FPI et FPI FPI: un aperçu
Les fiducies de placement immobilier (FPI) sont des sociétés qui possèdent et exploitent des biens immobiliers pour produire et générer des revenus. Les investisseurs peuvent acheter des actions dans des FPI - qui représentent la propriété d'une société immobilière individuelle - tout comme les actions ordinaires. La performance individuelle des FPI peut varier considérablement. De nombreuses FPI sont négociées sur les principales bourses, mais il existe également un certain nombre de FPI privées et non cotées en bourse.
En revanche, les fonds négociés en bourse (FNB) de FPI investissent leurs actifs principalement dans des titres de participation de FPI et d'autres dérivés. Ils ont souvent de faibles ratios de dépenses et suivent passivement les indices pour le plus grand marché immobilier. Ces indices REIT comprennent un certain nombre de différents types de FPI en tant que composants. En suivant un indice, un investisseur peut obtenir une exposition au secteur immobilier plus vaste sans avoir à risquer du capital sur une seule entreprise.
Les investisseurs immobiliers plus sophistiqués pourraient souhaiter investir dans une seule FPI. L'investisseur peut vouloir se concentrer sur une FPI avec une bonne gestion, un plan d'affaires solide ou une concentration sur une certaine partie du secteur immobilier. Mais pour tout investisseur qui ne souhaite pas exercer une diligence raisonnable sur un certain nombre de FPI différents, les FPI REIT peuvent fournir un moyen facile d'obtenir une exposition diversifiée à l'immobilier dans un seul métier.
Points clés à retenir
- Les fiducies de placement immobilier sont des sociétés qui possèdent et exploitent des biens immobiliers pour produire et générer des revenus. Les fonds négociés en bourse REIT investissent leurs actifs principalement dans des titres de participation de FPI et d'autres dérivés. Il existe trois différents types de FPI: les FPI d'actions, les FPI hypothécaires et les FPI hybrides. Les FPI n'ont pas à payer d'impôt sur le revenu tant qu'elles sont conformes à certaines réglementations fédérales. Les FNB FPI sont gérés passivement autour d'indices de propriétaires d'immeubles cotés en bourse.
FPI
Comme indiqué ci-dessus, les FPI possèdent et exploitent des biens immobiliers pour produire et générer des revenus et offrir des actions sur le marché public et privé aux investisseurs. Il existe trois principaux types de FPI: les FPI d'actions, les FPI hypothécaires et les FPI hybrides. Chacun apporte une portée différente à la table, de la base d'investissement au risque. Les investisseurs doivent évaluer leurs objectifs de placement avant de décider de placer leur argent dans l'un de ces FPI.
FPI d'actions
Près de 90% de tous les FPI sont des FPI d'actions. Les fiducies de placement immobilier de cette catégorie possèdent ou investissent directement dans des biens immobiliers qui génèrent des revenus. Cela signifie que les revenus qu'ils génèrent prennent directement la forme de revenus locatifs provenant de ces propriétés. Les propriétés vont des centres commerciaux, des immeubles d'appartements et de copropriétés, des espaces de bureaux d'entreprise, des maisons de santé et même des espaces de stockage. Selon reit.com, plus de 2 billions de dollars d'actifs immobiliers sont détenus par des FPI d'actions.
Ces FPI sont tenues de verser au moins 90% de leur revenu aux actionnaires sous forme de dividendes.
Les FPI d'actions doivent verser aux actionnaires au moins 90% de leur revenu sous forme de dividendes.
FPI hypothécaires
Les FPI hypothécaires investissent dans des hypothèques immobilières. Certains mREIT, comme on les appelle communément, peuvent acheter des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS), à la fois des MBS résidentiels ou commerciaux. D'autres achètent ou proposent des offres hypothécaires aux emprunteurs et aux propriétaires fonciers. Ces FPI tirent de l'argent des intérêts de l'appréciation du prix de la valeur du MBS ou des intérêts perçus sur les prêts hypothécaires.
Ces FPI offrent aux investisseurs un accès au marché hypothécaire, tout en leur donnant la liquidité et la transparence des actions publiques.
FPI hybrides
Ces types de FPI constituent le plus petit pourcentage du secteur des FPI. Ils sont une combinaison de FPI d'actions et hypothécaires. Ils investissent directement dans les propriétés et les prêts hypothécaires. En investissant dans des FPI hybrides, les investisseurs bénéficient à la fois de FPI d'actions et hypothécaires dans un seul actif. Bien qu'ils puissent investir à la fois dans l'immobilier physique et dans les hypothèques / MBS, ils sont généralement plus lourdement pondérés l'un par rapport à l'autre.
