Si vous songez à acheter une résidence secondaire à utiliser pour des vacances, des revenus de location ou une éventuelle résidence pour personnes âgées, il est judicieux sur le plan financier de profiter de tous les allégements fiscaux disponibles sur cette propriété. Le coût de possession d'une autre maison peut être considérablement réduit grâce à des déductions fiscales sur les intérêts hypothécaires, les impôts fonciers et d'autres dépenses.
Les modifications fiscales découlant de la loi de 2017 sur les réductions d'impôts et les emplois (TCJA), qui est en vigueur jusqu'en 2025, affectent le montant d'argent que vous pourriez économiser. À partir des maisons achetées à partir du 16 décembre 2017, par exemple, les propriétaires peuvent déduire des intérêts sur un maximum de 750 000 $ de prêts immobiliers qualifiés, contre 1 million $ avant l'adoption de la TCJA. (De plus, si vous avez une hypothèque existante sur votre résidence principale, ce nombre sera probablement réduit. Voir ci-dessous pour plus d'informations et consultez votre comptable ou un autre conseiller fiscal si cela s'applique à vous.
De plus, les intérêts sur les prêts sur valeur domiciliaire ne peuvent désormais être déduits que si l'argent a été utilisé pour la rénovation de la propriété sur laquelle le prêt a été contracté.
Pourtant, même avec ces changements, il existe des allégements fiscaux utiles qui peuvent aider à rendre la propriété d'une résidence secondaire plus abordable. Voici un bref aperçu.
Allégements fiscaux pour les propriétaires d'une résidence secondaire
Déduction des intérêts hypothécaires
Différentes règles fiscales s'appliquent selon que votre résidence secondaire est à usage personnel ou que vous envisagez de la louer. Avec les locations, la proportion de l'année pendant laquelle vous louez la propriété - et y vivez vous-même - entre également en ligne de compte.
Maisons pour usage personnel
La déduction des intérêts hypothécaires a longtemps été saluée comme un moyen de rendre l'accession à la propriété plus abordable. Si vous utilisez une deuxième propriété strictement comme résidence personnelle et que vous ne la louez jamais, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires de la même manière que vous le feriez pour votre résidence principale. Pour être admissible à la déduction, l'hypothèque doit être une dette garantie sur une maison admissible que vous possédez, et vous devez déposer le formulaire IRS 1040 et détailler vos déductions.
Les déclarants célibataires et les conjoints mariés peuvent demander une déduction détaillée pour 100% des intérêts qu'ils paient sur leur hypothèque, jusqu'à une limite. Ces limites varient selon l'origine de l'hypothèque. Pour les années d'imposition 2018 à 2025, la limite minimale peut atteindre 750 000 $ de dette garantie par vos première et deuxième maisons - ou 375 000 $ si vous êtes marié et déposez séparément. Cependant, si votre prêt hypothécaire existait avant le 16 décembre 2017, vous continuerez de bénéficier du même traitement fiscal, plus généreux que celui des anciennes règles, avec les intérêts sur les prêts hypothécaires et tout autre prêt déductibles sur une dette pouvant aller jusqu'à 1 million de dollars.
Maisons louées
Les règles fiscales sont un peu plus compliquées si vous louez la propriété pendant une partie ou la totalité de l'année. Différentes règles s'appliquent en fonction de la proportion de temps que la maison sera louée, plutôt que utilisée personnellement. Votre utilisation de la propriété appartiendra à l'une des trois catégories suivantes:
Vous louez la propriété pour 14 jours ou moins. Vous pouvez louer votre résidence secondaire à d'autres parties pour un maximum de deux semaines (14 nuits) dans l'année sans avoir à déclarer les revenus en résultant à l'IRS. La maison est toujours considérée comme une résidence personnelle et vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires et les impôts fonciers en vertu des règles standard sur les résidences secondaires.
Cela vaut quel que soit le taux de location; même les revenus d'une maison qui loue 10 000 $ par nuit, par exemple, n'ont pas besoin d'être déclarés à l'IRS, à condition que la propriété n'ait pas été louée plus de 14 jours tout au long de l'année.
Vous louez la propriété pendant plus de 14 jours mais y restez assez rarement. Les exigences spécifiques ici sont que vous utilisez la maison vous-même moins de 14 jours par an ou 10% du nombre de jours de location de la maison. Si cela s'applique - et la maison est louée pendant plus de 14 jours par an - votre maison est considérée comme un bien locatif, et vous devez déclarer ses revenus de location à l'IRS.
Vous pouvez déduire les frais de location, y compris les intérêts hypothécaires, les taxes foncières, les primes d'assurance, les frais payés aux gestionnaires immobiliers, les factures de services publics et 50% de toute dépréciation sur la propriété. Vous devez, cependant, répartir ces coûts entre les proportions de temps pendant lesquelles la propriété a été utilisée à des fins personnelles et locatives au cours de l'année.
Il convient de noter que les jours de réparation ne comptent pas comme un usage personnel, vous pouvez donc passer plus de 14 jours dans l'établissement à condition que vous fassiez de l'entretien pour le temps supplémentaire. Prévoyez de documenter vos activités d'entretien en conservant des reçus pour prouver que vous n'étiez pas seulement en vacances ces jours-là.
Vous utilisez la propriété pendant plus de 14 jours et la louez rarement.
Pour être précis, ce scénario s'applique si vous utilisez vous-même la propriété pendant au moins deux semaines par an ou 10% du nombre total de jours de location du logement. Si tel est le cas, la résidence secondaire est considérée comme une résidence personnelle.
