Table des matières
- Qu'est-ce qu'une vente à découvert?
- Comment fonctionne une vente à découvert
- Comment une forclusion diffère
- Étapes d'une vente à découvert
- Le contrat de vente à découvert
- Avantages et inconvénients
- Pièges à éviter lors d'une vente à découvert
- Meilleur agent pour une vente à découvert
- Marchandage sur les prix
- Continuer les recherches
- Bonne ou mauvaise affaire?
Qu'est-ce qu'une vente à découvert?
Une vente à découvert est une maison disponible à un prix d'achat inférieur au montant dû par son propriétaire actuel.
La transaction profite à la banque en lui permettant d'éviter de reprendre possession de la maison en cas de forclusion, ce qui est coûteux et prend du temps. Le vendeur évite le coup de crédit qui vient avec la forclusion et la faillite qui l'accompagne parfois.
Comment fonctionne une vente à découvert
Une vente à découvert est une option financière qui est parfois disponible pour les propriétaires qui sont des emprunteurs en difficulté. Ils sont en retard sur leurs versements hypothécaires et ont une maison sous l'eau. Autrement dit, la maison vaut moins que le solde impayé de l'hypothèque.
À moins d'une aubaine inattendue, le propriétaire est obligé de se séparer de la maison. Il n'y a vraiment que deux options: une vente à découvert ou une forclusion.
Les experts ne s'entendent pas sur la question de savoir si les ventes à découvert sont une bonne affaire. Les partisans disent que ces maisons ont un prix inférieur à la valeur marchande. Les opposants affirment que les banques n'ont aucun intérêt à vendre des incendies.
Les ventes à découvert sont généralement initiées par le propriétaire lorsque la valeur d'une maison baisse de 20% ou plus. Avant que le processus ne puisse commencer, le prêteur qui détient l'hypothèque doit approuver la décision. De plus, le prêteur, généralement une banque, a besoin de documents expliquant pourquoi une vente à découvert est logique. Après tout, l'institution prêteuse pourrait perdre de l'argent dans le processus.
S'il est approuvé pour la vente à découvert, l'acheteur négocie d'abord avec le propriétaire, puis demande l'approbation de l'achat auprès de la banque en second. Il est important de noter qu'aucune vente à découvert ne peut avoir lieu sans l'approbation du prêteur.
Les ventes à découvert tendent à être des transactions longues et fastidieuses, nécessitant jusqu'à une année complète pour être traitées. Cependant, ils ne sont pas aussi préjudiciables à la cote de crédit d'un propriétaire que la forclusion. Une vente à découvert semble meilleure pour les futurs prêteurs et créanciers. Cela montre que la personne est intervenue avant que la banque ne déménage pour reprendre possession du logement. Un propriétaire qui a effectué une vente à découvert peut même être admissible à acheter une autre maison immédiatement.
Points clés à retenir
- Pour les propriétaires de maisons sous-marines, une vente à découvert peut être un moyen d'éviter la reprise de possession, l'expulsion et les marques noires sur leurs cotes de crédit.Pour un acheteur potentiel, conclure une vente à découvert nécessite de la flexibilité et beaucoup de patience.Un acheteur doit s'assurer que l'affaire vaut l'effort.
Comment une forclusion diffère
En cas de forclusion, le prêteur saisit la maison après que l'emprunteur n'a pas effectué un certain nombre de paiements. Contrairement à la plupart des ventes à découvert, les saisies peuvent avoir lieu après que le propriétaire a abandonné la maison. Si les occupants ne sont pas encore partis, ils sont expulsés par le prêteur dans le processus de forclusion.
Les saisies ne sont normalement pas aussi longues à réaliser qu'une vente à découvert, car le prêteur souhaite liquider rapidement l'actif. Les maisons saisies peuvent également être vendues aux enchères lors d'une «vente de syndic», où les acheteurs enchérissent sur les maisons dans le cadre d'un processus public.
Les propriétaires qui subissent une forclusion connaissent une baisse immédiate et une baisse abrupte de leur cote de crédit. Dans la plupart des cas, ils doivent attendre au moins cinq ans pour acheter une autre maison ou trois ans avec un prêt FHA. La forclusion apparaît sur un rapport de crédit pour sept ans.
Quand devriez-vous faire une vente à découvert?
Étapes d'une vente à découvert
Le processus de vente à découvert varie d'un État à l'autre, mais les étapes comprennent généralement:
- Forfait de vente à découvert - Un paquet financier est soumis au prêteur par le vendeur. Il comprend des états financiers, une lettre décrivant les difficultés du vendeur et des copies des dossiers financiers. Offre de vente à découvert - Si le vendeur accepte une offre d'un acheteur intéressé, l'agent inscripteur envoie au prêteur l'accord d'inscription, une offre d'achat exécutée, la lettre de pré-approbation de l'acheteur et une copie du chèque en espèces. Traitement bancaire - La banque examine l'offre et approuve ou refuse la vente à découvert. Cela peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois.
Le contrat de vente à découvert
À certains égards, l'achat d'une propriété à découvert est comme tout achat de maison. Cependant, dans ce cas, le contrat précisera que les conditions sont soumises à l'approbation du prêteur hypothécaire.
Le contrat doit également stipuler que la propriété est achetée "en l'état". Bien que l'acheteur puisse inclure un libellé permettant d'annuler la transaction si une inspection révèle des problèmes considérables, il est peu probable qu'un prix inférieur puisse être négocié. Il est également peu probable que la banque effectue des réparations, et le vendeur, étant à court d'argent, est encore moins susceptible de l'aider.
