Investir dans l'immobilier demeure l'un des meilleurs moyens de créer de la richesse et de réduire les impôts. Les avantages comprennent la possibilité de recouvrer le coût des biens productifs de revenus par l'amortissement, d'utiliser 1031 échanges pour différer les bénéfices des investissements immobiliers et d'emprunter sur les fonds propres immobiliers pour effectuer des investissements supplémentaires ou à d'autres fins. De plus, les propriétaires peuvent bénéficier de l'exemption pour résidence personnelle, qui protège les bénéfices sur la vente d'une résidence personnelle de l'impôt sur les gains en capital, ainsi que de la déduction pour les intérêts hypothécaires. Lisez la suite pour savoir si une ou une combinaison de ces stratégies vous convient. (Pour des informations générales, lisez Investir dans l'immobilier .)
Dépréciation
Vous pouvez récupérer le coût d'un bien locatif générateur de revenus grâce à des déductions fiscales annuelles appelées amortissements. L'Internal Revenue Code définit la déduction pour amortissement comme une allocation raisonnable pour épuisement ou usure, y compris une allocation raisonnable pour obsolescence.
Les investisseurs immobiliers utilisent généralement une méthode d'amortissement appelée Système de récupération accélérée des coûts (MACRS), dans laquelle les immeubles locatifs résidentiels et les améliorations structurelles sont amortis sur 27, 5 ans, tandis que les appareils et autres accessoires sont amortis sur 15 ans. La dotation aux amortissements entraîne souvent une perte nette sur les immeubles de placement, même si l'immeuble produit effectivement un flux de trésorerie positif. Cette perte, ainsi que les dépenses, telles que les services publics et les assurances, sont déclarées à l'annexe E, formulaire d'impôt fédéral sur le revenu 1040, et déduites du revenu ordinaire.
1031 Échanges
L'échange 1031, nommé d'après la section 1031 de l'Internal Revenue Code, permet aux investisseurs de différer les impôts en vendant un immeuble de placement et en utilisant les capitaux propres pour acheter un autre immeuble ou des immeubles de valeur égale ou supérieure. Cet échange doit avoir lieu dans un délai spécifié. Bien qu'un échange 1031 puisse globalement inclure divers types de biens, la grande majorité des transactions concernent des biens immobiliers. (Pour à propos de ce type d'échange, lisez Smart Real Estate Transactions .)
Règlements de propriété
Pour réussir un échange 1031, les propriétés doivent répondre aux critères suivants:
- La valeur globale des propriétés de remplacement doit être égale ou supérieure à celle des propriétés cédées.Les propriétés incluses dans la transaction doivent être de même nature, ce qui signifie que les biens immobiliers ne peuvent pas être échangés contre un autre type d'actif, comme un bien immobilier fiducie de placement (FPI). (Pour plus d'informations sur les FPI, lisez Les principes de base de la fiscalité des FPI. ) Les propriétés échangées doivent être détenues à des "fins productives commerciales ou commerciales" (un investissement).
Tout argent ou bien reçu dans le cadre de la transaction qui n'est pas considéré comme un bien similaire est considéré comme un bien et est soumis à l'impôt. L'argent de démarrage comprend non seulement de l'argent, mais également des biens physiques, tels que des accessoires. Le démarrage hypothécaire fait référence à toute réduction de dette obtenue grâce à la transaction. Ainsi, le montant de la dette contractée avec le bien de remplacement doit être égal ou supérieur à la valeur de la dette remboursée lors de la vente du bien cédé. (Pour en savoir plus sur les échanges de même nature, lisez Trade Properties to Keep the Taxman at Bay .)
Règlement des investisseurs
L'investisseur doit faire appel à un intermédiaire qualifié. Un intermédiaire qualifié est un agent qui facilite le processus d'échange 1031, principalement en détenant le produit net des biens cédés avant qu'ils ne soient réinvestis dans les biens de remplacement. Seul un intermédiaire qualifié peut détenir ces fonds pendant l'échange. La Fédération des hébergeurs d'échange détaille le rôle que joue l'intermédiaire qualifié dans le processus d'échange 1031.
L'investisseur est soumis à deux délais:
- Quarante-cinq jours après la vente des biens cédés, il doit remettre une liste écrite des biens de remplacement qualifiés à une partie qualifiée à l'échange, généralement l'intermédiaire. Il existe également plusieurs règles qui limitent le nombre de propriétés pouvant être identifiées.En outre, il doit acheter la valeur totale des actifs de remplacement éligibles dans les 180 jours suivant la vente de l'actif cédé ou 180 jours après la date d'échéance de sa déclaration de revenus pour cette année., selon la première éventualité.
