Table des matières
- 1. Hypothèques à taux variable
- 2. Aucun acompte
- 3. Prêts au menteur
- 4. Prêts hypothécaires inversés
- 5. Amortissement plus long
- 6. Produits hypothécaires exotiques
- The Bottom Line
Pendant la Grande Récession, l'économie américaine a subi un coup dur en raison des saisies hypothécaires. Partout dans le pays, les emprunteurs ont eu du mal à payer leurs hypothèques. À l'époque, huit emprunteurs sur dix tentaient de refinancer leurs hypothèques. Même les propriétaires haut de gamme avaient des problèmes avec les saisies. Pourquoi tant de citoyens avaient-ils des problèmes avec leurs hypothèques? Voici six raisons.
Points clés à retenir
- Les prêts hypothécaires à taux variable offrent un taux initial bas qui se traduit par des paiements moins élevés; cependant, le taux d'intérêt se réinitialise après une certaine période. Le fait de ne verser aucun acompte sur une hypothèque peut rendre plus probable que la maison de l'emprunteur se retrouve «sous l'eau». Les hypothèques inversées ont des coûts initiaux élevés, sont criblées de nombreux frais et entraînent la perte d'équité dans votre maison. Des délais plus longs pour les hypothèques se traduisent par moins d'équité dans la maison et plus d'intérêts payés, ce qui rend difficile le déménagement du propriétaire. Les produits hypothécaires exotiques peuvent amener les acheteurs à créer une équité négative.
1. Hypothèques à taux variable
Les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) peuvent sembler être le rêve d'un propriétaire. Ces prêts hypothécaires démarrent les emprunteurs avec un taux d'intérêt bas pour les deux à cinq premières années. Ils vous permettent d'acheter une maison plus grande que celle à laquelle vous pouvez normalement prétendre et de recevoir des paiements plus bas et plus abordables. Cependant, après deux à cinq ans, le taux d'intérêt revient au taux du marché, qui est généralement plus élevé. Ce n'est pas un problème si les emprunteurs peuvent simplement retirer les capitaux propres de leurs maisons et refinancer à un taux inférieur une fois qu'il est réinitialisé. Ou bien, si l'acheteur n'est pas resté longtemps dans la maison, il se peut qu'il ait déjà été vendu au moment où le taux aurait changé. (Ce type d'hypothèque peut être un bon choix pour une personne dont l'emploi nécessite une relocalisation fréquente.)
Cependant, cela ne fonctionne pas toujours de cette façon. Lorsque les prix des logements baissent, les emprunteurs ont tendance à constater qu'ils sont incapables de refinancer leurs prêts existants. De nombreux emprunteurs doivent donc faire face à des versements hypothécaires élevés qui représentent deux à trois fois leurs versements d'origine.
Magasiner avec différents prêteurs, offrir des informations complètes et véridiques sur votre demande de prêt hypothécaire et résoudre les problèmes de crédit au fur et à mesure qu'ils se présentent sont les meilleures mesures que vous pouvez prendre pour obtenir un prêt hypothécaire équitable et pratique.
2. Aucun acompte
L'un des déclencheurs de la crise des subprimes a été le fait que de nombreuses entreprises avaient offert aux emprunteurs des prêts sans mise de fonds. Voici pourquoi cela est devenu un problème.
Le but d'un acompte est double. Premièrement, cela augmente le montant de l'avoir que vous avez dans votre maison tout en réduisant le montant d'argent que vous lui devez. Deuxièmement, un acompte garantit que vous avez un peu de peau dans le jeu.
Les emprunteurs qui versent des acomptes importants sont beaucoup plus susceptibles d'essayer tout ce qui est possible pour effectuer leurs versements hypothécaires, car ils ne veulent pas perdre leur investissement. D'un autre côté, de nombreux emprunteurs qui mettent peu ou rien sur leur maison et se retrouvent à l'envers sur leur prêt hypothécaire finissent par s'éloigner parce qu'ils doivent plus d'argent que la maison ne vaut. Plus un emprunteur doit, plus il a de chances de s'éloigner, mettant l'hypothèque en forclusion.
3. Prêts au menteur
Le terme «prêts menteurs» peut sembler peu recommandable, mais ces prêts étaient incroyablement populaires pendant le boom immobilier avant l'effondrement des subprimes qui a commencé en 2007. Les prêteurs hypothécaires les ont rapidement remis et les emprunteurs les ont rapidement acceptés. Un prêt menteur nécessite peu ou pas de documentation et aucune vérification. Le prêt est basé sur le revenu déclaré de l'emprunteur, les actifs déclarés et les dépenses déclarées.
