La titrisation des prêts hypothécaires à risque en titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) et des titres de créance garantis (CDO) a été un facteur majeur de la crise des prêts hypothécaires à risque. Les MBS et CDO subprimes étaient attrayants pour les investisseurs en raison des taux d'intérêt plus élevés qu'ils offraient par rapport aux actifs adossés à des hypothèques de premier ordre. Les emprunteurs à risque avec un crédit moins que parfait avaient des taux d'intérêt plus élevés sur leurs prêts hypothécaires en raison du risque accru de défaut. En outre, de nombreux prêts assortis d'hypothèques à taux variable ont été consentis, ce qui a par la suite ajouté beaucoup de carburant à la crise hypothécaire.
Pendant ce temps, les prêteurs ont regroupé les prêts hypothécaires à risque en MBS et CDO. Ces produits financiers ont souvent reçu des notes élevées des agences de crédit. Des tranches de ces titres ont ensuite été vendues à des investisseurs sans méfiance, qui n'étaient pas conscients du risque qui leur était associé. Les tranches de moindre qualité offraient des taux d'intérêt plus élevés mais absorbaient les premières pertes liées aux hypothèques en défaut avant les tranches senior.
Les prêts à risque ont provoqué une augmentation spectaculaire du crédit hypothécaire disponible. De nombreux prêts ont été consentis à des emprunteurs qui auraient eu auparavant des difficultés à obtenir des prêts hypothécaires en raison de cotes de crédit inférieures à la moyenne. Les prêteurs privés ont fait beaucoup d'argent en mettant en commun et en vendant les prêts hypothécaires à risque. Cependant, le risque de verrouillage a augmenté avec l'assouplissement des normes de crédit. Les prêteurs et les acheteurs ont supposé à tort que les valeurs immobilières étaient insensibles à un ralentissement. MBS de marque privée a fourni une grande partie du capital nécessaire pour les prêts hypothécaires à risque. Environ 80% des prêts à risque ont été consentis avec des MBS de marque privée en 2006. En mars 2007, la valeur des prêts hypothécaires à risque était estimée à environ 1, 3 billion de dollars. Les prêts hypothécaires émis par des prêteurs privés présentaient un risque plus élevé car ils n'étaient pas soutenus par le gouvernement, comme ceux de Freddie Mac et Fannie Mae.
Le marché immobilier a explosé, de plus en plus d'acheteurs faisant grimper les prix des maisons disponibles. Les marchés immobiliers en Floride, en Arizona et dans la région de Las Vegas ont été très chauds pendant cette période. Dans un premier temps, les emprunteurs à risque qui ont pris du retard pouvaient refinancer leurs hypothèques sur la base de valeurs immobilières plus élevées ou vendre des maisons à profit. Le montant du risque pour les prêts hypothécaires à risque n'était pas un problème pour le moment.
Ce n'est que lorsque la valeur des propriétés a commencé à baisser que des problèmes ont commencé à apparaître. Les prêts hypothécaires à taux variable ont commencé à se réinitialiser à des taux plus élevés et les impayés hypothécaires ont considérablement augmenté. Le défaut sur les prêts hypothécaires à risque a entraîné plus de problèmes. En août 2008, environ 9% de tous les prêts hypothécaires aux États-Unis étaient en défaut. MBS et CDO ont commencé à perdre de la valeur avec les taux de défaut plus élevés. Freddie Mac et Fannie Mae ont été saisis par le gouvernement en 2008 alors qu'ils commençaient à réaliser des pertes importantes. Les saisies et les reprises de possession ont augmenté, davantage de propriétés étant mises sur le marché alors que les banques tentaient de liquider leurs stocks. Cette baisse des valeurs immobilières encore plus, conduisant à une spirale à la baisse pour le marché immobilier. Certains emprunteurs ont tenté de vendre à découvert leurs hypothèques sous-marines, mais ils ont souvent trouvé les prêteurs difficiles à travailler avec ou peu disposés à négocier.
Conseiller Insight
Paul McCarthy, CFA
Kisco Capital, LLC, New York, NY
Je pourrais écrire un livre sur ce sujet parce que j'ai travaillé dans l'entreprise pendant de nombreuses années et que j'avais le gros short sur moi dans un hedge fund où je travaillais pendant la crise financière.
La titrisation est le conditionnement de prêts ou de baux et existe depuis les années 1980. La titrisation a vraiment décollé dans les années 1990 et a explosé dans les années 2000 en termes de volume d'émission. Utilisé à bon escient, c'est une forme de financement très efficace pour les souscripteurs de prêts et de baux (auto, hypothèque, cartes de crédit, etc.).
Les titrisations détenaient les prêts hypothécaires à risque qui ont finalement fait défaut et provoqué une crise bancaire. Le nombre de prêts originaires de la période 2000-2006 était inhabituellement important car nous avions une bulle immobilière aux États-Unis. Les banques qui détenaient ces titrisations sous forme d'investissements ont perdu des dizaines de milliards de dollars, ce qui a presque provoqué l'effondrement du système bancaire américain. L'argent de sauvetage fourni par le gouvernement américain a préservé le système bancaire que nous avons aujourd'hui.
