Quel est le taux de capitalisation du terminal?
Le taux de capitalisation final, également appelé taux de sortie, est le taux utilisé pour estimer la valeur de revente d'un bien à la fin de la période de détention. Le bénéfice net d'exploitation (PNI) attendu par an est divisé par le taux plafond (exprimé en pourcentage) pour obtenir la valeur terminale. Les taux de capitalisation des terminaux sont estimés sur la base de données de transaction comparables ou de ce qui est jugé approprié pour l'emplacement et les attributs d'une propriété particulière.
Points clés à retenir
- Le taux de capitalisation final est utilisé pour estimer la valeur de revente d'un bien à la fin de la période de détention.Le taux de capitalisation initial est le RIN projeté de la première année du bien divisé par le prix d'achat du bien.Si ce taux de capitalisation final est inférieur au taux de démarrage, cela signifie généralement que l'investissement immobilier était rentable.
Comprendre le taux de capitalisation du terminal
Le taux plafond initial correspond au bénéfice d'exploitation net (PNI) de première année divisé par le prix d'investissement ou d'achat initial. En revanche, le taux de capitalisation terminal est le NOI projeté de l'année dernière (année de sortie) divisé par le prix de vente. Si ce taux est inférieur au taux plafond initial, cela signifie généralement que l'investissement immobilier était rentable.
La plupart des professionnels de l'investissement immobilier conviennent qu'il est important de faire correspondre le taux de capitalisation du terminal au taux actuel du marché, en gardant à l'esprit qu'il peut être un test plus sûr pour le développement de pousser légèrement le taux de capitalisation terminal. Une feuille de calcul dynamique peut être utile pour tester les contraintes du projet de développement afin d'établir le taux de capitalisation terminal le plus élevé qui fournirait encore un avantage suffisant aux investisseurs.
Les investisseurs immobiliers avisés recherchent des marchés et des types de biens pour lesquels les taux de capitalisation boursière devraient baisser, car un taux de capitalisation terminal inférieur, par rapport au taux de capitalisation initial, entraînera des gains en capital, en supposant que le résultat opérationnel net ne diminuer pendant la période de détention. Certaines des données qui doivent être prises en compte comprennent des mesures de l'offre et de la demande pour chaque catégorie d'espace, ainsi que pour les services et les dépenses supposés être liés à chaque domaine d'activité.
Alors que l'avenir est toujours incertain, deux choses sont certaines quant à la fin de toute période de détention: les immeubles vieilliront et les marchés changeront. Il est donc essentiel que tous les investisseurs immobiliers compilent et analysent autant de données que possible pour déterminer avec précision un taux de capitalisation terminal pour un projet.
Exemple de taux de capitalisation du terminal
Un investisseur achète une propriété entièrement occupée pour 100 millions de dollars. Le NOI de première année est estimé à 5, 0 millions de dollars. Le taux plafond initial est donc de 5, 0%. Sept ans plus tard, l'investisseur estime que le taux de capitalisation terminal est d'environ 4, 0%. L'ANP de l'an dernier, qui a pris en compte la hausse des loyers en cours de route, devrait atteindre 5, 5 millions de dollars (là encore, en supposant une occupation complète). La valeur de revente est estimée à 137, 5 millions de dollars (5, 5 millions de dollars de NOI divisés par le taux de 4, 0% de capitalisation ou de sortie du terminal).
