Qu'est-ce qu'une garantie hypothécaire résidentielle (RMBS)?
Les titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles (RMBS) sont des titres de créance (similaires à des obligations), adossés aux intérêts payés sur les prêts immobiliers. Les intérêts sur les prêts tels que les prêts hypothécaires, les prêts sur valeur domiciliaire et les prêts hypothécaires à risque sont considérés comme ayant un taux de défaut relativement faible et un taux d'intérêt relativement élevé, car il existe une forte demande pour la propriété d'une résidence personnelle ou familiale.. Les investisseurs sont attirés par ce type de garantie et souhaitent également être protégés du risque de défaut inhérent aux prêts individuels de ce type. Ce risque est atténué par la mise en commun de nombreux prêts de ce type afin de minimiser le risque de défaut individuel.
Points clés à retenir
- Un RMBS (Residential Mortgage Backed Security) est similaire à une obligation qui paie en fonction des paiements de nombreuses hypothèques individuelles. de nombreux RMBS mal construits ont contribué à la crise financière de 2008.
Fonctionnement d'un titre adossé à une hypothèque résidentielle (RMBS)
Un titre adossé à une hypothèque résidentielle est construit par l'une des deux sources: un organisme gouvernemental comme la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) et la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), ou par une société de services bancaires d'investissement non-agence. Tout d'abord, ces entités vendent ou contrôlent un grand nombre de prêts résidentiels. Ensuite, ils regroupent un grand nombre d'entre eux en un seul pool de prêts. Enfin, ces entités vendent essentiellement des obligations adossées à ce pool de prêts.
Les paiements sur ces prêts transitent par les investisseurs qui ont acheté dans ce pool, et les taux d'intérêt qu'ils reçoivent sont meilleurs que les obligations américaines classiques. Les institutions émettrices conservent des frais pour la gestion du pool, et les risques de défaut sur ces hypothèques sont partagés à la fois par les entités émettrices et les investisseurs. Étant donné que chacun de ces prêts ne représente qu'une petite partie du pool de prêts collectés plus important, le défaut de l'un de ces prêts a moins d'impact sur les investisseurs que s'ils investissaient l'un de ces prêts individuellement.
Avantages et inconvénients d'un RMBS
La construction d'un RMBS a l'avantage d'offrir moins de risques et une plus grande rentabilité aux investisseurs. Il permet également aux entités émettrices de lever plus de liquidités pour les réserves, contre lesquelles elles peuvent consentir davantage de prêts. Cela rend à son tour plus de capitaux d'investissement disponibles pour les propriétaires d'entreprises et les entrepreneurs.
En tant qu'indicateur de leur efficacité et de leurs avantages, on peut noter que la principale catégorie d'investisseurs en RMBS est celle des sociétés d'assurance-vie. Ces institutions bénéficient d'un moyen efficace d'investir des milliards de dollars dans des investissements à taux d'intérêt plus élevé que les obligations d'État, tout en prenant un risque acceptable.
Un RMBS peut contenir une multitude de différents types d'hypothèques. Les titres peuvent contenir un seul type d'hypothèque ou une combinaison de différents types. Ils peuvent contenir des prêts hypothécaires à taux fixe, à taux variable, à taux variable et des prêts hypothécaires de qualité de crédit variable, y compris le prime et les subprimes. Cette variété permet de réduire le risque de défaut.
La complexité de tous les RMBS, en tant que type d'investissement, crée des inconvénients difficiles à quantifier. Le premier est le risque systémique, ou le risque que le stress du système financier puisse affecter uniformément tous les investissements dans le pool qui sous-tend le RMBS. Ce risque était évident lors de la crise financière de 2008. La seconde est que, parce que les investisseurs sont plus éloignés des titulaires de prêts hypothécaires individuels, ils ont moins d’intérêt dans leur succès. Alors que les taux de défaut historiques oscillaient autour de 2%, en 2009, ce taux était proche de 5%. Dix ans plus tard, ce risque semble peu préoccupant pour les investisseurs puisque le taux de défaut est tombé en dessous de 1%.
Investir dans des titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles
Investir dans un titre adossé à une hypothèque résidentielle peut exposer l'investisseur au risque de remboursement anticipé et au risque de crédit. Le risque de remboursement anticipé est le risque que le créancier hypothécaire rembourse l'hypothèque avant sa date d'échéance, ce qui réduit le montant des intérêts que l'investisseur aurait autrement reçus. Le prépaiement, en ce sens, est un paiement supérieur au paiement principal prévu. Cette situation peut se produire si le taux d'intérêt actuel du marché tombe en dessous du taux d'intérêt de l'hypothèque, car le propriétaire est plus susceptible de refinancer l'hypothèque.
Les titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles sont utilisés par des institutions financières comme les compagnies d'assurance en raison de leurs caractéristiques de flux de trésorerie et de leur durée de vie relativement longue, qui peuvent compenser les passifs à long terme contractés par les compagnies d'assurance. De plus, les acheteurs de titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles ont souvent leur mot à dire dans la façon dont ils sont construits, de sorte qu'ils peuvent être spécialement adaptés pour compenser un passif ou pour s'adapter aux préférences d'autres investisseurs en matière de risque, de rendement et de calendrier des flux de trésorerie, par exemple.
