Le marché hypothécaire a beaucoup changé au cours de la dernière décennie. Dans le passé, pratiquement n'importe qui pouvait obtenir une hypothèque - même une pour beaucoup plus que ce qu'elle pouvait se permettre. À cette époque, les taux d'intérêt étaient plus élevés, mais les normes de prêt étaient plus faciles. Aujourd'hui, il est plus difficile de se qualifier et les taux d'intérêt commencent tout juste à remonter par rapport aux creux historiques.
Vous avez peut-être souscrit une deuxième hypothèque (plus communément appelée prêt sur valeur domiciliaire) lorsque les taux étaient élevés. C'est une des raisons pour lesquelles vous pourriez envisager de consolider vos prêts. Mais devriez-vous? Est-ce que ça fait du sens? Ou est-il préférable de séparer les prêts?
Quatre raisons de consolider vos hypothèques
Casey Fleming, conseiller hypothécaire et rédacteur pigiste qui est le auteur du «Guide du prêt: comment obtenir le meilleur prêt hypothécaire possible», cite les quatre raisons suivantes pour consolider:
1. Réduisez votre taux d'intérêt
Il y a environ dix ans, les taux hypothécaires moyens étaient beaucoup plus élevés. À la mi-juin 2007, par exemple, le taux moyen sur 30 ans a atteint un sommet de 6, 74%. Mais en mars 2019, les taux étaient en moyenne de 4, 27%, soit plus d'un tiers de moins qu'en 2007. Un taux plus bas pourrait signifier économiser des milliers de dollars sur votre prêt. Plus le taux d'intérêt est bas, moins vous paierez au total sur toute la durée du prêt.
Points clés à retenir
- Si vous détenez deux hypothèques, les consolider en une seule pour un taux d'intérêt réduit ou une durée de prêt plus courte peut vous faire économiser beaucoup d'argent. Le refinancement d'une hypothèque à taux variable en un prêt à taux fixe peut aider à réduire les inquiétudes vous pouvez payer vos versements hypothécaires plus tard dans le prêt. La consolidation pour réduire vos versements finit généralement par vous coûter plus cher au fil du temps, car votre prêt revient à plus long terme.
2. Éliminez le risque d'une hypothèque à taux variable
Parce que les paiements sont souvent moins élevés au début d'une hypothèque à taux variable, les acheteurs de maison peuvent être bercés par l'achat d'une maison qu'ils ne peuvent pas se permettre plus tard. À la fin de la période de lancement, les clients peuvent trouver que le paiement peut être trop élevé pour leur ménage dans un avenir assez proche. La consolidation de vos prêts hypothécaires en un seul prêt hypothécaire à taux fixe éliminera le souci d'un paiement beaucoup plus élevé plus tard dans l'hypothèque.
C'est une bonne décision lorsque les taux sont relativement bas. L'année dernière aurait peut-être été meilleure, mais elle est maintenant encore bonne.Le Federal Reserve Board a augmenté les taux d'intérêt hypothécaires neuf fois depuis 2015, mais il a augmenté ses taux en décembre 2018 et a indiqué qu'aucune augmentation n'est prévue pour 2019.
La simple comparaison des versements hypothécaires mensuels est susceptible de vous amener à conclure une mauvaise affaire sur le refinancement; vous devez examiner tous les coûts au fil du temps.
3. Remboursez vos prêts plus rapidement
En plus de combiner les deux prêts en un seul versement, envisagez un prêt plus court. Le montant total des intérêts que vous paierez est inférieur et la ou les propriétés vous appartiennent plus tôt. Bien sûr, les paiements mensuels seront plus élevés.
Prenons l'exemple d'une hypothèque à taux fixe de 30 ans sur une maison de 250 000 $ qui coûterait environ 1 150 $ par mois. Si vous en faites un prêt de 15 ans, le coût mensuel grimpe à 1811 $ - un paiement plus élevé mais moins coûteux au fil du temps, car en 15 ans, vous effectuerez moins de paiements qu'en 30 ans et paierez environ 88 000 $ de moins en intérêts.
4. Réduisez vos paiements
La seule fois où cela a du sens, c'est quand vous vous retrouvez au-dessus de votre tête. Le problème est qu'avec le temps, la diminution du montant du paiement vous coûtera généralement plus cher. Selon Fleming, «des versements mensuels inférieurs signifient rarement des coûts à vie plus bas - ou même des frais d'intérêt annuels inférieurs - parce que le nouveau prêt réinitialise presque toujours votre échéancier de paiement à plus long terme, et moins de votre paiement ira au principal.»
Étant donné que les intérêts sont facturés à l'avance dans la plupart des prêts hypothécaires, une plus petite partie de votre paiement est affectée au capital au cours des premières années d'une nouvelle hypothèque. Si vous continuez à réinitialiser le prêt, vous finissez par payer plus d'intérêts à long terme. C'est pourquoi les refinanceurs en série ont plus de mal à rembourser leurs hypothèques.
The Bottom Line
