Que signifient les titres à marge nette d'intérêt?
Un titre de marge d'intérêt net (NIMS) est un titre immobilier qui permet aux porteurs de recevoir des flux de trésorerie excédentaires provenant de pools de prêts hypothécaires titrisés. Dans une transaction NIMS typique, les flux de trésorerie excédentaires provenant du pool de prêts hypothécaires titrisés sont transférés dans un compte en fiducie. Les investisseurs dans NIMS reçoivent ensuite des paiements d'intérêts de ce compte en fiducie.
Comprendre les titres de marge d'intérêt net (NIMS)
Les titres à marge nette d'intérêts sont un type spécialisé de titres adossés à des créances hypothécaires de deuxième classe (MBS). Ces MBS sont des titres adossés à des actifs qui regroupent les hypothèques en un produit que les investisseurs peuvent acheter. Les NIMS existent parce que de nombreux pools de prêts hypothécaires titrisés contiennent des prêts hypothécaires à risque avec des taux d'intérêt plus élevés que les taux généralement offerts aux investisseurs en titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Plus l'écart entre ces taux d'intérêt est important, plus l'excédent de trésorerie généré par le MBS est élevé et, par conséquent, plus la valeur du NIMS sera élevée.
Une partie des fonds excédentaires ira aux créanciers principaux en paiement des pertes et des frais généraux, et le solde ira aux investisseurs. En outre, il est courant pour les investisseurs du NIMS de recevoir des créances de premier rang sur les reçus de toute pénalité pour remboursement anticipé prélevée sur les hypothèques sous-jacentes.
S'il y a une augmentation significative du taux de défaut des prêts hypothécaires détenus dans le MBS, il y aura une diminution ultérieure des excédents de trésorerie. La réduction des flux de trésorerie entraînera une baisse rapide de la rentabilité de la valeur d'un titre de marge nette d'intérêt (NIMS).
Les titres NIMS sont le plus souvent achetés par le biais d'opérations de placement privé ou par des investisseurs spécialisés dans les hypothèques. Dans de nombreux cas, l'entreprise qui a émis les prêts hypothécaires et émis le MBS est la même entreprise qui investira dans le NIMS. Les émetteurs de titres adossés à des créances hypothécaires se retrouvent ainsi fréquemment à titriser leurs intérêts résiduels.
L'historique des titres à marge nette d'intérêt
NIMS est devenu disponible sur le marché libre au milieu des années 90. Initialement, les titres ont affiché une mauvaise performance, payant à un rythme plus lent que prévu. Cette mauvaise performance est principalement due à des transactions mal structurées. Les transactions ultérieures ont bénéficié d'importantes améliorations structurelles des titres.
En tant que sorte de garantie adossée à des créances hypothécaires, NIMS a joué un rôle dans la crise hypothécaire de 2007-2009. La complexité inhérente à la titrisation des hypothèques a conduit de nombreux investisseurs à minimiser le risque. Une fois que le marché du logement a commencé à baisser, la valeur du NIMS et les autres titres adossés à des créances hypothécaires ont fortement chuté. À mesure que les pertes liées aux prêts hypothécaires s'accumulaient et augmentaient de plus en plus, de nombreux produits hypothécaires titrisés ont commencé à perdre des liquidités. L'effet net de la baisse soudaine des NIMS et des autres titres adossés à des créances hypothécaires a contribué à alimenter la crainte des investisseurs qui a finalement conduit à une crise financière plus générale.
