Qu'est-ce qu'une hypothèque de réinstallation (Relo)
Conçue expressément pour la relocalisation et le transfert d'employés, l'hypothèque de relocalisation (Relo) est un type de produit hypothécaire alternatif. Les entreprises profitent de ces prêts dans le cadre du paquet de signature ou d'emploi pour les employés de niveau supérieur. Les hypothèques Relo rendent le processus de déménagement plus confortable et plus économique.
RÉPARTITION Hypothèque de réinstallation (Relo)
Les hypothèques de réinstallation impliquent souvent des contributions financières de l'employeur. Ces contributions peuvent comprendre des subventions pour couvrir les frais de clôture, les rachats de taux d'intérêt et les taux d'intérêt inférieurs au marché. Les taux hypothécaires de réinstallation peuvent provenir de taux de 25 à 50 points de base (BPS) inférieurs aux taux d'intérêt du marché pour des hypothèques conventionnelles similaires. Un point de base est égal à 1 / 100e de 1% et réduit le taux d'intérêt du prêt.
Le prêteur peut également fournir un personnel dédié de consultants en prêts immobiliers formés pour répondre aux besoins des employés transférés qui achètent ou vendent une maison. Cela peut entraîner un traitement des prêts plus rapide et moins cher.
Déménagement d'employés avec hypothèques de réinstallation
Certaines données montrent qu'un employé qui déménage pour son travail est susceptible de transférer à plusieurs reprises à des intervalles de temps prévisibles, souvent deux ou plusieurs relocalisations en cinq ans. Il est peu probable qu'un employeur aide à la réinstallation d'un employé à moins qu'il n'anticipe la permanence au nouvel emplacement d'un an ou plus. Ces acheteurs pourraient donc être moins susceptibles de se refinancer au début de la durée du prêt. En outre, les subventions accordées par les employeurs diminuent généralement le paiement mensuel de l'emprunteur et réduisent sa sensibilité au refinancement lié aux taux pendant la période de l'aide, qui se situe généralement tôt dans la durée de vie du prêt.
Si les taux d'intérêt augmentent, les remboursements anticipés ont tendance à rester relativement plus rapides après un ou deux ans en raison des cycles naturels de relocalisation de ces emprunteurs. Une baisse des taux d'intérêt peut inciter l'employeur à encourager l'employé à refinancer le prêt par le biais de clauses de refinancement forcé.
Investir dans des pools d'hypothèques de réinstallation
Fannie Mae offre une sécurité adossée à une hypothèque de relocalisation (MBS). Ce pool de propriétés sous-jacentes est entièrement composé de prêts à la réinstallation. Cependant, les prêts de réinstallation, ainsi que les prêts d'actions coopératives et certains prêts de rachat, sont considérés comme des prêts hypothécaires spéciaux. En tant que prêts spéciaux, le nombre de propriétés pouvant être dans les pools éligibles est limité.
Les prêts de réinstallation peuvent également être inclus dans d'autres pools. Si un pool à taux fixe contient plus de 10% des prêts de réinstallation, le préfixe du pool identifiera le pool comme pool de prêts de relocalisation et la partie statistiques du pool du supplément de prospectus affichera le pourcentage de prêts de relocalisation dans le pool.
Tout pool de titres adossé à des créances hypothécaires comporte le risque de remboursement anticipé du prêt acheteur. La capacité de prédire ce risque est d'une valeur significative pour les commerçants. Les prêts hypothécaires Relo ont tendance à avoir une caractéristique de remboursement anticipé plus prévisible qui permet aux relo MBS de négocier à prime. Les prêts hypothécaires de réinstallation présentent des caractéristiques de risque de remboursement anticipé plus prévisibles que les prêts hypothécaires non réaménagés. En outre, les prêts de relocalisation MBS ont historiquement payé plus rapidement que les produits conventionnels similaires dans la plupart des environnements de taux d'intérêt et peuvent également protéger l'investisseur dans des environnements de taux d'intérêt en hausse.
