Table des matières
- Qu'est-ce que l'engagement?
- Ouvrez un compte séquestre
- Attendre l'évaluation de la Banque
- Financement sécurisé
- Approuver les divulgations du vendeur
- Obtenez les inspections nécessaires
- Assurance contre les risques
- Rapport de titre et assurance de titre
- La visite finale
- Formulaire HUD-1
- Fermer l'engagement
- The Bottom Line
L'achat d'une maison peut être un processus compliqué auquel la plupart des gens ne sont généralement pas préparés. L'un de ces éléments mystérieux est le processus d'entiercement - également appelé la fermeture. Ce processus, qui se produit entre le moment où le vendeur accepte l'offre et l'acheteur obtient les clés, peut être écrasant pour de nombreux acheteurs de maison.
Qu'est-ce que l'engagement?
L'engagement est un instrument financier détenu par un tiers pour le compte de deux autres parties qui concluent une transaction. C'est comme un compte en fiducie détenu par un tiers alors que toutes les obligations du vendeur et de l'acheteur sont remplies.
Le temps qu'il faut pour passer du début à la fin du processus d'entiercement varie. Certains des facteurs qui déterminent la durée de la clôture comprennent une pré-approbation hypothécaire, la possession des documents appropriés et le temps nécessaire pour obtenir la souscription complète. Et tout comme la durée, le processus peut également varier selon l'état. Cependant, les étapes sont généralement les mêmes pour tout le monde.
Ouvrez un compte séquestre
Une fois que vous et le vendeur avez signé un accord d'achat mutuellement acceptable, votre agent collectera votre chèque d'argent sérieux et le déposera sur un compte séquestre auprès de la société d'entiercement spécifiée dans le contrat d'achat.
La société d'entiercement agit en tant que tierce partie neutre pour collecter les fonds et les documents nécessaires impliqués dans le processus de clôture, depuis le dépôt initial sérieux et les documents de prêt jusqu'à l'acte signé. Dans certaines régions, les avocats peuvent gérer ce processus au lieu d'une société d'entiercement et cela peut être appelé un règlement plutôt qu'un séquestre.
Attendre l'évaluation de la Banque
La banque qui avance l'hypothèque fera sa propre évaluation - que l'acheteur paie habituellement - pour protéger ses intérêts financiers si jamais elle devait saisir la propriété. Si l'évaluation est inférieure au prix offert, le prêteur ne vous accordera pas de financement à moins que vous n'arriviez à la différence ou que le vendeur abaisse le prix au montant évalué.
Vous pouvez cependant essayer de changer d'avis de l'évaluateur en effectuant l'une des actions suivantes:
- Fournissez des informations supplémentaires sur les raisons pour lesquelles vous pensez que la maison doit être évaluée à un montant plus élevéObtenez une deuxième évaluationEssayez un autre prêteur et espérez que l'évaluation se fera en votre faveur
Si aucune de ces options n'est possible, vous pouvez annuler le contrat d'achat.
Financement sécurisé
Vous devriez déjà avoir été pré-approuvé pour une hypothèque avant l'acceptation de votre accord. Une fois que vous avez donné à votre prêteur l'adresse de la propriété, il préparera une estimation de bonne foi - ou une déclaration détaillant le montant de votre prêt - du taux d'intérêt, des frais de clôture et des autres frais associés à l'achat. Assurez-vous de négocier les chiffres sur ce document avant de le signer. Une fois que vous avez votre engagement de prêt écrit, il est temps de supprimer par écrit l'éventualité d'un financement.
Approuver les divulgations du vendeur
Vous devriez recevoir une notification écrite de tout problème évident qui a déjà été identifié par le vendeur ou son agent. Par exemple, dans les quartiers à revenu modéré à faible dans les zones à coût de la vie élevé, le garage peut avoir été transformé en zone d'habitation en violation des codes du logement de la ville. Vous pouvez déjà être au courant de tels problèmes, car ils sont souvent mentionnés dans la liste.
La propriété peut être accompagnée d'une divulgation sans vendeur, ce qui signifie que le vendeur ne divulgue aucun détail dans les conditions de vente. Si vous êtes toujours intéressé par la propriété, faites faire votre propre inspection. Assurez-vous d'obtenir la permission du vendeur avant que votre inspecteur ne vienne sur les lieux.
Obtenez les inspections nécessaires
L'étape suivante consiste à déterminer si vous voulez les frais supplémentaires des inspections. Bien que ceux-ci ne soient pas requis, ils peuvent être utiles compte tenu de votre situation.
Bien que ce ne soit pas une exigence, il est dans votre intérêt d'obtenir une inspection de la maison. Pour quelques centaines de dollars, un inspecteur en bâtiment professionnel vous dira s'il y a des défauts dangereux ou coûteux dans la maison. S'il y en a, vous voudrez les connaître afin de pouvoir effectuer l'une des actions suivantes:
- Revenez hors de l'achat. Demandez au vendeur de les réparer. Demandez au vendeur de baisser le prix afin que vous puissiez gérer les réparations vous-même.
Notez que vous ne pouvez pas négocier de concessions de vendeur ici si le contrat stipule que vous achèterez la propriété «telle quelle». Si le processus d'inspection se termine de manière satisfaisante, vous devrez supprimer la contingence d'inspection par écrit. Vous répéterez cette étape après toute autre inspection.
