ + 1, 053 36 000 $ + 1, 053 45 000 $ 34 285, 71 $ + 32 653, 06 $ + 31 098, 83 $ + 38 873, 53 $ 136 911, 13 $
À la valeur actuelle, le bail coûterait 136 911, 13 $.