Investir dans des FPI hybrides s'accompagne d'une très faible volatilité et d'un revenu régulier provenant de l'appréciation de la propriété et des paiements de dividendes.
Avantages fiscaux des FPI
Les FPI n'ont pas à payer d'impôt sur le revenu si elles se conforment à certaines réglementations fédérales. Les FPI doivent distribuer au moins 90% de leur revenu imposable annuellement aux actionnaires sous forme de dividendes et de distributions. Au moins 75% des actifs des FPI doivent être des biens immobiliers, des espèces ou des bons du Trésor américain, avec au moins 75% des revenus provenant de loyers, d'hypothèques ou d'autres investissements immobiliers. Les actions REIT doivent être détenues par au moins 100 actionnaires.
FNB FPI
Les FNB de FPI investissent la majorité de leurs fonds dans des FPI d'actions et d'autres titres connexes. Comme indiqué ci-dessus, ces investissements sont gérés passivement autour d'indices de propriétaires immobiliers cotés en bourse. Ils sont généralement connus et appréciés des investisseurs en raison de leurs rendements en dividendes élevés.
Les FNB FPI ressemblent à la fois aux actions et aux titres à revenu fixe, procurant un revenu très constant aux investisseurs. Ces types d'actifs doivent verser la majorité de leurs revenus et bénéfices aux actionnaires sur une base annuelle.
Exemples de FPI et de FPI de FPI
FPI
American Tower REIT (AMT) est l'une des plus importantes FPI au monde en termes de capitalisation boursière, qui s'élevait à 91, 77 milliards de dollars en novembre 2019. Lancée en 2012, elle gère plus de 170 000 biens immobiliers de communication multi-locataires. En termes simples, l'entreprise possède et exploite des équipements et des infrastructures de communication sans fil et de diffusion dans le monde entier. Le FPI a déclaré une augmentation de 9, 4% de ses revenus pour le troisième trimestre de 2019 à 1, 95 million de dollars, ainsi qu'une augmentation du bénéfice net de 34% par rapport à la même période en 2018, à 505 millions de dollars. Au 5 novembre 2019, le FPI s'échangeait à environ 205 $ par action et offrait un rendement en dividendes de 1, 8%.
Simon Property Group (SPG) est l'une des plus importantes FPI aux États-Unis en termes de chiffre d'affaires. Elle possède et exploite des propriétés commerciales en Amérique du Nord, en Europe et en Asie, y compris des centres commerciaux et des magasins haut de gamme. Simon s'échangeait à environ 157 $ au 5 novembre 2019, avec une capitalisation boursière de 48, 5 milliards de dollars. Simon a offert un rendement du dividende de 5, 31%. Pour le troisième trimestre de 2019, SPG a déclaré un chiffre d'affaires total de 1, 4 milliard de dollars, une augmentation par rapport à 1, 38 milliard de dollars par rapport à la même période en 2018. Le bénéfice net consolidé est passé de 631 414 $ au troisième trimestre de 2018 à 572 102 $ au troisième trimestre de 2019.
FNB FPI
Le Vanguard REIT ETF (VNQ) est l'un des plus grands FPI du secteur et a commencé à se négocier en 2004. Il investit dans des actions émises par des FPI et cherche à reproduire l'indice MSCI US REIT, l'indice REIT le plus important. VNQ avait plus de 69, 3 milliards d'actifs sous gestion (AUM) au 30 septembre 2019, avec un ratio de frais très faible de 0, 12%. Il verse un dividende attractif de plus de 4%. Le fonds possède 183 actions dans ses avoirs. Le top 10 le plus important représentait 42, 3% de l'actif net du fonds. Les FPI spécialisées détenaient la plus importante répartition des avoirs avec 33, 2%, avec 14, 9% des avoirs du fonds en FPI résidentielles et 12, 5% en FPI de détail. VNQ a affiché un rendement de 9, 57% pour les trois années précédant 2019 et une hausse de 9, 19% depuis sa création en septembre 2004.
L'iShares US Real Estate ETF (IYR) est un autre ETF REIT important. L'IYR suit l'indice Dow Jones US Real Estate. Il a commencé à se négocier en 2000 et avait 4, 8 milliards de dollars en gestion au 4 novembre 2019. IYR a un ratio de dépenses de 0, 42%, ce qui est supérieur à celui de VNQ. Le fonds avait 114 composantes et a versé un dividende de 2, 59% au 30 septembre 2019. Les actions d'IYR ont affiché un rendement de 8, 89% au cours des trois années précédant 2019 et un rendement de 10, 06% depuis sa création. Les actions d'IYR se négocient à la Bourse de New York (NYSE).