Inspection des ravageurs
Vous voudrez peut-être obtenir une inspection des ravageurs pour vous assurer que la maison n'a pas de termites, de fourmis charpentières ou d'autres parasites tels que des cafards ou des rats. Ces problèmes peuvent ne pas être apparents pendant la journée où vous avez probablement vu la maison et seraient une découverte terriblement malvenue après votre emménagement. Tout problème de parasites devra être corrigé avant que la vente puisse se poursuivre - en supposant que vous souhaitiez continuer l'achat. Il s'agit d'un autre domaine où vous voudrez peut-être renégocier avec le vendeur pour payer les travaux.
Inspection environnementale
Il est parfois recommandé de se soumettre à une inspection environnementale pour vérifier la présence de toxines dans la maison telles que les moisissures et l'amiante. Il peut également y avoir des problèmes sur le site d'origine, comme une contamination provenant d'un emplacement près d'une décharge, d'un ancien gisement de pétrole, d'un nettoyeur à sec, d'une station-service ou d'une autre entreprise dangereuse pour l'environnement. Tout problème découvert dans ce domaine peut entraîner de graves risques pour la santé et peut être coûteux à résoudre.
Rapport géologique
Les zones sujettes aux tremblements de terre peuvent nécessiter un rapport sur les sols et / ou un rapport géologique pour évaluer le risque de dommages graves au bien en cas de catastrophe. Vous pouvez également envisager un rapport d'inondation. Si la maison est trop susceptible d'être inondée, vous ne pourrez pas obtenir d'assurance habitation, ce qui signifie que vous ne pouvez pas obtenir d'hypothèque. Dans certains cas, l'achat d'une assurance contre les inondations en plus de celle de votre propriétaire résoudra ce problème. Dans les zones rurales, un arpentage doit être effectué pour vérifier les limites du bien. Dans les zones urbaines, les limites ont déjà tendance à être très claires.
Assurance contre les risques
Cela comprend l'assurance des propriétaires et toute couverture supplémentaire requise dans votre zone géographique (comme une assurance contre les inondations). Vous devrez souscrire une assurance habitation jusqu'à ce que votre prêt hypothécaire soit remboursé. Si vous voulez économiser quelques dollars, choisissez votre propre compagnie d'assurance et magasinez pour obtenir le meilleur tarif. Celui que la banque sélectionne peut ne pas être celui que vous souhaitez.
Rapport de titre et assurance de titre
Les rapports de titre et l'assurance de titre sont exigés par votre prêteur. Même s'ils ne l'étaient pas, vous en voudriez quand même.
Le rapport sur le titre s'assure que le titre de propriété est clair, c'est-à-dire qu'il n'y a pas de privilège sur la propriété et que le vendeur n'a droit à aucune partie de celle-ci. L'assurance titres vous protège, vous et le prêteur, de toute contestation judiciaire qui pourrait survenir ultérieurement si quelque chose ne se présentait pas lors de la recherche de titres.
S'il y a un problème avec le titre (connu sous le nom de nuage ou de défaut), le vendeur devra le réparer afin que la vente puisse se poursuivre ou vous laisser partir. Selon l'endroit où vous vivez, la société d'entiercement et la société de titres peuvent être une seule et même personne.
La visite finale
C'est une bonne idée de réinspecter la propriété juste avant la fermeture pour vous assurer qu'aucun nouveau dommage ne s'est produit et que le vendeur vous a laissé des articles spécifiés dans le contrat d'achat tels que des appareils électroménagers ou des accessoires.
À ce stade, vous ne pourrez probablement pas reculer à moins que la maison n'ait subi de graves dommages. Cependant, il n'est pas rare qu'un petit acheteur fasse pression sur son agent pour que l'accord soit annulé pour quelque chose d'insignifiant.
Formulaire HUD-1
Au moins un jour avant la clôture, vous recevrez un formulaire HUD-1 ou le relevé final des conditions du prêt et des frais de clôture. Comparez-le à l'estimation de bonne foi que vous avez signée plus tôt. Les deux documents devraient être très similaires. Recherchez les frais inutiles, inattendus ou excessifs ainsi que les erreurs directes.
Fermer l'engagement
Le processus de clôture varie quelque peu selon l'état, mais vous devrez signer une tonne de paperasse; prenez votre temps avec et lisez attentivement. Le vendeur devra également signer des papiers. Une fois tous les documents signés, l'agent d'entiercement préparera un nouvel acte vous nommant propriétaire de la propriété et l'enverra au registraire du comté. Vous soumettrez un chèque de banque ou organiserez un virement bancaire pour payer votre mise de fonds et les frais de clôture, et votre prêteur virera vos fonds de prêt en dépôt fiduciaire afin que le vendeur et, le cas échéant, le prêteur du vendeur, puissent être payés.
12 étapes pour conclure une transaction immobilière
The Bottom Line
Votre agent supervisera tout ce processus, alors ne vous inquiétez pas trop si vous ne comprenez pas tous les détails. Cependant, dans toute transaction où vous mettez tant d'argent en jeu, c'est une bonne idée d'avoir au moins une idée de base de ce qui se passe afin de ne pas en profiter. (Pour une lecture connexe, voir «Comprendre le processus d'engagement et les exigences»)