1031 Échange, étape par étape
Dans une transaction typique, un investisseur décide de vendre un immeuble de placement et d'investir le produit de tout gain dans un autre immeuble.
- Pour y parvenir d'une manière fiscalement avantageuse, l'investisseur conclut un accord d'échange 1031 avec un intermédiaire qualifié et met la propriété d'origine en vente. En même temps, l'investisseur commence à rechercher des propriétés de remplacement. Le jour où l'investisseur vend la propriété d'origine (la propriété restituée), le produit net après avoir payé toutes les dépenses est envoyé sur un compte spécial ouvert par l'intermédiaire qualifié. entre alors dans la période d'identification et dispose exactement de 45 jours pour produire une liste de biens de remplacement qualifiés et de 180 jours pour clôturer le bien de remplacement pendant la période d'échange. En utilisant l'intégralité du produit de la vente du bien cédé, l'investisseur clôture le un ou plusieurs nouveaux immeubles de placement. L'intermédiaire qualifié transfère ces fonds à la société en titre, le compte spécial est fermé et la transaction est terminée.
Emprunter contre la valeur nette du logement
Les investisseurs qui ont accumulé des capitaux propres importants dans leur maison personnelle ou leur immeuble de placement peuvent simplement choisir de refinancer leurs propriétés et de retirer des capitaux propres pour faire des investissements supplémentaires, améliorer la maison ou à d'autres fins. Les réglementations varient d'un État à l'autre.
Dans un scénario typique, un prêteur prêtera 80% du prêt combiné à la valeur ou 50% de la juste valeur marchande de la propriété, selon le moindre des deux. Par exemple, sur une propriété de 240 000 $ avec un prêt de 100 000 $, le maximum qu'un emprunteur pourrait extraire est de 92 000 $ (240 000 $ x 80% - 100 000 $).
La capacité d'emprunter dépendra également de la cote de crédit de l'emprunteur, de son ratio d'endettement existant et de son ratio d'endettement sur le revenu. Bien que cette stratégie soit un peu plus risquée, pour ceux qui sont capables de gérer la dette supplémentaire, elle peut aider à créer de la richesse sans avoir à conclure un échange 1031 ou à vendre une propriété. (Pour en savoir plus sur les prêts sur valeur domiciliaire, lisez Le prêt sur valeur domiciliaire : ce que c'est et comment cela fonctionne .)
Report des taxes sur la vente d'une maison
Les gains provenant de la vente de la résidence personnelle principale d'un contribuable sont exclus de l'impôt sur les gains en capital jusqu'à 500 000 $ pour les couples mariés et 250 000 $ pour les célibataires si le contribuable a vécu dans la maison pendant deux des cinq dernières années. De plus, si les gains provenant de la vente de la résidence principale d'un contribuable sont supérieurs à ces exclusions, le contribuable peut également investir cette partie par le biais d'un échange 1031.
Les investisseurs qui vivent dans des zones où la valeur de leur maison s'apprécie peuvent utiliser une stratégie de trading pour augmenter leur patrimoine personnel et minimiser les impôts en même temps. (Pour en savoir plus sur les implications fiscales de la vente de votre maison, lisez La vente de votre maison vous laissera- t-elle avec un choc fiscal? )
Déduction des intérêts hypothécaires
Les propriétaires peuvent déduire la partie de leur hypothèque attribuable aux paiements d'intérêts sur leurs déclarations de revenus. Ces paiements sont plus élevés au cours des premières années de l'hypothèque et diminuent progressivement à mesure que l'hypothèque est remboursée. (dans La déduction fiscale des intérêts hypothécaires .)
The Bottom Line
Il existe de nombreuses options disponibles pour le propriétaire immobilier qui cherche à vendre tout en minimisant l'obligation fiscale.
- Un échange 1031 permet de réinvestir les revenus d'une vente dans une propriété similaire.Un prêt sur valeur domiciliaire exploite directement la valeur de la propriété et peut être utilisé à diverses fins.La vente d'une résidence principale est admissible à traitement fiscal spécial.Les intérêts hypothécaires peuvent être déduits au moment de l'impôt.
Votre situation personnelle dictera laquelle de ces options vous convient, mais chacune d'elles vous aidera à tirer le meilleur parti de votre investissement immobilier.
Pour une lecture connexe, voir Un guide fiscal pour les propriétaires .
