L'approche de comparaison des ventes est une méthode d'évaluation immobilière qui compare une propriété à d'autres propriétés aux caractéristiques similaires vendues récemment. La méthode prend en compte l'effet que les caractéristiques individuelles ont sur la valeur globale de la propriété. En d'autres termes, la valeur totale d'une propriété est la somme des valeurs de toutes ses caractéristiques. Les agents immobiliers et les évaluateurs peuvent utiliser l'approche de comparaison des ventes lors de l'évaluation des propriétés à vendre.
Comprendre l'approche de comparaison des ventes (SCA)
L'approche de comparaison des ventes aide les professionnels de l'immobilier et les acheteurs à déterminer si le prix d'une maison est juste et comparable au marché actuel.
L'approche est utilisée comme colonne vertébrale pour l'analyse comparative du marché, qui est une analyse des prix des propriétés récemment vendues qui sont similaires et dans la même zone géographique. En d'autres termes, l'approche implique souvent de regarder les propriétés locales pour voir ce qu'elles ont en commun. De là, les évaluateurs peuvent déterminer une valeur pour une propriété en fonction de ses caractéristiques. En examinant les propriétés au même endroit, cela évite d'utiliser des méthodes moins fiables telles que la comparaison des ventes de propriétés sur une zone géographique plus large.
Application de l'approche de comparaison des ventes
Bien qu'il existe de nombreuses étapes qu'un évaluateur immobilier peut prendre pour évaluer la valeur d'une propriété, celles qui sont décrites ci-dessous sont parmi les plus courantes. Il est important de noter que l'approche de comparaison des ventes n'est pas une évaluation officielle, et si une propriété est unique, une évaluation formelle peut être nécessaire.
Emplacement et quartier
La géographie de l'emplacement des biens immobiliers et l'état de la topographie locale pourraient avoir des effets directs sur la valeur attribuée à toutes les propriétés comparables. Par exemple, une rangée de maisons situées près d'un aéroport aurait toutes des problèmes de bruit qui feraient partie de leurs comparaisons de ventes. Si ces mêmes maisons étaient situées dans un quartier calme de la ville, l'évaluation serait différente.
Il serait plus approprié de comparer les maisons situées dans le même quartier que les maisons dans une autre section de la ville, même si elles partagent les mêmes conceptions architecturales. Certains des facteurs à surveiller lors de l'évaluation d'un quartier comprennent,
- Proximité des écoles voisines, le cas échéant Eau, lacs ou plagesParcs ou parties communesProximité des autoroutes ou des viaducsBâtiments abandonnés, voies ferrées, bâtiments industriels
D'autres facteurs externes peuvent entrer en jeu avec une évaluation, tels que les niveaux de pollution sur la propriété et les environs.
Annonces vendues récemment
Examinez la valeur de la propriété de la maison et le coût par pied carré. Les annonces récemment vendues peuvent aider à fournir un point de départ pour la valeur des maisons dans la région. Bien que les maisons se vendent à des prix différents en fonction de leurs caractéristiques et du marché au moment de la vente, l'examen de la valeur des propriétés et des ventes récentes fournira un bon point de départ ou un numéro de référence.
Caractéristiques de la maison à vendre avec ceux similaires
Une maison doit être comparée à des propriétés qui ont le même nombre de chambres, garages et salles de bains. La comparaison devrait inclure des maisons d'environ la même superficie sur des parcelles de terrain de la même taille.
Âge et état des maisons
Comparez la maison avec des maisons du même âge, et si une maison plus ancienne, si elle a besoin de mises à niveau. L'état général de la maison peut influencer considérablement une évaluation. Par exemple, deux maisons peuvent être de même conception, avec le même nombre de pièces, mais l'une des maisons peut nécessiter des réparations. Il pourrait y avoir des dommages de termites, des problèmes de plomberie ou de toiture qui doivent être remplacés ou réparés. Toute amélioration qui serait nécessaire affecterait la valeur de la propriété, indépendamment d'avoir des caractéristiques comparables.
Calculez un prix moyen par pied carré
Une fois que les maisons ayant des caractéristiques, un âge et des géographies similaires sont compilées, prenez chacun de leurs prix de vente et divisez-les par leur superficie. Le résultat donnera le coût par pied carré basé sur les maisons dans l'analyse de comparaison des ventes. Faites la moyenne du coût par mètre carré pour toutes les maisons comparables et multipliez ce nombre par la superficie en pieds carrés de la maison évaluée.
Par exemple, regardons les maisons dans la même zone et calculons leur superficie moyenne. Trois maisons dans la région ont été vendues récemment et ont été répertoriées comme suit:
- 300 000 $ avec 3 500 pieds carrés et un prix au mètre carré de 85, 70 $ (300 000/3 500) 285 000 $ avec 2 800 pieds carrés et un prix au mètre carré de 101, 78 $ 232 000 $ avec 2 500 pieds carrés et un prix au mètre carré de 92, 80 $ Le prix moyen par pieds carrés pour les trois propriétés est de 93, 42 $ ou ((85, 70 + 101, 78 + 92, 80 = 280, 28 $) / 3)
La maison évaluée a une superficie de 2 600 pieds carrés et lorsque nous multiplions la superficie moyenne des maisons comparables, nous arrivons à un montant évalué de 242 892 $ ou (93, 42 $ * 2 600). L'analyse doit fournir une valeur raisonnable pour la maison.
Bien sûr, de nombreuses autres fonctionnalités peuvent augmenter la valeur de la maison. Cependant, une analyse comparative des ventes n'est pas une science exacte, car la valeur d'une maison est quelque peu subjective, ce qui signifie qu'une famille pourrait y trouver plus de valeur qu'une autre et augmenter son offre. Comme indiqué précédemment, des facteurs externes tels que les conditions économiques, le marché du travail et l'état du marché immobilier jouent tous un rôle important dans le prix de vente d'une maison ou sa durée de vie sur le marché.