Contrairement à une saisie, l'institution prêteuse n'est pas propriétaire du bien lors d'une vente à découvert. Cependant, comme il doit approuver la vente et percevra le produit, l'acheteur traitera principalement avec la banque plutôt qu'avec le propriétaire.
Avantages et inconvénients
Les transactions de vente à découvert peuvent prendre beaucoup plus de temps et de patience que les transactions immobilières ordinaires. Si vous faites une offre sur une vente à découvert, soyez prêt à attendre. Les banques sont réputées pour prendre jusqu'à plusieurs mois pour répondre aux offres de vente à découvert.
Assurez-vous que la vente à découvert est déjà approuvée par le prêteur. Si le vendeur n'a pas encore négocié la vente à découvert avec la banque, l'acheteur est dans une longue attente, très probablement pour rien.
Certains experts recommandent de donner au prêteur un délai pour réduire le temps d'attente. Bien qu'il soit difficile de dire si cette stratégie incitera réellement la banque à l'action.
Pièges à éviter lors d'une vente à découvert
L'acheteur doit s'assurer que la vente à découvert est déjà approuvée par le prêteur. Si le vendeur n'est pas encore en défaut ou n'a pas négocié de vente à découvert avec la banque, l'acheteur est dans une longue attente, très probablement pour rien. La banque peut ne pas être intéressée par une vente à découvert si elle pense qu'elle peut obtenir plus d'argent en se forçant.
Les acheteurs potentiels sont également avisés de vérifier à l'avance pour s'assurer que le prêteur hypothécaire n'a aucun problème avec une propriété à découvert.
Meilleur agent pour une vente à découvert
En raison de la complexité de la transaction, un acheteur doit travailler avec un agent ou un agent immobilier expérimenté dans les ventes à découvert et prêt à travailler sur l'un d'eux. Certains agents immobiliers se spécialisent dans les ventes à découvert et peuvent détenir la certification SFR (Short Sales and Foreclosure Resource), une désignation offerte par la National Association of Realtors. Les titulaires de cette certification ont suivi une formation spécialisée.
Marchandage sur les prix
L'acheteur d'une vente à découvert doit être prêt à augmenter le prix d'offre. En fin de compte, le vendeur n'a aucun pouvoir réel d'approuver le prix de vente, seule la banque le fait, et ils peuvent contre-offrir.
D'un autre côté, la banque pourrait rejeter purement et simplement l'offre, surtout s'il s'agit d'une offre nettement inférieure. Dans le pire des cas, ils pourraient ne pas répondre du tout.
Continuer les recherches
Étant donné le temps qu'il faudra probablement à la banque pour répondre à votre offre, un acheteur devrait probablement continuer à regarder d'autres maisons en attendant une réponse. Un agent peut rédiger un contrat d'achat à découvert de telle manière que l'acheteur conserve la flexibilité de retirer l'offre.
Même si l'acheteur fait un dépôt fiduciaire, la banque peut continuer à collecter des offres. La plupart des gens considéreraient cela contraire à l'éthique, car l'acheteur potentiel est susceptible d'avoir déboursé quelques milliers de dollars lors d'inspections, de recherches de titres, etc., à ce stade. Mais la banque est confrontée à une transaction perdante et elle souhaite minimiser ses pertes.
Se faire retirer de l'accord si tard dans le jeu est une énorme perte de temps et d'argent pour l'acheteur, sans parler d'énormément frustrant.
Pour toutes ces raisons, le prix d'inscription d'une vente à découvert doit être pris avec une bonne dose de scepticisme.
Bonne ou mauvaise affaire?
Les experts ne s'entendent pas sur la question de savoir si les ventes à découvert sont une bonne affaire pour les acheteurs. Les partisans affirment que les propriétés de vente à découvert sont à un prix inférieur à la valeur marchande, ce qui donne aux acheteurs la possibilité d'obtenir beaucoup et aux acheteurs d'une première maison d'entrer dans une maison qu'ils n'auraient pas pu se permettre autrement. Les opposants affirment que les banques n'ont aucun intérêt à vendre des incendies et feront une analyse de marché comparable avant de fixer ou d'accepter un prix pour une propriété.
En outre, le prix d'inscription d'une vente à découvert peut être un montant que l'agent du vendeur pense que la banque pourrait accepter, plutôt que le montant que la banque a effectivement accepté d'accepter. La banque peut trouver le prix trop bas, ou le vendeur peut inscrire la propriété en dessous du marché avec l'intention de déclencher une guerre d'enchères.
Dans certains États, le vendeur sera condamné à son encontre, ce qui l'obligera à rembourser à la banque la différence entre le montant de l'hypothèque et le prix de vente de la maison, il est donc dans l'intérêt du vendeur d'obtenir le plus d'argent possible..
Un avantage à la fois pour la banque et pour l'acheteur est que, contrairement à une propriété appartenant à une banque, une propriété vendue à découvert est moins susceptible d'être saccagée ou saccagée. Bien que la propriété puisse souffrir d'un entretien différé en raison de la situation financière du propriétaire, le vendeur ne risque pas de détruire l'endroit lorsqu'il y habite encore. En revanche, les propriétaires qui perdent leurs propriétés à cause de la saisie prennent souvent leur frustration sur la maison comme un moyen de revenir à la banque.
