Vous cherchez à acheter un immeuble locatif résidentiel? L'idée peut être intimidante pour un premier investisseur. L'immobilier est une entreprise difficile et le champ est parsemé de mines terrestres qui peuvent anéantir vos retours. Voici les éléments les plus importants à considérer lors de l'achat d'une propriété à revenus.
Commencer votre recherche
Vous voudrez peut-être qu'un agent immobilier vous aide à terminer l'achat, mais vous devriez commencer à chercher une propriété par vous-même. Un agent peut exercer des pressions inutiles sur vous avant d'acheter un investissement qui vous convient le mieux. Et trouver que l'investissement va prendre des compétences de détective et du cuir pour chaussures.
Points clés à retenir
- Vérifiez soigneusement le quartier. Son habitabilité et ses commodités sont essentielles. Le taux d'inoccupation du quartier est-il élevé? Ce n'est pas un bon signe.Vérifiez les prix de vente locaux pour avoir une idée de la valeur du marché local.Trouvez le loyer moyen dans la région et travaillez à partir de là pour déterminer si c'est financièrement faisable.
Votre portée sera limitée selon que vous avez l'intention de gérer activement la propriété ou d'embaucher quelqu'un d'autre pour la gérer. Si vous avez l'intention de gérer activement, vous ne voulez pas d'une propriété trop éloignée de votre lieu de résidence. Si vous allez faire appel à une société de gestion immobilière, la proximité est moins un problème.
Jetons un coup d'œil aux 10 principales choses à considérer lors de la recherche du bon bien locatif.
Top 10 des caractéristiques d'une propriété de location rentable
1. Quartier. Le quartier dans lequel vous achetez déterminera les types de locataires que vous attirerez et votre taux d'inoccupation. Si vous achetez près d'une université, il est probable que les étudiants domineront votre bassin de locataires potentiels et que vous aurez du mal à combler les postes vacants chaque été. Sachez également que certaines villes tentent de décourager les conversions de location en imposant des frais de permis exorbitants et en empilant la bureaucratie.
2. Taxes foncières. Les taxes foncières sont susceptibles de varier considérablement dans votre zone cible, et vous voulez savoir combien vous allez y perdre. Des impôts fonciers élevés ne sont pas toujours une mauvaise chose dans un grand quartier qui attire des locataires à long terme, mais il y a aussi des endroits moche avec des impôts élevés. Le bureau d'évaluation foncière de la municipalité aura tous les renseignements fiscaux au dossier, ou vous pouvez parler aux propriétaires de la communauté. Il est également judicieux de savoir si des augmentations d'impôts fonciers sont probables dans un proche avenir. Une ville en difficulté financière peut augmenter ses impôts bien au-delà de ce qu'un propriétaire peut facturer de manière réaliste en termes de loyer.
3. Écoles. Si vous avez affaire à des maisons familiales, tenez compte de la qualité des écoles locales. Bien que vous soyez principalement préoccupé par les flux de trésorerie mensuels, la valeur globale de votre bien locatif entre en jeu lorsque vous finissez par le vendre. S'il n'y a pas de bonnes écoles à proximité, cela peut affecter la valeur de votre investissement.
4. Criminalité. Personne ne veut vivre à côté d'un point chaud d'activité criminelle. La police locale ou la bibliothèque publique doit disposer de statistiques précises sur la criminalité dans les quartiers. Vérifiez les taux de vandalisme, de crimes graves et de délits mineurs et notez si l'activité criminelle augmente ou diminue. Vous voudrez peut-être aussi vous renseigner sur la fréquence d'une présence policière dans votre quartier.
5. Marché du travail. Les emplacements offrant des possibilités d'emploi croissantes attirent davantage de locataires. Pour savoir comment une région calcule la disponibilité des emplois, consultez le Bureau américain des statistiques du travail ou rendez-vous dans une bibliothèque locale. Si vous voyez une annonce concernant le déménagement d'une grande entreprise dans la région, vous pouvez être sûr que les travailleurs à la recherche d'un endroit où habiter afflueront dans la région. Cela peut entraîner une hausse ou une baisse des prix des logements, selon le type d'entreprise qui emménage. Vous pouvez supposer que si vous souhaitez que cette entreprise soit dans votre cour, vos locataires le feront également.
6. Commodités. Visitez le quartier et découvrez les parcs, les restaurants, les gymnases, les cinémas, les transports en commun et tous les autres avantages qui attirent les locataires. L'hôtel de ville peut avoir une documentation promotionnelle qui vous donnera une idée de l'endroit où trouver le meilleur mélange d'équipements publics et de propriétés privées.
7. Développement futur. Le service d'urbanisme municipal disposera d'informations sur les nouveaux développements qui arrivent ou qui ont été zonés dans la région. S'il y a beaucoup de construction en cours, c'est probablement une bonne zone de croissance. Méfiez-vous des nouveaux développements qui pourraient nuire au prix des propriétés environnantes. De nouveaux logements supplémentaires pourraient également rivaliser avec votre propriété.
8. Nombre d'inscriptions et de postes vacants. Si un quartier a un nombre inhabituellement élevé d'inscriptions, il peut signaler un cycle saisonnier ou un quartier en déclin. Vous devez savoir de quoi il s'agit. Dans les deux cas, les taux d'inoccupation élevés obligent les propriétaires à baisser les loyers pour attirer les locataires. Les faibles taux d'inoccupation permettent aux propriétaires d'augmenter les tarifs de location.
