Les acomptes sont traditionnellement les éléments les plus chers d'un achat de maison neuve. Ces frais remboursables sont une réalité pour la plupart des gens, car très peu d'hypothèques sont disponibles sans une seule. Mais ce n'était pas toujours le cas. En fait, des prêts hypothécaires sans mise de fonds ou sans mise de fonds étaient facilement disponibles avant l'effondrement des prêts hypothécaires à risque de 2008, lorsque la valeur des maisons augmentait rapidement et que les lignes directrices en matière de crédit étaient laxistes.
Aujourd'hui, les prêts immobiliers sans mise de fonds ne sont disponibles que pour sélectionner les individus qui peuvent documenter le revenu adéquat nécessaire pour rembourser les prêts. Ces acheteurs de maison doivent également présenter des cotes de crédit minimales de 620. Les prêteurs privés peuvent exiger des cotes de crédit encore plus élevées.
Heureusement, il existe plusieurs programmes auxquels certains aspirants propriétaires peuvent être admissibles. Cet article répertorie certaines de ces options de prêt moins connues.
Points clés à retenir
- Les acomptes sont traditionnellement les éléments les plus chers d'un achat de maison neuve. Ces frais remboursables sont presque inévitables, car très peu d'hypothèques sont disponibles sans une seule. Aujourd'hui, les prêts immobiliers sans mise de fonds ne sont disponibles que pour certaines personnes, qui peuvent documenter le revenu adéquat nécessaire pour rembourser le prêt. Ces acheteurs de maison doivent également présenter un bon crédit, avec des notes minimales de 620. Il existe certains programmes sans versement initial, auxquels certaines personnes peuvent se qualifier.
Prêts VA
Les familles des militaires et les anciens combattants peuvent être admissibles à un prêt VA (Anciens Combattants), qui offre un financement à 100%. Disponible depuis la Seconde Guerre mondiale, ce programme d'assurance garantit des prêts jusqu'à une certaine limite, généralement 424 100 $. Non seulement ces prêts renoncent à l'exigence de mise de fonds, mais l'assurance hypothécaire de 2, 15 points peut être incluse dans le prêt. Les conditions de prêt varient d'un prêteur à l'autre, mais elles nécessitent généralement un ratio dette / revenu d'environ 41%. Les candidats à un prêt VA doivent d'abord obtenir un certificat d'admissibilité (COE) d'un centre d'admissibilité VA, en prouvant leur service militaire.
USDA Rural Development Housing Loans
Les acheteurs potentiels qui vivent dans des régions spécifiquement désignées du pays peuvent prétendre à un prêt au logement pour le développement rural du Département américain de l'agriculture (USDA). Bien que ceux-ci soient destinés aux résidents des régions éloignées, certains résidents vivant plus près des centres-villes peuvent également être admissibles à ce programme. (Consultez la page d'éligibilité USDA pour les zones désignées.)
En plus de satisfaire aux conditions d'éligibilité de l'emplacement, les demandeurs de prêt USDA doivent tomber en dessous de certains seuils de revenu, car ces programmes sont destinés aux ménages à revenu faible et modeste qui ont du mal à épargner pour les acomptes. Les cotes de crédit minimales requises varient de 600 à 640, et des frais initiaux de garantie de prêt de 3, 5% du montant du prêt sont requis, cependant, les emprunteurs peuvent envelopper ces frais dans le solde du prêt, évitant ainsi d'avoir besoin d'argent comptant à la clôture.
Prêts fédéraux de la Marine
Navy Federal Credit Union - le plus grand actif et membre du pays, offre un financement à 100% aux membres qualifiés qui achètent des maisons principales. L'admissibilité est limitée au personnel militaire, aux employés du Département américain de la Défense et aux membres de leur famille. Ce programme zéro-down est similaire à celui de la VA, mais bénéficie de frais de financement inférieurs de 1, 75%.
Quand les prêts hypothécaires sans mise de fonds sont-ils une bonne idée?
Les prêts sans mise de fonds sont idéaux pour les personnes qui doivent acheter de toute urgence une nouvelle maison, mais qui ne peuvent pas se procurer l'argent nécessaire à la mise de fonds. Fait intéressant, les taux d'intérêt hypothécaires sont actuellement à des creux historiques. Par conséquent, certains experts financiers estiment que le moment est idéal pour verrouiller ces taux avant de commencer à grimper.
