Qu'est-ce qu'un prêt renégocié?
Un prêt renégocié est un prêt, tel qu'une hypothèque immobilière, qui a été modifié par le prêteur avant son remboursement intégral. Un prêt renégocié vise à permettre à l'emprunteur de suivre plus facilement les paiements futurs et à garantir que le prêteur sera éventuellement remboursé.
Comment fonctionne un prêt renégocié
Dans un prêt renégocié, toutes les parties conviennent de modifier les conditions initiales du prêt. Les modifications peuvent inclure le taux d'intérêt ou la durée du prêt. Dans certains cas, la structure des taux peut être modifiée en passant d'un prêt à taux fixe à un prêt à taux variable ou vice versa. Une autre option de modification est l'abstention, ou l'arrêt temporaire, des paiements de prêt.
En règle générale, les propriétaires peuvent être admissibles à la renégociation ou à la modification d'une hypothèque existante s'ils ne sont pas admissibles au refinancement, connaissent des difficultés à long terme comme une invalidité ou sont en retard de plusieurs mois sur leurs paiements mensuels et s'attendent à avoir plus de difficulté à effectuer ces paiements. Les emprunteurs doivent être conscients qu'une renégociation de leur prêt a souvent un impact négatif sur leur pointage de crédit, même s'ils effectuent tous leurs futurs paiements mensuels à temps. Cependant, c'est généralement mieux que de ne pas rembourser le prêt.
La plupart des États ont des programmes de médiation pour aider les emprunteurs à renégocier leurs prêts si leurs prêteurs ne coopèrent pas.
Pour entamer une renégociation, l'emprunteur doit contacter directement le prêteur. Les banques et autres prêteurs sont souvent motivés à renégocier, car c'est généralement une option préférable à la forclusion, en raison des coûts et des risques impliqués dans ce processus et du fait que le prêt renégocié leur fournira au moins une partie des flux de trésorerie. Les prêteurs ont également tendance à ne pas vouloir prendre possession de propriétés physiques comme les maisons, qui nécessitent un entretien régulier et peuvent prendre beaucoup de temps à vendre. Si l'emprunteur ne parvient pas à renégocier un prêt directement avec le prêteur, la plupart des États proposent un programme de médiation en vertu duquel le prêteur doit rencontrer le propriétaire devant un fonctionnaire désigné par le tribunal pour tenter de résoudre le problème.
Historique des prêts renégociés
Aux États-Unis, les programmes de modification des prêts, tels que les prêts renégociés, ont une longue histoire, remontant au moins à la Grande Dépression. La Home Owners 'Loan Corporation (HOLC) a été fondée en 1933 sous le président Franklin D. Roosevelt pour aider au refinancement des hypothèques en danger de forclusion. L'agence a vendu des obligations à des investisseurs et a ensuite utilisé le produit pour acheter des prêts en difficulté auprès de prêteurs. En règle générale, cela a entraîné une combinaison d'une prolongation de la durée du prêt et d'un taux d'intérêt réduit pour le propriétaire. Entre 1933 et 1935, le HOLC a acheté environ un million de prêts et a eu un taux de forclusion d'environ 20% - ce qui signifie que la grande majorité des emprunteurs ont pu effectuer leurs versements hypothécaires et conserver leur logement. L'agence a cessé ses activités en 1951.
Un programme de modification de prêt similaire a été lancé par le gouvernement fédéral en réponse à la crise des prêts hypothécaires à risque de 2008. Le programme de modification du logement abordable (HAMP) a été introduit en 2009 dans le cadre du Troubled Asset Relief Program (TARP). HAMP a offert un allégement similaire au programme HOLC, avec en plus l'option de réduction du principal. Le programme a pris fin en 2016 et a été remplacé par des options telles que le programme de modification Fannie Mae Flex.