9. Loyers moyens. Le revenu de location sera votre pain et beurre, vous devez donc savoir quel est le loyer moyen de la région. Assurez-vous que toute propriété que vous considérez portera suffisamment de loyer pour couvrir le paiement de votre hypothèque, les taxes et autres dépenses. Effectuez des recherches suffisamment approfondies sur la zone pour évaluer où elle se dirigera au cours des cinq prochaines années. Si vous pouvez vous permettre le quartier maintenant, mais que les taxes devraient augmenter, une propriété abordable aujourd'hui pourrait entraîner une faillite plus tard.
10. Catastrophes naturelles. L'assurance est une autre dépense que vous devrez soustraire de vos retours, vous devez donc savoir combien cela va vous coûter. Si une zone est sujette aux tremblements de terre ou aux inondations, les coûts de couverture peuvent ronger vos revenus locatifs.
Obtenir des informations
Les sources officielles sont excellentes, mais parlez aux voisins pour obtenir le vrai scoop. Parlez aux locataires ainsi qu'aux propriétaires. Les locataires seront beaucoup plus honnêtes sur les aspects négatifs car ils n'y ont aucun investissement. Visitez la région à différents moments et à différents jours de la semaine pour voir vos futurs voisins en action.
Choisir une propriété
En général, le meilleur immeuble de placement pour les débutants est une maison unifamiliale ou une copropriété. Les condos nécessitent peu d'entretien, car l'association des condos s'occupe des réparations extérieures, vous laissant ainsi vous soucier uniquement de l'intérieur. Les condos, cependant, ont tendance à générer des loyers inférieurs et à s'apprécier plus lentement que les maisons unifamiliales.
Les maisons unifamiliales ont tendance à attirer des locataires à plus long terme. Les familles ou les couples sont généralement de meilleurs locataires que les célibataires car ils sont plus susceptibles d'être financièrement stables et de payer le loyer régulièrement.
Lorsque le quartier est rétréci, recherchez une propriété qui a le potentiel d'appréciation et un bon flux de trésorerie projeté. Découvrez les propriétés qui sont plus chères que celles que vous pouvez vous permettre ainsi que celles à votre portée. L'immobilier se vend souvent en dessous de son prix d'inscription.
Surveillez les prix d'inscription des autres propriétés et demandez aux acheteurs le prix de vente final pour avoir une idée de la valeur marchande du quartier.
Pour un potentiel d'appréciation, vous êtes à la recherche d'une propriété qui, avec quelques changements cosmétiques et quelques rénovations, attirera les locataires désireux de payer des loyers plus élevés. Cela augmentera également la valeur de la propriété si vous choisissez de la vendre après quelques années.
Bien sûr, une étape clé pour assurer une entreprise rentable est d'acheter une propriété à un prix raisonnable. La recommandation pour un bien locatif est de ne pas payer plus de 12 fois le loyer annuel que vous attendez.
Fixer le loyer
Alors, comment est déterminé le loyer potentiel? Vous allez devoir faire une supposition éclairée. Ne vous laissez pas emporter par des hypothèses trop optimistes. Fixer un loyer trop élevé et se retrouver avec une unité vide pendant des mois ébranle rapidement le bénéfice global.
Commencez par le loyer moyen du quartier et travaillez à partir de là. Demandez-vous si votre place vaut un peu plus ou un peu moins, et pourquoi.
Pour savoir si le numéro de loyer vous convient en tant qu'investisseur, déterminez ce que l'endroit vous coûtera réellement. Soustrayez votre versement hypothécaire mensuel prévu, les impôts fonciers divisés par 12 mois, les frais d'assurance divisés par 12 et une généreuse allocation pour l'entretien et les réparations.
Ne sous-estimez pas le coût de l'entretien et des réparations. Ces coûts dépendent de l'âge de la propriété et du montant que vous prévoyez de faire vous-même. Un bâtiment plus récent nécessitera probablement moins qu'un ancien. Il est peu probable qu'un appartement dans un complexe pour personnes âgées subisse les mêmes dommages qu'un logement universitaire hors campus.
Faire vos propres réparations réduit considérablement les coûts, mais cela signifie également être disponible 24h / 24 et 7j / 7 en cas d'urgence. Une autre option consiste à embaucher une société de gestion immobilière. L'entreprise s'occupe de tout, des toilettes cassées à la perception du loyer chaque mois. Attendez-vous à payer environ 10% des revenus de location bruts pour ce service.
Si tous ces chiffres sortent même ou, mieux encore, avec un peu de reste, vous pouvez maintenant demander à votre agent immobilier de soumettre une offre.
Faire l'achat
Les banques sont plus exigeantes pour l'octroi de prêts pour des immeubles de placement que pour des résidences principales. Ils supposent que si les temps deviennent difficiles, les gens sont moins enclins à mettre leur maison en danger qu’un immeuble commercial. Soyez prêt à payer au moins 20% à 30% pour un acompte plus les frais de clôture. Faites inspecter la propriété à fond par un professionnel et demandez à un avocat d'examiner tout avant de signer.
N'oubliez pas l'assurance habitation. L'assurance du locataire couvre les biens du locataire, mais le bâtiment lui-même est la responsabilité du propriétaire, et l'assurance peut être plus chère que pour une maison similaire occupée par le propriétaire. L'hypothèque, l'assurance et l'amortissement de la propriété sont tous déductibles d'impôt jusqu'à un certain montant.
The Bottom Line
Chaque État a de bonnes villes, chaque ville a de bons quartiers et chaque quartier a de bonnes propriétés. Il faut beaucoup de travail de pied et de recherche pour aligner les trois.
Lorsque vous trouvez votre propriété locative idéale, gardez vos attentes réalistes et assurez-vous que vos propres finances sont suffisamment saines pour que vous puissiez attendre que la propriété commence à générer de l'argent plutôt que d'en avoir désespérément besoin.