Quand les prêts hypothécaires sans mise de fonds sont-ils une mauvaise idée?
Mettre de l'argent à zéro a ses inconvénients. Si vous financez 100% de l'achat d'une maison, vous n'avez aucune valeur nette dans la propriété - c'est-à-dire que vous n'en êtes pas propriétaire, comme vous le feriez si vous aviez effectué un acompte. Par conséquent, les prêteurs peuvent vous identifier comme un emprunteur à haut risque et vous demander de souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI) avant de signer le prêt. Cette assurance, qui protège la société hypothécaire en cas de défaut de paiement, coûte généralement entre 0, 5% et 1% du montant total du prêt, sur une base annuelle. Et contrairement aux paiements hypothécaires eux-mêmes, ces dépenses peuvent ne pas être déductibles d'impôt.
Enfin, les prêts hypothécaires à mise de fonds zéro portent souvent des taux d'intérêt plus élevés que les prêts hypothécaires traditionnels, car les prêteurs réservent généralement les meilleures conditions aux emprunteurs qui peuvent payer d'avance en espèces. Par exemple, la Republic Bank de Louisville, dans le Kentucky, propose actuellement une hypothèque sans mise de fonds sans PMI et une hypothèque à taux variable (ARM) de sept ans, dont le taux d'intérêt initial est de 4, 729%. Ce taux est presque un point de pourcentage supérieur au taux annoncé de Wells Fargo. Le paiement mensuel sur le prêt de Republic Bank serait de 533 $ pour chaque tranche de 100000 $ empruntés, pour les sept premières années, après quoi le taux d'intérêt s'ajuste une fois par an, en fonction du taux LIBOR majoré d'une marge de 2, 75%.
Alternatives aux prêts hypothécaires sans mise de fonds
Il existe des alternatives aux programmes de prêts sans mise de fonds tels que:
Prêts locaux: Presque tous les États, comtés et municipalités américains proposent un type de programme d'incitation pour les acheteurs de maison, qui fournit une aide au versement initial, une aide aux frais de clôture, des prêts immobiliers à faible taux d'intérêt ou une combinaison des éléments ci-dessus. Beaucoup sont réservés aux acheteurs qui atteignent certains niveaux de revenu, et certains sont réservés aux acheteurs d'une première maison. En outre, certains programmes s'adressent à des groupes de professionnels, tels que les enseignants, le personnel médical ou les premiers intervenants d'urgence. Bien que tous ces programmes ne puissent pas éliminer le besoin d'acomptes, certains offrent des subventions ou des prêts sans intérêt couvrant une partie ou la totalité de l'acompte.
Programmes de la FHA: Ces prêts nécessitent un acompte de 3, 5%, cependant, les directives de la FHA permettent que les acomptes soient financés par des dons financiers de parents, de fiancés, d'organisations à but non lucratif ou d'autres sources. La FHA offre également le prêt Good Neighbour Next Door aux enseignants, policiers et autres employés du secteur public, qui peuvent acheter une maison avec seulement 100 $ d'acompte - pas tout à fait un financement à 100%, mais très proche.
Prêts hypothécaires superposés: cette stratégie consiste à contracter deux prêts - l'un pour 80% du prix d'achat de la maison, l'autre pour la plus grande partie du reste possible. Avant la crise des prêts hypothécaires à risque, une répartition de 80% / 20% était assez courante. Dans le climat plus difficile d'aujourd'hui, le maximum peut être un plan 80% -15% -5%, où vous financez 80% avec une hypothèque principale, 15% avec une deuxième hypothèque ou un prêt sur valeur domiciliaire, et effectuez un acompte de 5%.
Attendez et économisez: reporter le rêve de devenir propriétaire jusqu'à ce que vous puissiez effectuer l'acompte standard est une option viable. En outre, le moment d'acheter peut arriver plus tôt que vous ne le pensez, surtout si vous avez déjà économisé quelques économies. Par exemple, jusqu'à 10 000 $ peuvent être retirés d'un IRA pour les dépenses d'un premier acheteur, y compris les acomptes, sans encourir la pénalité habituelle de 10% pour un retrait anticipé.
The Bottom Line
Il est révolu le temps où pratiquement n'importe qui pouvait garantir une hypothèque facile avec peu ou pas d'argent. Mais il existe des programmes publics et quelques prêteurs privés qui peuvent vous aider.