Vous pouvez prendre les déductions d'intérêts hypothécaires et d'impôt foncier, mais vous ne pouvez pas réclamer de pertes de location. Si un membre de votre famille utilise la propriété (y compris votre conjoint, frères et sœurs, parents, grands-parents, enfants et petits-enfants), ces jours comptent comme des jours personnels, sauf si vous percevez un prix de location équitable pendant ces séjours en famille.
Pour obtenir de l'aide dans le calcul de votre déduction fiscale hypothécaire, utilisez une feuille de calcul en ligne, comme celle de Bankrate, pour déterminer combien d'argent vous pourriez économiser.
Déduction pour intérêts sur valeur domiciliaire
En plus de la déduction des intérêts hypothécaires, vous pourrez peut-être radier les intérêts d'un prêt sur valeur domiciliaire. Cependant, les règles de ces déductions ont changé à compter de l'année d'imposition 2018.
Auparavant, vous pouviez bénéficier de la déduction même si vous utilisiez le prêt sur valeur domiciliaire pour rembourser la dette de votre carte de crédit, prendre des vacances ou acheter une résidence secondaire. Selon l'IRS, vous ne pouvez désormais déduire les intérêts que vous payez sur la dette domiciliaire que si vous utilisez l'argent «pour acheter, construire ou améliorer sensiblement la maison du contribuable qui garantit le prêt». Pour être admissible, le prêt doit être garanti par votre résidence principale ou secondaire et ne peut pas dépasser le coût de la maison.
Ces dispositions signifient que pour demander une déduction des intérêts pour l'achat d'une résidence secondaire, vous devrez souscrire une hypothèque pour celle-ci; si vous avez contracté un prêt sur valeur domiciliaire contre votre résidence principale pour effectuer l'achat, vous ne pouvez pas déduire les intérêts que vous avez payés sur un tel prêt.
À compter de l'année d'imposition 2018, vous pouvez déduire des intérêts sur 750 000 $ en prêts immobiliers, y compris les hypothèques. Cependant, gardez à l'esprit que ce chiffre est le total combiné de tous les prêts utilisés pour acheter, construire ou améliorer votre résidence principale et secondaire. Si vous avez déjà 750 000 $ ou plus de dette hypothécaire sur ces résidences, par exemple, vous ne pouvez pas demander de déduction pour tout intérêt sur la propriété.
Déduction d'impôt foncier
Vous pouvez déduire les impôts fonciers sur votre résidence secondaire et, d'ailleurs, autant de propriétés que vous en possédez. Cependant, ici aussi, l'année d'imposition 2018 a apporté des changements qui affectent ces déductions.
Vous ne pouvez plus déduire le montant total des impôts fonciers que vous avez payés sur les biens immobiliers que vous possédiez. Maintenant, le total de toutes les taxes nationales et locales éligibles à une déduction, y compris les impôts fonciers et les impôts sur le revenu, est limité à 10 000 $ par déclaration de revenus, ou 5 000 $ si vous êtes marié et déposez séparément. Beaucoup de personnes qui achètent une résidence secondaire peuvent déjà dépasser cette limite avec leur première maison, et peuvent donc ne pas bénéficier d'économies d'impôt supplémentaires pour leur résidence secondaire.
Vendre votre résidence secondaire
Les lois fiscales vous permettent de prendre jusqu'à 500 000 $ de profit (si vous êtes marié et déposez conjointement; 250 000 $, si vous êtes célibataire) en franchise d'impôt sur la vente de votre résidence principale. Cette exclusion de vente de résidence principale ne s'applique pas si vous vendez votre résidence secondaire; une telle vente peut laisser la charge de l'impôt sur les gains en capital sur la totalité de votre bénéfice.
Cependant, certains mouvements peuvent vous permettre d'éviter au moins une partie des gains en capital touchés par la vente d'une résidence secondaire. La première consiste à faire de la propriété supplémentaire votre résidence principale pendant au moins deux ans avant de la vendre. Cela peut vous permettre de profiter de l'allégement fiscal, à condition que vous remplissiez les conditions de résidence principale à des fins fiscales dans votre état. (Vous devrez peut-être également tenir compte des incidences fiscales de tout revenu de location que vous pourriez recevoir sur votre résidence principale pendant que vous vivez principalement dans la résidence secondaire.)
Si votre résidence secondaire est principalement louée ou détenue à titre d'investissement, vous pourriez également envisager de l'échanger contre une autre propriété comparable. Un échange 1031, également appelé échange de type similaire ou échange à imposition différée, vous permet d'échanger un immeuble locatif ou d'investissement contre un autre immeuble locatif ou d'investissement de valeur égale ou supérieure, avec report d'impôt. L'avantage est que vous pourrez peut-être éviter de payer de l'impôt sur les gains en capital à l'échange.
Pour être admissible à un tel déménagement, la propriété que vous échangez doit être considérée comme une propriété locative et non comme une résidence personnelle, ce qui signifie que vous devez louer la propriété pendant au moins 15 jours et l'utiliser pendant moins de 14 jours ou 10% de les jours où la maison était louée chaque année.
The Bottom Line
Si c'est financièrement faisable, posséder une résidence secondaire peut être un excellent investissement pour des vacances ou la location, et pourrait également fournir une résidence principale convenable pendant la retraite. Mais parce que posséder une maison entraîne un fardeau financier important, de l'hypothèque et des taxes à l'entretien et aux réparations, il est dans votre intérêt de connaître les implications fiscales pour vous de la propriété d'une résidence secondaire. Étant donné que les lois fiscales sont compliquées et changent périodiquement, il est conseillé de consulter un spécialiste de la fiscalité immobilière qualifié qui peut expliquer les implications fiscales et les lois pertinentes et vous aider à déterminer la stratégie de propriété la plus favorable à votre situation.
