Chaque année, des millions d'étudiants affluent dans les villes et villages universitaires. Ces étudiants, ainsi que les professeurs et le personnel de leurs écoles, ont un besoin commun: le logement. La demande constante de logements rend les collectivités collégiales et universitaires attrayantes pour les personnes intéressées par l'investissement immobilier. Lisez la suite pour savoir s'il s'agit d'une option d'investissement que vous devriez envisager.
L'opportunité
Alors que la demande de logements peut fluctuer dans d'autres régions, les villes universitaires affichent un flux constant d'étudiants, de professeurs et de personnel, et un pourcentage d'entre elles aura toujours besoin d'un logement hors campus. La plupart des collèges et universités n'ont pas suffisamment de logements sur le campus pour satisfaire la demande, et lorsque les budgets des écoles sont serrés, le maintien et l'amélioration des logements peuvent prendre le pas sur d'autres priorités financières. Des propriétés bien entretenues, bien commercialisées, à des prix compétitifs et proches des commodités peuvent attirer les acheteurs et les locataires.
Les baby-boomers commencent à réaliser les multiples avantages d'investir dans l'immobilier dans ces communautés. De nombreux parents considèrent les options de logement hors campus comme quelque chose qui pourrait non seulement fournir un logement à leur enfant, mais aussi être un investissement qui pourrait s'apprécier pour la revente après l'obtention du diplôme ou fournir un lieu pour leur future retraite. Selon l'Association nationale des agents immobiliers, les baby-boomers citent de plus en plus une préférence pour les communautés collégiales et universitaires pour les logements après la retraite.
Options d'investissement
Il existe de nombreuses façons d'investir dans l'immobilier dans les communautés collégiales, directement ou indirectement:
Où regarder
Une fois que vous avez réduit vos options d'investissement, vous pouvez choisir parmi plusieurs domaines. Décidez à quel point vous souhaitez être physiquement proche d'un immeuble de placement potentiel, puis dessinez un "rayon" entourant un ou plusieurs collèges où vous souhaitez investir. Faites des recherches et considérez les questions suivantes:
- L'école ouvre-t-elle un nouveau campus dans une communauté voisine? L'école prévoit-elle construire des bâtiments universitaires supplémentaires et / ou ajouter des programmes d'études pour augmenter les inscriptions? Le campus diminue-t-il? Si une école diminue en taille, soit les inscriptions des étudiants diminuent, soit l'école envisage d'abandonner les programmes en raison d'un manque de financement. Si vous êtes prêt à devenir un investisseur à long terme, vous pourrez peut-être trouver une propriété à un prix raisonnable avec un potentiel de valeur à long terme dans un marché en déclin.
Il est important de prendre le temps de rechercher les communautés où vous envisagez d'investir pour voir à quoi ressemble le marché immobilier local. Appelez le bureau des admissions de l'école pour trouver des informations qui pourraient potentiellement affecter un investissement immobilier, telles que:
- Le nombre actuel et projeté d'inscriptions de l'école Le ratio actuel et projeté d'étudiants par unité de logement sur le campus Combien de propriétés hors campus appartiennent à l'université Dépenses scolaires pour le logement des étudiants
Lorsque vous évaluez vos options, gardez à l'esprit que les écoles privées ont tendance à avoir des politiques de logement strictes, des inscriptions plus faibles et des ratios d'unités de logement par étudiant plus faibles sur le campus; par conséquent, il se peut qu'il n'y ait pas autant de demande de logements hors campus que dans une communauté avec un collège public ou une université. En outre, il existe des différences significatives dans les besoins de logement des élèves qui fréquentent l'école dans une ville par rapport à une zone suburbaine ou rurale. Par exemple, les écoles urbaines et suburbaines ont tendance à attirer un pourcentage plus élevé d'élèves faisant la navette ou à temps partiel qui peuvent ne pas avoir besoin de logement.
Avant d'acheter
Lorsque vous commencez à évaluer les immeubles de placement disponibles, assurez-vous de prendre en compte les conseils suivants:
- Connaître les implications fiscales de l'achat d'un immeuble de placement. Consultez un avocat fiscaliste ou un conseiller financier personnel. Recherchez vos options de financement. Le type de propriété que vous envisagez d'investir, ainsi que votre historique de crédit, détermineront le type de financement disponible. Discutez avec votre banquier ou votre conseiller financier personnel pour savoir quelles options peuvent être offertes et lesquelles conviennent à votre situation financière. Trouvez un agent immobilier ayant de l'expérience dans la vente à des propriétaires-investisseurs. Un agent immobilier ayant de l'expérience dans la vente à des acheteurs similaires peut répondre à beaucoup de vos questions dès le départ et vous donner des conseils sur le marché locatif local.Vérifiez les règles de l'association des propriétaires ou les clauses restrictives qui réglementent ou interdisent les locations.
Êtes-vous prêt à assumer la responsabilité de la location?
- Identifiez votre locataire cible. Êtes-vous le plus intéressé par la location à des étudiants de premier cycle et / ou des cycles supérieurs? La faculté? Identifiez la compétition. Une fois que vous connaissez votre locataire ciblé, déterminez ses options de logement alternatives / compétitives. Par exemple, si vous souhaitez louer à des étudiants diplômés, combien de logements étudiants sur le campus sont disponibles? Combien ça coûte? Quel est le taux en vigueur dans d'autres propriétés locatives? Évaluez les propriétés potentielles en fonction de l'endroit où vos locataires cibles préféreraient vivre, des équipements et des fonctionnalités qu'ils attendent et de ce qu'ils sont prêts à payer.Assurez-vous de comprendre le flux de trésorerie de votre investissement potentiel. Quelles sont vos projections de résultat opérationnel net? Avez-vous un plan pour gérer les "lacunes" lorsque vous êtes entre deux locataires? Par exemple, pourriez-vous louer l'allée pour le stationnement des étudiants en déplacement ou louer la propriété à des familles venant pour les week-ends des parents, l'obtention du diplôme, les matchs de football, etc.? Créez un plan de commercialisation de la propriété. Si vous prévoyez de trouver des locataires par vous-même (sans recourir à un agent immobilier ou à un service de gestion immobilière), vous devrez connaître la meilleure façon de communiquer avec votre locataire ciblé. Par exemple, si vous souhaitez louer aux professeurs ou au personnel, existe-t-il des moyens d'afficher des dépliants dans les salons du personnel? Y a-t-il une newsletter interne dans laquelle vous pouvez faire de la publicité? Prenez des dispositions pour l'entretien de la propriété. Si vous n'avez pas le temps, la capacité ou l'envie d'interviewer les locataires, de placer des annonces, de tondre la pelouse, de réparer les appareils cassés, de nettoyer à la vapeur les tapis entre les locataires, etc., vous voudrez peut-être passer un contrat avec des prestataires de services, tels qu'une société de gestion immobilière., service de triage ou entreprise d'entretien ménager pour s'assurer que la propriété conserve sa valeur et que vous savez ce que font vos locataires.
The Bottom Line
Les villes universitaires et universitaires offrent des options attrayantes aux investisseurs immobiliers. Si vous êtes le parent d'un futur étudiant, si vous approchez de la retraite et envisagez un déménagement futur, ou si vous souhaitez élargir votre portefeuille de placements, envisagez d'explorer vos options dans ces domaines.