Ils sont ainsi nommés parce que les emprunteurs ont tendance à mentir, gonflant leurs revenus pour acheter une maison plus grande. Certaines personnes qui ont reçu un prêt menteur n'avaient même pas d'emploi. Le problème commence une fois que l'acheteur est entré dans la maison.
Étant donné que les versements hypothécaires doivent être payés avec un revenu réel - et non un revenu déclaré - l'emprunteur n'est pas en mesure d'effectuer régulièrement des versements hypothécaires. Ils prennent du retard sur les paiements et se retrouvent confrontés à la faillite et à la forclusion.
4. Prêts hypothécaires inversés
Il existe de nombreux inconvénients à obtenir une hypothèque inversée. Il y a des coûts initiaux élevés. Les frais de montage, l'assurance hypothécaire, l'assurance titres, les frais d'évaluation, les honoraires d'avocat et les frais divers peuvent rapidement gruger des capitaux propres. L'emprunteur perd la pleine propriété du logement.
Une fois l'hypothèque en vigueur, tous les capitaux propres de l'emprunteur ont disparu de leur maison; la banque en est désormais propriétaire. Leurs bénéficiaires n'ont droit à tout ce qui peut rester après que tout l'argent de la succession de l'emprunteur a été utilisé pour rembourser l'hypothèque, les frais et les intérêts. Leurs enfants pourraient devoir essayer de trouver un accord avec la banque et effectuer des versements hypothécaires s'ils veulent garder la maison familiale.
5. Amortissement plus long
Vous pensiez peut-être que 30 ans était le délai le plus long que vous pouviez obtenir sur une hypothèque, mais certaines sociétés de prêts hypothécaires offrent maintenant des prêts qui durent jusqu'à 40 ans. De plus, les hypothèques de 35 et 40 ans gagnent lentement en popularité. Pourquoi? Ils permettent aux particuliers d'acheter une maison plus grande pour des paiements beaucoup plus bas.
Une hypothèque de 40 ans peut avoir du sens pour un jeune de 20 ans qui prévoit de rester à la maison pendant les 20 prochaines années, mais cela n'a pas de sens pour les autres. Le taux d'intérêt sur une hypothèque de 40 ans sera légèrement supérieur à 30 ans. Cela représente beaucoup plus d'intérêts sur une période de 40 ans, car les banques ne donneront pas aux emprunteurs 10 ans supplémentaires pour rembourser leur prêt hypothécaire sans le rattraper.
Les emprunteurs auront également moins de capitaux propres dans leurs maisons. La majeure partie des paiements pour les 10 à 20 premières années remboursera principalement les intérêts, ce qui rend presque impossible pour l'emprunteur de déménager. Cela rend également la retraite plus difficile si vous effectuez des paiements dans la soixantaine.
6. Produits hypothécaires exotiques
D'autres types d'hypothèques développés avant la Grande Récession ont également conduit à la forclusion. Les prêteurs ont proposé toutes sortes de produits exotiques qui ont fait du rêve d'accession à la propriété une réalité. Certains propriétaires ne comprenaient tout simplement pas dans quoi ils s'embarquaient. Deux exemples:
- Les prêts à intérêt uniquement peuvent réduire les paiements de 20% à 30%. Ces prêts permettent aux emprunteurs de vivre dans une maison pendant quelques années et de ne payer que les intérêts. Les prêts nominatifs permettent aux emprunteurs de décider exactement combien ils veulent payer sur leur hypothèque chaque mois.
Le hic pour les deux produits est qu'un paiement de capital de gros ballon arrive à échéance après une certaine période. Tous ces produits sont appelés produits à amortissement négatif. Au lieu de constituer des capitaux propres, les emprunteurs créent des capitaux propres négatifs. Ils augmentent le montant qu'ils doivent chaque mois jusqu'à ce que leur dette s'écroule comme un tas de briques. Les produits hypothécaires exotiques ont conduit de nombreux emprunteurs à sous-rembourser leurs prêts.
The Bottom Line
La route vers l'accession à la propriété est truffée de nombreux pièges. Les éviter est l'une des clés pour éviter les problèmes financiers. Peut-être un bon adage à garder à l'esprit est que si quelque chose semble trop beau pour être vrai, c'est probablement le cas.
